小譚（文中均為化名）于2016年在某小區(qū)購買了一套位于一樓的商品房，收房后不久就辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記，此后因個(gè)人原因房屋一直處于空置狀態(tài)。小譚居住的小區(qū)物業(yè)公司多次向其催收物業(yè)費(fèi)，小譚以未收房、未入住為由拒不交納。當(dāng)物業(yè)公司工作人員向其解釋收費(fèi)原因時(shí)，小譚又以小區(qū)環(huán)境雜草叢生、房屋存在質(zhì)量問題等，回懟物業(yè)服務(wù)差勁。多次協(xié)商無果后，某物業(yè)公司遂一紙?jiān)V狀將小譚訴至法院，近日，句容市人民法院審結(jié)了該起物業(yè)服務(wù)合同糾紛，認(rèn)為小譚應(yīng)依約支付物業(yè)費(fèi)，于是判決支持物業(yè)公司的訴請(qǐng)。

法院經(jīng)審理查明，2016年，小譚購買了位于句容市某小區(qū)的一樓一套商品房。2016年5月開發(fā)商向小譚交付房屋。交付房屋次月，小譚辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。交房時(shí)，某物業(yè)公司與小譚簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，雙方約定了各自的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)用、違約責(zé)任等。其中關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方約定為：物業(yè)公司從《收樓通知書》掛號(hào)寄出的第十五天，開始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，第一次辦理入住手續(xù)當(dāng)日預(yù)交半年公共性服務(wù)費(fèi)；第二次起每三個(gè)月預(yù)收一次?？罩梦飿I(yè)按有關(guān)規(guī)定：小譚辦理入住手續(xù)后長期（六個(gè)月以上）不入住或不使用的空置物業(yè)，小譚應(yīng)事先向物業(yè)公司提出書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，按物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納空置物業(yè)公共性服務(wù)管理費(fèi)。如政府文件有變動(dòng)，屆時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照政府有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照政府指導(dǎo)價(jià)格而定。小譚（或其物業(yè)使用人)逾期繳納物業(yè)管理費(fèi)的，從逾期之日起按每日應(yīng)交管理費(fèi)的萬分之五交納滯納金。小譚收房后，房屋處于空置狀態(tài)，小譚自2016年5月起未向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)用。庭審中，小譚陳述收房確認(rèn)書、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》并非其本人簽字，且房屋存在質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)不到位，庭院雜草叢生等。

法院審理后認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)具有公共性，收取物業(yè)費(fèi)是用于整體物業(yè)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、正常秩序維護(hù)所必需的費(fèi)用，個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為，不僅損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)存在不足屬于合同履行瑕疵問題，不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)此拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)。業(yè)主在沒有充分證據(jù)證明物業(yè)公司存在違反合同約定的情況下，應(yīng)當(dāng)按照約定的標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)費(fèi)用。本案中，小譚辯稱其未收房，未與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，未能舉證證明簽字非其所簽的事實(shí)，且小譚于收房次月辦理了產(chǎn)權(quán)登記，足見小譚已經(jīng)收房，故應(yīng)當(dāng)按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定，給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

小譚辯稱房屋存在質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行維修義務(wù)但未進(jìn)行維修，涉房屋質(zhì)量問題維修義務(wù)的主體系某地產(chǎn)公司，應(yīng)當(dāng)由該公司在保修范圍內(nèi)對(duì)小譚所述房屋質(zhì)量問題承擔(dān)修繕義務(wù)，而并非由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。小譚辯解物業(yè)服務(wù)不到位的情況、庭院雜草叢生等，物業(yè)公司僅對(duì)小區(qū)公共綠化部分進(jìn)行管理，小譚自家庭院內(nèi)的雜草屬小譚管理范圍，應(yīng)由小譚自行打理。小譚庭審中陳述物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在不足，僅屬于合同履行瑕疵問題，不屬于根本違約，小譚不能據(jù)此拒絕交納物業(yè)費(fèi)。綜上，對(duì)小譚的辯稱意見不予采納?？紤]到小譚長期未實(shí)際入住使用上述房屋，確定小譚按雙方協(xié)議約定，物業(yè)費(fèi)按照70%計(jì)算共計(jì)八萬余元。物業(yè)公司請(qǐng)求按照按每日應(yīng)交管理費(fèi)的萬分之五支付物業(yè)費(fèi)的滯納金，該標(biāo)準(zhǔn)過高，調(diào)整為以實(shí)際欠款數(shù)額為基數(shù)，按中國人民銀行發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣同期同類貸款基準(zhǔn)利率自2016年5月起計(jì)算。

判決后，小譚不服該判決提起上訴，鎮(zhèn)江中院審理后判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法：《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)具有公共性，收取物業(yè)費(fèi)是用于整體物業(yè)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、正常秩序維護(hù)所必需的費(fèi)用，而非只針對(duì)個(gè)別業(yè)主服務(wù)。無論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。共有部分與專有部分具有緊密聯(lián)系，每一個(gè)業(yè)主都從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于共有部分的管理與保養(yǎng)中收益，物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)于全體業(yè)主而言是均等的。個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為，不僅損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。本案中，小譚雖然未實(shí)際入住，但不代表物業(yè)公司沒有按照約定提供物業(yè)服務(wù)，至于小譚自家院內(nèi)長雜草，系其自行未修理所致，與物業(yè)公司無關(guān)，即使小區(qū)物業(yè)公司服務(wù)不到位，亦屬于履行瑕疵，不能排除繳費(fèi)義務(wù)，因此小譚不能以未入住、自家院內(nèi)長雜草、物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費(fèi)。