【案情】

李某于2021年11月24日通過12345熱線進行舉報，李某認為其房屋在實際入住之前為空置房，物業(yè)公司存在超標準收取物業(yè)費的違法行為，要求某區(qū)市場監(jiān)督管理局對李某所在小區(qū)物業(yè)進行處罰。某區(qū)市場監(jiān)督管理局立案后從涉案物業(yè)公司處調(diào)取了李某涉案房屋的《房屋裝修申報表》，該申報表顯示：業(yè)主為李某，施工期限為2020年5月18日至2020年8月18日。同時，某區(qū)市場監(jiān)督管理局還調(diào)取了涉案房屋水電，該記錄顯示：2020年6月-2020年12月，連續(xù)產(chǎn)生電費共計46元。2019年12月份，產(chǎn)生水費30.8元，2020年6月-2021年12月，連續(xù)產(chǎn)生水費分別為2.8元、16.8元、2.8元、16.8元、25.2元、22.4元、19.6元、14元、16.8元、53.2元。涉案房屋燃氣記錄顯示：2020年12月-2021年1月，燃氣表讀表為139,2021年2月-2021年12月，燃氣表記錄連續(xù)產(chǎn)生明顯變化。某區(qū)市場監(jiān)督管理局經(jīng)調(diào)查后認為李某涉案房屋不屬于空置房屋，不適用物業(yè)費打七折的規(guī)定，遂作出涉案舉報不予立案告知書。李某不服，提起行政訴訟。

【評析】

“空置房物業(yè)費打7折”中“空置房”如何認定，涉案房屋裝修期間物業(yè)費能否打7折？第一種觀點認為：涉案新房裝修期間，業(yè)主并未實際入住，所以裝修期間的新房應(yīng)當認定為空置房，物業(yè)費應(yīng)打7折。第二種觀點認為：裝修時房屋已經(jīng)產(chǎn)生水電、燃氣等費用，新房裝修視為業(yè)主對房屋的使用，此時新房已不再是“空置房”，不能適用“空置房物業(yè)費打7折”。

筆者同意第二種觀點，理由如下：

一、物業(yè)領(lǐng)域的“空置房”認定應(yīng)以是否裝修為標準。在房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，“空置房”是指房屋竣工一年后沒有售出的房屋，此類房屋的物業(yè)費應(yīng)由建設(shè)單位繳納。物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的“空置房”指已經(jīng)銷售并交付給業(yè)主但未使用的房屋。業(yè)主對房屋享有基本的處分、使用權(quán)利，進駐裝修后就會產(chǎn)生生活垃圾和裝修垃圾，業(yè)主即開始實際享受關(guān)涉自身利益的物業(yè)服務(wù)，此時不能再視為“空置房”。

二、新房裝修應(yīng)視為業(yè)主對房屋、物業(yè)的使用，物業(yè)費不打折。涉案房屋位于江蘇省淮安市。根據(jù)淮價服[2015]82號文件《關(guān)于規(guī)范普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費的通知》第七條規(guī)定，因業(yè)主原因未辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，未入住或未使用時間連續(xù)6個月以上的，期間的物業(yè)公共服務(wù)費按物業(yè)服務(wù)合同約定標準的百分之七十交納。涉案新房裝修開始時即產(chǎn)生水電費、燃氣費，表明業(yè)主已經(jīng)對房屋和物業(yè)進行使用，不能適用物業(yè)費打7折。

三、“空置房”的認定不能以“實際入住”為標準。“實際入住”本身就是一種比較模糊、難以判斷的客觀狀態(tài)，對于“實際入住”的判斷標準，是以業(yè)主驗收房屋、領(lǐng)取鑰匙為標準，還是以業(yè)主搬進新房開始生活為標準？對此，業(yè)主和物業(yè)也難以達成統(tǒng)一。如果以“實際入住”判斷是否是“空置房”，勢必會造成業(yè)主和物業(yè)之間的混亂，增加兩者之間的矛盾，故本案原告主張應(yīng)以“實際入住”判斷“空置房”沒有事實和法律依據(jù)，不應(yīng)支持。