案情介紹

陳某向郭某借款100萬(wàn)元逾期未還，經(jīng)法院審理后判決陳某向郭某歸還借款本息110萬(wàn)元。判決生效后，陳某未按期履行付款義務(wù)，郭某遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)雙方協(xié)商一致，將陳某所有的一套房屋進(jìn)行拍賣以償還借款。2022年2月，趙某通過(guò)司法拍賣最終競(jìng)拍成功，在繳納相關(guān)費(fèi)用后，該房屋順利登記至趙某名下。

但陳某一直沒(méi)有交付該房屋，趙某和陳某在2022年7月協(xié)商將房屋交付時(shí)間延至2022年7月30日。然而直到2022年8月中旬，陳某都未遷出該房屋，趙某遂訴至法院，要求陳某限期遷出并支付自2022年3月1日起至遷出之日止的房屋占有使用費(fèi)暫定15000元。陳某應(yīng)訴提出，其因疫情封控及身體原因才導(dǎo)致遲遲未遷出，現(xiàn)已于2022年9月20日遷出并將鑰匙交給了執(zhí)行法官，不同意賠償房租損失。

審判結(jié)果

判令陳某于判決生效之日起3日內(nèi)支付趙某房屋占有使用費(fèi)5000元。

裁判說(shuō)理

無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求損害賠償，也可以依法請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。本案中，趙某通過(guò)司法拍賣購(gòu)得案涉不動(dòng)產(chǎn)，并于2022年2月完成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更登記手續(xù)，系案涉不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，故其有權(quán)要求無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)侵害人返還不動(dòng)產(chǎn)并賠償無(wú)權(quán)占有期間的損失即占有使用費(fèi)。關(guān)于占有使用費(fèi)，雙方在2022年7月曾協(xié)商，趙某同意房屋交付時(shí)間可延至2022年7月30日，而陳某實(shí)際于2022年9月20日向法院交付案涉房屋鑰匙，故占有使用費(fèi)應(yīng)自2022年7月31日起計(jì)算至2022年9月20日止。陳某未舉證證明占有使用費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，本院綜合案件事實(shí)、案涉不動(dòng)產(chǎn)面積、區(qū)位等情況、占有使用費(fèi)計(jì)算期間等，酌定合理的占有使用費(fèi)為5000元。

法官評(píng)析

二手房房屋買賣交易中，買賣雙方通常都會(huì)訂立書面合同，對(duì)房屋交付時(shí)間、逾期交付的違約責(zé)任等進(jìn)行明確約定，以便于出賣人履行義務(wù)及買受人維護(hù)合法權(quán)利。但是法拍房因其特殊性有別于正常的二手房交易，購(gòu)房人與房屋所有權(quán)人往往不會(huì)直接接觸，更不會(huì)約定房屋交付的具體事宜，一般是由人民法院執(zhí)行過(guò)程中負(fù)責(zé)進(jìn)行清場(chǎng)。但是這并不意味著原房屋所有權(quán)人可無(wú)限期占有房屋而不承擔(dān)任何賠償責(zé)任，當(dāng)房屋被司法拍賣、變賣后，原房屋所有權(quán)人就有義務(wù)及時(shí)搬離房屋，并將房屋完好無(wú)損的交付給法院或者買受人。這其中，評(píng)估或者議價(jià)過(guò)程中未涉及的可移動(dòng)可拆除的裝修、家電的去留問(wèn)題，原房屋所有權(quán)人可以與買受人協(xié)商，如協(xié)商不一致的，原所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)拆除搬離，而不能以此為由拖延交付。因拖延交付致使買受人無(wú)法取得并正常使用房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任，包括但不限于房屋租金等。