【案情】

債務(wù)人苗某與債權(quán)人A公司發(fā)生民間借貸糾紛，2013年經(jīng)法院判決A公司償還苗某62萬元及利息，在案件訴訟過程中，根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，法院于2013年9月26日裁定對A公司名下的土地使用權(quán)進(jìn)行訴訟保全查封，但未對地上建筑物進(jìn)行查封。2013年12月17日，該地上建筑物轉(zhuǎn)移登記至B公司名下。判決生效后苗某于2014年向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，B公司提出異議其在法院立案執(zhí)行前出資從A公司處購得上述廠房及土地且廠房已辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，因存在法院查封無法辦理土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)，但根據(jù)房地一體原則，其對廠房的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)及于土地，A公司又無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，法院裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。2015年B公司因自身經(jīng)營不善欠付銀行貸款被C銀行起訴至法院，2016年法院判決B公司償還C銀行1600余萬元貸款及利息，2018年C銀行申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，在執(zhí)行過程中，法院依法查封了登記在B公司名下的地上建筑物，除案涉不動(dòng)產(chǎn)外，B公司無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。

【分歧】

基于2016年以前地上建筑物與土地使用權(quán)分別在不同部門登記的現(xiàn)實(shí)，在A公司與B公司均涉執(zhí)行案件且財(cái)產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)的情況下應(yīng)如何認(rèn)定土地使用權(quán)及地上建筑物變價(jià)款的歸屬，對此存在兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，法院查封土地使用權(quán)在前，根據(jù)房地一體原則，A公司擅自將地上建筑物出賣給B公司的行為應(yīng)屬無效，土地使用權(quán)及地上建筑物的變價(jià)款均屬于A公司的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)用于償還A公司的債務(wù)。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：基于2016年以前地上建筑物和土地使用權(quán)分別在不同部門登記的現(xiàn)實(shí)，法院對土地使用權(quán)的查封和A公司出賣地上建筑物的行為都有效，法院應(yīng)當(dāng)分別評估土地使用權(quán)和地上建筑物的價(jià)值，整體拍賣后，按比例將土地使用權(quán)拍賣的款項(xiàng)用于償還A公司的債務(wù)，地上建筑物拍賣的款項(xiàng)用于償還B公司的債務(wù)。

【評析】

筆者贊同第一種意見，理由如下：

首先，法院查封土地在前，交易行為在后，A公司的出賣行為屬于無權(quán)處分，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。按照當(dāng)時(shí)已生效的《中華人民共和國物權(quán)法》所確立的“房地一體”的原則，雖然法院在訴訟保全過程中僅查封了案涉土地使用權(quán)，并未查封地上建筑物，但查封效力應(yīng)當(dāng)及于該土地上的廠房。法院查封行為是對財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的限制，A公司在明知其廠房的土地使用權(quán)已被法院查封的情況下仍將廠房出賣給B公司，而B公司作為買受人未盡到審慎審查義務(wù)，在未查清不動(dòng)產(chǎn)的查封、抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)的情況下進(jìn)行交易，不屬于“善意第三人”的范疇。因此雖然辦理了案涉廠房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)過戶登記，B公司仍然無法在出賣人系無權(quán)處分的前提下取得案涉廠房的所有權(quán)，案涉廠房及土地仍屬于A公司的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，其變價(jià)款應(yīng)當(dāng)用于償還A公司的債務(wù)。

其次，土地使用權(quán)及地上建筑物所有權(quán)均歸屬于A公司更能平衡各方當(dāng)事人的利益。根據(jù)B公司在執(zhí)行過程中提供的證據(jù)，雙方買賣合同中確定的交易標(biāo)的為案涉土地及地上建筑物，而非僅購買了地上建筑物，但無法舉證證明其在法院查封案涉土地之前已將對應(yīng)價(jià)款支付完畢，無權(quán)主張案涉不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其損失應(yīng)當(dāng)作為債權(quán)處理。B公司可以通過訴訟主張解除合同、返還已付購房款及利息并賠償違約損失，在訴訟過程中法院也可以通過庭審程序?qū)灰椎恼鎸?shí)性、有無轉(zhuǎn)移隱匿財(cái)產(chǎn)嫌疑，雙方簽訂買賣合同的具體內(nèi)容、對價(jià)款是否實(shí)際支付等問題進(jìn)行審查。若能勝訴則B公司可以以債權(quán)人身份申請A公司破產(chǎn)，按照生效判決確定的債權(quán)數(shù)額申報(bào)債權(quán)，次債權(quán)人C銀行等再依法主張B公司所得款項(xiàng)。

最后，對案件處理具體路徑的探析。第一，法院可以向B公司釋明法理，鼓勵(lì)B公司通過訴訟程序糾正登記層面的房地分離現(xiàn)狀，否則其將承擔(dān)財(cái)產(chǎn)損失等不利后果。第二，如果B公司在資不抵債情況下消極主張權(quán)利拒絕起訴A公司，也可以直接向B公司的債權(quán)人闡明利害關(guān)系，引入破產(chǎn)程序由B公司破產(chǎn)管理人主張權(quán)利，在破產(chǎn)程序中也更能保護(hù)職工債權(quán)等弱勢群體的權(quán)利。當(dāng)然，在執(zhí)行過程中或在A公司的破產(chǎn)程序中也應(yīng)當(dāng)加大與各方當(dāng)事人的溝通調(diào)解力度，如果各方當(dāng)事人能達(dá)成一致的和解意見，必能實(shí)現(xiàn)更好的社會(huì)效果。