案情介紹：

2006年6月，趙某（賣方）與錢某（買方）簽訂《房屋轉讓協(xié)議》，約定將趙某的一套安置房及車庫作價32萬元賣給錢某，并約定符合過戶條件后，趙某無條件配合過戶。合同簽訂后，錢某依約支付了購房款，趙某向錢某交付了房屋，錢某裝修后入住至今。2017年10月25日，趙某領取了該套房屋的不動產所有權證，但一直隱瞞未告知錢某，并且在一周后就以該套房屋作抵押向某信托公司借款50萬元，雙方還辦理了該套房屋的抵押登記手續(xù)。2021年年初，錢某知曉了前述情況后，立即向法院提起訴訟，要求判令趙某、信托公司協(xié)助辦理案涉房屋的抵押權注銷登記手續(xù)、由趙某協(xié)助其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

趙某應訴認為，其沒有錢歸還信托公司的借款，無權同意辦理抵押權注銷登記手續(xù)，并陳述當初辦理抵押時并沒有帶領信托公司工作人員到案涉房屋的現(xiàn)場進行拍照，信托公司提供的抵押物照片系虛假的。

信托公司認為，其在貸款前，已經對案涉房屋權屬登記情況進行了調查，并到實地進行了確認，盡到了審查義務，不存在過錯。錢某主觀上具有明顯過錯，購買了當時不具備上市條件、未辦理產權登記的房屋，且在很長一段時期內不能辦理過戶手續(xù)，期間產生的風險應由錢某自行承擔。

審判結果：

一、趙某、信托公司應于本判決生效之日起10日內協(xié)助錢某辦理案涉房屋的抵押權注銷登記手續(xù)。

二、趙某應于抵押權注銷登記完成后3日內協(xié)助錢某辦理案涉房屋不動產所有權變更登記手續(xù)，變更登記至錢某名下，變更登記產生的所有費用由錢某負擔。

裁判說理：

趙某與錢某簽訂的《房屋轉讓協(xié)議》，系雙方當事人的真實意思表示，既不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，也不損害社會公共利益，應當認定為有效，對雙方均有約束力。2017年10月25日，趙某領取了案涉房屋的不動產所有權證，案涉房屋已滿足過戶條件，故趙某應當依照協(xié)議約定協(xié)助錢某將案涉房屋所有權變更登記至錢某名下，變更登記產生的所有費用由錢某負擔。錢某作為房屋買受人的權利與信托公司對房屋的抵押權產生沖突時，應考量權利產生時間、權利性質、當事人是否存在過錯等因素，對何種權利應受優(yōu)先受到保護作出綜合判斷。本案中，錢某的權利形成時間遠遠早于信托公司的權利形成時間；錢某對居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存權利，而抵押權的設立是為債權提供擔保，故應優(yōu)先保護錢某的權利；趙某明知房屋已經賣給錢某還辦理抵押，明顯有違誠信，具有明顯過錯；根據(jù)趙某陳述及現(xiàn)場勘驗，信托公司作為長期從事同業(yè)拆借等金融活動的企業(yè)，僅審查了房屋權屬登記情況，而對房屋實際占有使用情況未盡到注意和審查，存在過錯，相應抵押權不能實現(xiàn)的風險，應由其自行承擔。

法官評析：

交易雙方應當遵守誠實信用原則，全面履行各自義務。安置房買賣在社會生活中是比較常見的，一手交錢一手交房，買賣雙方相安無事各自生活了數(shù)十年。當國家政策允許安置房上市交易后，交易的最后一道“工序”——過戶就提上了日程。可以說，不能完成過戶登記，對買房人來說，其房屋買賣的合同目的就沒有實現(xiàn)，其權利也始終處于不穩(wěn)定狀態(tài)。因此，配合買房人辦理房屋產權的過戶登記手續(xù)是賣房人的基本義務。然而，在社會生活中，不乏有賣方借機提出漲價或要求補償?shù)龋瑵M足其條件后才肯配合過戶。還有部分賣方，在辦理產權證后，不告知買方，也不積極辦理過戶，而是將房屋惡意辦理抵押，導致矛盾糾紛產生。這些顯然都是違背誠實信用原則的行為，也構成違約。如因賣方原因導致不能過戶或延遲過戶造成買方損失的，比如土地出讓金增長部分的損失，均需由賣方承擔賠償責任。如雙方合同中約定違約金的，也應依法向買方支付違約金。

至于房屋的抵押權人，對于抵押物為房屋特別是安置房的，不能僅審查不動產權證書，而應進行現(xiàn)場實地查看，從而全面了解房屋狀態(tài)，避免抵押權與房屋買受人的權利產生沖突。

本案援引法律條款

《中華人民共和國民法典》

第五百零九條  當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

第五百七十七條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百八十三條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

第五百八十五條  當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。