小句（文中均為化名）出資百萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)了某知名地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的湖景洋房，可收房后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商宣傳冊(cè)印發(fā)的綠地和萬(wàn)畝湖景均不存在，且該地產(chǎn)公司還因誤導(dǎo)宣傳被當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)處以罰款。小句認(rèn)為正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的誤導(dǎo)性宣傳才導(dǎo)致其錯(cuò)誤購(gòu)買(mǎi)，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照同期地產(chǎn)均價(jià)賠償其每平米一千余元的差價(jià)，而開(kāi)發(fā)商工作人員答復(fù)，湖泊的宣傳非合同組成部分，小句也沒(méi)有支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，小句在購(gòu)買(mǎi)時(shí)明知湖泊屬于小區(qū)外規(guī)劃項(xiàng)目，湖景宣傳與房?jī)r(jià)之間沒(méi)有因果關(guān)系，房屋已交付業(yè)主且驗(yàn)收，小句再次要求支付房屋價(jià)差沒(méi)有依據(jù)，不同意賠償。經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果后，小句遂一紙?jiān)V狀將地產(chǎn)公司訴至法院，要求賠償二十余元的房屋差價(jià)損失。近日，句容市人民法院審結(jié)了該起商品房銷(xiāo)售合同糾紛，認(rèn)為小句訴請(qǐng)缺乏依據(jù)，于是判決駁回其訴訟請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理查明，2021年11月，某地產(chǎn)公司與小句簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，合同約定某地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)的湖景房一棟出售給小句，合同單價(jià)為一萬(wàn)余元/平方米，總價(jià)款為一百五十余元。某地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2021年12月31 日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交給小句使用。

案涉房屋已于2021年12月31日前如期交付給小句。

另查明，2022年3月份，市市場(chǎng)監(jiān)督管理局作出《行政處罰決定書(shū)》，決定書(shū)指出，某地產(chǎn)公司“在宣傳其湖景房屋時(shí)，對(duì)正在規(guī)劃的湖進(jìn)行了誤導(dǎo)宣傳”，違反了《中華人民共和國(guó)廣告法》相關(guān)規(guī)定，對(duì)某地產(chǎn)公司處以五十萬(wàn)余元的罰款。

法院審理后認(rèn)為，小句與某地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方協(xié)商一致的真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，某地產(chǎn)公司在宣傳其銷(xiāo)售的房屋時(shí)，對(duì)正在規(guī)劃的湖泊進(jìn)行了誤導(dǎo)宣傳，違反了《中華人民共和國(guó)廣告法》的相關(guān)規(guī)定，被市場(chǎng)監(jiān)督管理局給予行政處罰，但該事實(shí)并不當(dāng)然構(gòu)成民事上足以影響合同效力的行為。

某地產(chǎn)公司雖在銷(xiāo)售涉案房屋過(guò)程中，未能就規(guī)劃中的湖泊進(jìn)行客觀陳述，但某地產(chǎn)公司關(guān)于“湖泊”的宣傳屬于涉案合同中對(duì)建筑區(qū)劃范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等所作的說(shuō)明或介紹，僅為買(mǎi)受人提供參考信息，不構(gòu)成出賣(mài)人允諾。購(gòu)房人小句應(yīng)當(dāng)知曉所謂的“湖景”并不屬于商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，不在雙方合同的具體內(nèi)容之內(nèi)，因此，本案不能認(rèn)定某地產(chǎn)公司的宣傳行為使小句對(duì)合同內(nèi)容陷入了錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，并在違背真實(shí)意思情況下訂立了合同。此外，房屋買(mǎi)賣(mài)中購(gòu)房人對(duì)于房屋的選擇通常受房屋的質(zhì)量、價(jià)格、地段、朝向、環(huán)境、生活配套設(shè)施、交通等綜合因素所影響，小句主張其購(gòu)房的決定性因素在于“湖景”環(huán)境，缺乏事實(shí)依據(jù)，亦不符合一般房屋買(mǎi)賣(mài)的合同目的。現(xiàn)實(shí)中房屋價(jià)格會(huì)受房屋面積、朝向、戶(hù)型、樓層、房號(hào)、得房率、小區(qū)配套設(shè)施及布局、銷(xiāo)售情況等諸多因素的影響，房屋之間的價(jià)差必然存在，小句提供的證據(jù)并不足以反映所謂“湖景”環(huán)境對(duì)于涉案房屋價(jià)格是否存在影響以及具體影響大小的事實(shí)，且亦無(wú)法認(rèn)定上述價(jià)差的存在系某地產(chǎn)公司的宣傳行為導(dǎo)致小句陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而導(dǎo)致，因此，小句訴請(qǐng)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

判決后，小句不服提起上訴，鎮(zhèn)江市中院審理后判決：駁回上訴，維持原判。

法官說(shuō)法：近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好發(fā)展，主打各種品牌特色的樓盤(pán)如雨后春筍般在全國(guó)各地城市涌現(xiàn)，為了銷(xiāo)售房屋，地產(chǎn)公司大都通過(guò)宣傳小區(qū)物業(yè)服務(wù)和小區(qū)環(huán)境設(shè)施吸引購(gòu)房者，而個(gè)別地產(chǎn)公司在廣告宣傳時(shí)夸大其詞，或做虛假宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者也時(shí)有發(fā)生，所以購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)多個(gè)“心眼”。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和承諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案雙方爭(zhēng)議的“綠地和萬(wàn)畝湖泊”，并不在案涉商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，明顯不屬于“小區(qū)配套設(shè)施”，根據(jù)規(guī)定該廣告內(nèi)容不屬于要約，而某地產(chǎn)公司的夸大、誤導(dǎo)宣傳行為，違反了《中華人民共和國(guó)廣告法》相關(guān)規(guī)定，已被當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)督管理局給予行政處罰，開(kāi)發(fā)商已承擔(dān)了相應(yīng)責(zé)任。現(xiàn)無(wú)充分證據(jù)證明小句對(duì)合同內(nèi)容陷入了錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)、并在違背真實(shí)意思情況下訂立合同，故對(duì)小句所主張的訴訟請(qǐng)求，難以支持。上述案例也提醒廣大購(gòu)房者，在選擇購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎判斷，仔細(xì)閱讀相關(guān)資料中的宣傳內(nèi)容，尤其是一些足以影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立及價(jià)格確定的重要宣傳信息，審慎對(duì)待開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)外部環(huán)境的宣傳資料，以免日后發(fā)生“美麗陷阱”糾紛，鬧心鬧神影響心情。