在城市的鋼筋水泥森林里居住久了，很多城里人就想著如果能去農(nóng)村購(gòu)置一套自建的“小別墅”養(yǎng)老，種種菜、養(yǎng)養(yǎng)花，呼吸新鮮的空氣該有多好！許多房產(chǎn)中介甚至也掛出了農(nóng)村自建房房源，聲稱“可過(guò)戶”“全家簽字”“即將拆遷”等等，吸引客戶購(gòu)買，看上去“物美價(jià)廉”。

那么，

農(nóng)村自建房可以出售嗎？

受法律保護(hù)嗎？

通過(guò)本案為您解答。

近日，溧水法院審結(jié)了一起房屋買賣合同糾紛。原告陳某系溧水城區(qū)居民，經(jīng)中介公司介紹，她看中了李某在溧水晶橋鎮(zhèn)某村的自有宅基地上建造的一幢房屋。2021年10月，陳某到李某所建自建房實(shí)地查看后十分滿意，談妥房?jī)r(jià)55.8萬(wàn)元后當(dāng)場(chǎng)轉(zhuǎn)賬支付李某定金1萬(wàn)元，李某也出具了書(shū)面定金收條。然而，定金交付后，陳某找到多家律所咨詢辦理案涉房屋買賣的公證事宜，均被告知城市戶籍居民不可以購(gòu)買農(nóng)村自建房，才知曉案涉合同可能無(wú)法繼續(xù)履行，陳某遂提出本案訴訟，要求李某立即退還定金。

李某抗辯稱，案涉房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，陳某也現(xiàn)場(chǎng)查看了房屋，其不愿意繼續(xù)購(gòu)買房屋是自身違約，無(wú)權(quán)要求返還定金。

溧水法院經(jīng)審理認(rèn)為：違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地屬于集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理宅基地使用權(quán)，按照有關(guān)規(guī)定只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，非該村集體成員不得受讓。案涉房屋系李某在其宅基地上建造的自建房屋，而原告陳某并非該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故雙方訂立的關(guān)于購(gòu)買案涉宅基地上自建房屋的合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。依照法律規(guī)定，民事法律行為無(wú)效，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予以返還，故原告陳某主張被告李某返還1萬(wàn)元定金的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，依法予以支持。

該案判決后，雙方均未上訴，該判決現(xiàn)已生效。

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條　【民事法律行為無(wú)效、被撤銷或確定不發(fā)生效力的法律后果】民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人購(gòu)買農(nóng)村宅基地上的自建房存在相當(dāng)大的法律和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)的房屋買賣合同、定金合同等均會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。若合同被認(rèn)定為無(wú)效，不僅沒(méi)法完成房屋的過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房人支付的價(jià)款也將被裁判返還。但考慮到訴訟、執(zhí)行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，許多購(gòu)房人付出去的購(gòu)房款也存在不少難以追回的情形，部分購(gòu)房人甚至?xí)萑搿胺控?cái)兩空”的困境。因此，買房需謹(jǐn)慎，不建議跨戶籍購(gòu)買農(nóng)村宅基地的自建房。