【基本案情】

2020年5月，甲、乙作為購房人與某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，向某房產(chǎn)公司購買位于常熟市常福街道某不動產(chǎn)。隨后，甲、乙分別作為借款人及抵押人、某房產(chǎn)公司作為保證人與某銀行簽訂《個人購房借款／擔(dān)保合同》，甲、乙向某銀行借款人民幣120萬元，貸款期限為288個月，自2020年5月起至2044年5月止，還款方式為按月等額本息還款。合同約定甲、乙自愿以所購房屋向貸款人提供抵押擔(dān)保，抵押物為尚未取得產(chǎn)權(quán)的房屋的，應(yīng)在本合同簽訂之日起一個月或貸款人另行要求的合理時間內(nèi)辦妥抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)，抵押人應(yīng)在能夠進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記之日起一個月或貸款人另行要求的合理時間內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)登記，抵押人辦妥所購房屋的不動產(chǎn)權(quán)屬證書后，應(yīng)在一個月或貸款人要求的合理時間內(nèi)辦妥正式抵押登記手續(xù)，如抵押人未在上述時間內(nèi)辦妥正式抵押登記手續(xù)，由此給貸款人造成損失的，應(yīng)向貸款人予以足額賠償。房產(chǎn)公司為甲、乙的上述借款提供階段性連帶責(zé)任保證，對正式抵押登記手續(xù)已辦理完畢，且貸款人收到記載有上述正式抵押登記信息的不動產(chǎn)抵押登記證明后到期的借款人的債務(wù)免除保證責(zé)任。合同簽訂以后，某銀行依約發(fā)放貸款。但甲、乙未能按照合同約定按時歸還借款本息，某銀行按照雙方簽訂的《個人購房借款／擔(dān)保合同》約定宣布貸款提前到期，并訴至法院，要求甲、乙立即歸還所有貸款本息，某房產(chǎn)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

【法院審理】

法院經(jīng)審理查明，甲、乙作為購房人與某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》并進(jìn)行備案登記，房產(chǎn)公司已辦理甲、乙購買房屋的不動產(chǎn)單元首次登記信息，且于本案起訴前已向甲、乙發(fā)送交付房屋通知書，甲乙所購房屋已具備辦理不動產(chǎn)登記及抵押登記條件。房產(chǎn)公司已舉證系因甲、乙的原因?qū)е轮两裎崔k理抵押登記，視為辦理抵押登記條件已經(jīng)成就，房產(chǎn)公司不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。后經(jīng)法院釋明，甲、乙在審理中辦理了所購房屋的不動產(chǎn)抵押登記，某銀行隨后撤回對房產(chǎn)公司的起訴，僅要求甲、乙還款并要求對享有對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。最終在法院的組織下，甲、乙與某銀行達(dá)成分期還款的方案，圓滿解決了糾紛。

【法官評析】

本案系房地產(chǎn)開發(fā)商在為購房人購買其開發(fā)的房屋辦理銀行按揭貸款時提供有條件的階段性擔(dān)保責(zé)任而引起的糾紛。階段性擔(dān)保責(zé)任，顧名思義，房地產(chǎn)開發(fā)商并非自始至終均提供全部擔(dān)保責(zé)任，從房屋貸款合同內(nèi)容來看，一般均約定房地產(chǎn)開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任自借款人辦妥房屋抵押登記手續(xù)并且貸款人收到不動產(chǎn)抵押登記證明之日起予以免除。該擔(dān)保實質(zhì)是附解除條件的法律行為，產(chǎn)權(quán)證、抵押權(quán)辦理登記后，房產(chǎn)公司即免除擔(dān)保責(zé)任。實踐中，如購房人一直不辦理產(chǎn)權(quán)登記，提供階段性擔(dān)保的保證人的保證責(zé)任則無限期延長，該情形與設(shè)定階段性擔(dān)保制度的宗旨相悖，有失公允，故房產(chǎn)公司能夠舉證證明已經(jīng)具備辦理產(chǎn)權(quán)證、抵押權(quán)登記條件，系因購房人、銀行的原因未能辦理相關(guān)登記，阻卻條件成就，視為條件已經(jīng)成就，可以免除房產(chǎn)公司相應(yīng)的階段性擔(dān)保責(zé)任。