高某系某小區(qū)二樓01室業(yè)主，房屋買(mǎi)后未入住。2021年5月的一天，小區(qū)物業(yè)保潔人員發(fā)生高某家中有水流出，物業(yè)公司隨即聯(lián)系高某，高某于翌日到達(dá)。房門(mén)打開(kāi)后，高某大吃一驚，室內(nèi)地面盡是污水。經(jīng)檢測(cè)，污水發(fā)灌的原因是廚房下主水管堵塞致污水溢出、房屋被淹，高某認(rèn)為物業(yè)公司未能盡到小區(qū)公用設(shè)備養(yǎng)護(hù)責(zé)任，應(yīng)該賠償。而物業(yè)公司認(rèn)為導(dǎo)致事故發(fā)生的原因是相鄰業(yè)主不當(dāng)傾倒生活垃圾造成，應(yīng)由高某鄰居賠償。經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果后，高某遂一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司訴至法院要求賠償房屋維修損失合計(jì)六萬(wàn)余元。近日，句容市人民法院審結(jié)了該起物業(yè)合同糾紛，認(rèn)為業(yè)主和物業(yè)公司均存在一定過(guò)錯(cuò)，遂判決由物業(yè)公司承擔(dān)70%的賠償責(zé)任。

法院經(jīng)審理查明，被告系某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原告高某系該小區(qū)2幢01室業(yè)主，購(gòu)買(mǎi)該房屋后并未入住。2021年5月下午，小區(qū)保潔人員發(fā)現(xiàn)01室門(mén)口有水流出，被告隨即安排工程人員到現(xiàn)場(chǎng)查看，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)地面存在大量污水，初步懷疑系下水管道反水造成。被告客服人員于下午電話聯(lián)系原告，告知淹水情況，請(qǐng)?jiān)姹M快開(kāi)門(mén)查看。原告及家人均在外地，未能第一時(shí)間趕回。被告打開(kāi)了主管道進(jìn)行排污，并聯(lián)系排污公司來(lái)小區(qū)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)疏通。翌日，排污限公司工作人員再次到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)管道進(jìn)行了疏通，疏通過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有類(lèi)似抹布的東西隨水流出，并有油污及菜葉等物，一小時(shí)后管道疏通完畢，工作人員配合被告將管道檢查口安裝恢復(fù)。中午原告家人趕到現(xiàn)場(chǎng)，打開(kāi)房門(mén)，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)地面均淹有污水，被告安排人員進(jìn)行清理沖洗。此后，原告向被告提出賠償要求，雙方未能對(duì)賠償事宜達(dá)成一致意見(jiàn)。原告于2021年6提起訴訟，并申請(qǐng)對(duì)案涉房屋維修工程造價(jià)進(jìn)行司法評(píng)估。

另查明，被告物業(yè)公司與某環(huán)保工程有限公司簽訂了化糞池清掏合同，對(duì)雨水/污水排水系統(tǒng)進(jìn)行定期檢查，檢查頻率為每月一次。

法院審理后認(rèn)為，被告小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司，應(yīng)當(dāng)依約提供物業(yè)服務(wù)，其服務(wù)內(nèi)容包含對(duì)小區(qū)共用設(shè)施進(jìn)行管理，如定期進(jìn)行污水管道疏通等。該管理義務(wù)并非僅僅是進(jìn)行例行的檢查，其應(yīng)定期全面排查并消除堵塞隱患，及時(shí)采取有效措施保持污水管道的完全暢通。本案中，原告所有的房屋發(fā)生污水反水，系因排污主管堵塞所致，排污主管屬于被告的服務(wù)范圍，故對(duì)于原告的損失，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但案涉房屋從發(fā)生反水到全屋積水并從門(mén)口流出被物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)，全過(guò)程需要時(shí)間積累。如原告平時(shí)定期返回房屋查看、管理其房屋，想來(lái)能夠更及時(shí)地發(fā)現(xiàn)反水情況并通知被告進(jìn)行疏通；如原告在接到被告通知后能夠及時(shí)趕回家中，必然能夠減少房屋淹水的時(shí)間從而降低損失。故原告自身對(duì)于房屋損失的產(chǎn)生具有一定過(guò)錯(cuò)。《民法典》第五百九十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。”第一千一百七十三條規(guī)定：“被侵權(quán)人對(duì)同一損害的發(fā)生或者擴(kuò)大有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。”根據(jù)原、被告雙方的過(guò)錯(cuò)程度，酌情認(rèn)定原、被告對(duì)于原告損失的承擔(dān)比例分別為30%、70%。

關(guān)于被告辯解本案屬于相鄰業(yè)主不當(dāng)傾倒生活垃圾導(dǎo)致原告損失，屬于相鄰關(guān)系侵權(quán)糾紛問(wèn)題。小區(qū)2幢主管道受油污、菜葉等廚余垃圾堵塞導(dǎo)致案涉房屋反水被淹，污水系從案涉房屋廚房溢出而非衛(wèi)生間等其他房間溢出，可見(jiàn)并無(wú)住戶對(duì)自家管道進(jìn)行過(guò)改造；而住戶在洗菜、洗碗時(shí)有油污、飯粒等落入下水管道屬于正常情形，積少成多即形成堵塞，所以才需要物業(yè)公司定期組織人員對(duì)管道進(jìn)行檢查、清理，不能由此認(rèn)定屬于相鄰住戶侵權(quán)，被告該辯解意見(jiàn)不能成立，不予采納。原告的損失，根據(jù)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定意見(jiàn)、被告過(guò)錯(cuò)等，確定由被告賠償三萬(wàn)余元。

判決后，被告不服提起上訴，鎮(zhèn)江市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后判決：駁回上訴，維持原判。

法官說(shuō)法：物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)合法有效。根據(jù)合同約定，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主居住小區(qū)的物業(yè)公共設(shè)施包括公共上下水管道等負(fù)有日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理的職責(zé)。該管理職責(zé)不僅包括對(duì)上下水管道等公共設(shè)施進(jìn)行例行檢查，而且還包括定期全面排查并消除堵塞隱患。由于物業(yè)公司未盡到上述合同約定的義務(wù)，造成小區(qū)主管道受油污、菜葉等廚余垃圾堵塞，并導(dǎo)致業(yè)主的房屋反水被淹。根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的違約行為承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

案涉小區(qū)存在入住率較低的客觀情形，而高某所購(gòu)買(mǎi)的房屋系二層，相較于其他樓層二樓更易出現(xiàn)反水情形。原、被告雙方均應(yīng)正視上述客觀情形，一方面原告應(yīng)善盡房屋管理義務(wù)，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)通知被告，另一方面被告也應(yīng)適當(dāng)增加檢查清理排污管道的頻次，避免再出現(xiàn)類(lèi)似情形。