楊某花5萬多元接手了別人轉(zhuǎn)讓的一間平房販賣蔬果，而這間平房實際上是一座違章建筑。違建被拆了，店也開不下去了，轉(zhuǎn)讓費還能要回來嗎？近日，崇川法院審結(jié)了這起案件。

2019年8月，經(jīng)中介介紹，吳某與房東張某簽訂《租房協(xié)議》，約定張某將其名下位于市區(qū)城港新村一樓的一間房屋出租給吳某。該房南側(cè)搭建有一間平房，房屋東墻開門并在東墻外搭有遮雨棚，吳某便在租賃的房屋內(nèi)銷售蔬菜水果。

2020年12月，吳某與楊某口頭達(dá)成協(xié)議，約定吳某將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給楊某，楊某支付吳某轉(zhuǎn)讓費55000元。之后，楊某便在該房屋內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行蔬菜水果銷售。

去年2月，社區(qū)居委會在小區(qū)內(nèi)張貼通告，要求居民主動申報違建情況，并且在通告之日起十日內(nèi)自行拆除或接受幫拆。之后，該房屋外所搭建的平房及遮雨棚均被拆除，楊某無法繼續(xù)經(jīng)營，便和吳某協(xié)商，要求其退還轉(zhuǎn)讓費55000元。而吳某認(rèn)為，雙方之間的轉(zhuǎn)讓系自愿，并且其轉(zhuǎn)讓給楊某的主要是經(jīng)營期間的設(shè)備，該物品已經(jīng)交付給楊某，故不同意退還。雙方爭執(zhí)不下，訴至法院。

崇川法院經(jīng)審理后認(rèn)為，因案涉租賃房屋位于居民樓一樓，具有一定的經(jīng)營便利性，長期積聚了相對固定的顧客群體，房屋外搭建的遮雨棚等違章建筑，更是擴(kuò)大了房屋的經(jīng)營區(qū)域，提升了房屋的商業(yè)價值。本案中，楊某正是基于該房屋的商業(yè)價值才受讓該房屋，故其支付給吳某的轉(zhuǎn)讓費55000元的性質(zhì)應(yīng)為市場上俗稱的店面轉(zhuǎn)讓費。

根據(jù)《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營用房，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。吳某轉(zhuǎn)租的案涉房屋，應(yīng)為住宅用房，其將該房屋及外面搭建的違章建筑用作經(jīng)營用途并轉(zhuǎn)讓，違反了法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)為無效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，吳某應(yīng)將轉(zhuǎn)讓費退還。

考慮到楊某作為受讓人，未充分了解用作經(jīng)營房屋的合法性，具有一定過錯，并且，其也占有使用了吳某的設(shè)備設(shè)施，無法返還。最終，法院酌定吳某向楊某返還50%的轉(zhuǎn)讓費，即27500元。

一審判決后，雙方均未上訴。

【法官說法】

該案承辦法官蔡抒晨介紹，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，違章建筑是指未取得擬建工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑物。違章建筑的存在不僅占用了公共空間，影響了小區(qū)的環(huán)境，還存在安全隱患。違章建筑往往都依附于合法建筑而存在，轉(zhuǎn)讓出租時也往往都是以合法建筑為載體，因此，違章建筑往往不會成為明面上人們轉(zhuǎn)讓交易的對象。

居民將違章建筑所依附的合法建筑改變房屋本身用途后轉(zhuǎn)讓，違反了《物權(quán)法》《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的規(guī)定，應(yīng)為無效，轉(zhuǎn)讓人所收取的轉(zhuǎn)讓費也應(yīng)當(dāng)予以返還。本案中，因吳某與楊某的轉(zhuǎn)讓協(xié)議于2020年12月達(dá)成，在《民法典》施行之前，故適用《物權(quán)法》《合同法》。