小李夫婦在某小區(qū)購買了一套房產，簽訂房屋買賣合同時與小區(qū)物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務合同。因房屋存在質量問題，小李夫婦一直與開發(fā)商協(xié)商處理維修事宜，但一年多過去了，仍然沒有進展。可小區(qū)物業(yè)等不急了，一直催著要求小李一家支付房屋空置物業(yè)費。小李夫婦認為房屋存在問題，鑰匙至今未交，不同意支付物業(yè)費，而物業(yè)公司認為，小李是否入住并不影響物業(yè)費交納，經多次協(xié)商無果后，物業(yè)公司遂一紙訴狀將小李夫婦共同訴至法院，要求支付物業(yè)費及違約金。近日，句容市人民法院審結了該起物業(yè)服務合同糾紛，認為訴爭房屋未交付，于是判決駁回了物業(yè)公司的全部訴求。

法院經審理查明，2018年9月，開發(fā)商與原告物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，合同約定，物業(yè)基本情況、物業(yè)名稱、物業(yè)類型、、坐落位置、建筑面積等。在本物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的前期物業(yè)管理服務。

2021年2月被告小李夫婦與開發(fā)商訂《商品房買賣合同》一份，由被告向開發(fā)商購買位于某小區(qū)精裝修商品房一套，2022年2月，被告按約足額支付了購房款。

2021年2月，原、被告簽訂《前期物業(yè)服務合同》，合同約定，就被告已購買的由開發(fā)商負責開發(fā)建設的商品住宅區(qū)中的某小區(qū)商品房一套交付后由被告提供的物業(yè)服務事宜達成一致。被告同意建設單位按照法律、法規(guī)和有關規(guī)定，選聘原告對園區(qū)實施前期物業(yè)管理服務，授權原告代為查驗園區(qū)的物業(yè)共用部分、共用設施設備。原告提供的前期物業(yè)管理服務包括以下內容：房屋建筑共用部分的維護和管理服務、共用設施設備的維護和管理服務、協(xié)助有關部門維護管理公共區(qū)域的供電、供水、供氣、通信、有限電視等設施設備、公共綠化與園藝小品的養(yǎng)護和管理服務以及交通與車輛停放秩序的管理服務等內容在內的物業(yè)管理服務。物業(yè)費采取包干制，被告交納物業(yè)費的方式、標準按該物業(yè)的房屋建筑面積（建筑面積是指該物業(yè)的套內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和）每月每平方米元計收。按上述計算方式、標準、被告應按兩元/月向原告交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務費、協(xié)議約定的各項分攤費用按約定由被告交納，若被告與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納的，從其約定，若物業(yè)使用人逾期交納的，被告負連帶責任。被告或物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)服務費、協(xié)議約定的各項分攤費用的，從逾期之日的次月1日起每日按應付費用的3‰交納違約金；情節(jié)嚴重的，原告可依法向人民法院起訴。協(xié)議經原、被告雙方簽署后生效，至園區(qū)內全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務企業(yè)并與其簽訂的物業(yè)服務合同生效時，協(xié)議自動終止。

2021年3月，經開發(fā)商通知，被告到場對所購房屋進行驗收，驗收后被告向開發(fā)商提出二十余處待整改問題，且當場沒有辦理收樓手續(xù)（沒有簽字也沒有領取鑰匙）。后被告方分別于2021年4月、5月向開發(fā)商客服部發(fā)送了主題為“某小區(qū)精裝問題嚴重”的電子郵件，開發(fā)商工作人員就上述問題也通過郵件形式與被告方進行了回復溝通，但雙方至今未辦妥實際收樓手續(xù)，被告也一直未向原告交納物業(yè)費。

法院審理后認為，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位交納。本案中，原、被告簽訂的《前期物業(yè)服務合同》約定產生物業(yè)費條件是案涉房屋已經交付給被告，雖然被告在房屋交付期間到過案涉房屋，但在辦理收房交接手續(xù)前，被告向開發(fā)商提出二十余處待整改問題而未收房，開發(fā)商與被告尚未完成業(yè)主入住交接，且被告亦未取得房屋鑰匙。原告主張只要開發(fā)商通知了業(yè)主收樓，是否完成房屋交接不影響物業(yè)費交納，沒有法律依據(jù)，不予支持。

判決后，原、被告均未上訴，案件目前已生效。

法官說法：《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規(guī)定，物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內，為業(yè)主提供建筑物及附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。第九百三十九條，建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人員訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。本案中，物業(yè)公司的服務具有公共性，收取物業(yè)費是用于整體物業(yè)設施的維護保養(yǎng)、正常秩序維護所必需的費用，小李夫婦與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務合同，雙方就應依約履行各自義務，即物業(yè)公依約對小區(qū)提供服務，小李夫婦也應依支付服務費。

但該物業(yè)服務合同的前提條件是房屋已交付給買受人。國務院《物業(yè)管理條例》第四十一條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位交納。小李夫婦辦理房屋交接手續(xù)時，因房屋存在待整改問題一直未能與開發(fā)商辦理正式交房手續(xù)，在小李夫婦未入住，未領取房屋鑰匙前，相關的物業(yè)費應由開發(fā)商承擔，物業(yè)公司辯解業(yè)主是否收房不影響物業(yè)費交納，沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，侵害了業(yè)主權利，對業(yè)主沒有法律約束力。