近年來，盡管房價(jià)在不斷攀升，但購買者仍趨之若鶯，像看房甚至是看圖紙就交定金簽合同的比比皆是。如此，開發(fā)商大把地?cái)?shù)錢，笑逐言開；而購房者則對自己購買的商品房能不能建起來、房屋的質(zhì)量如何以及開發(fā)商會不會把已經(jīng)賣出去的房屋再甩手轉(zhuǎn)賣等一無所知。因此，商品房預(yù)售暗藏隱憂不容忽視，特別值得購房者注意，在購房時要睜大眼睛、看仔細(xì)了，再決定是否購買。最近，泉山法院審結(jié)的一起開發(fā)商甩手轉(zhuǎn)賣商品房官司，經(jīng)過五次庭審，最終才艱難地為消費(fèi)者討回了一個說法。

2004年11月5日，徐州天虹創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡稱“徐州創(chuàng)業(yè)集團(tuán)公司”）與徐州福地來新制品加工公司（以下簡稱“福地來公司”）雙方簽訂購房協(xié)議書，雙方約定“一、甲方自愿將座落在泉山區(qū)的二環(huán)東路中組小區(qū)4號樓建筑面積2330.22?O，房證、土地證載明分?jǐn)偯娣e賣給乙方，乙方自愿購買……；二、甲、乙雙方議定的上述房屋成交價(jià)格為人民幣三佰三十萬元整。乙方在甲方提供房證、土地證協(xié)議等手續(xù)，并在產(chǎn)權(quán)部門登記后，三日內(nèi)一次性付清甲方房款……；三、違約責(zé)任，購房協(xié)議簽訂生效后，任何一方違約均應(yīng)負(fù)違約責(zé)任，違約方向?qū)Ψ劫r償房款總額10%的違約金……；八、按照乙方要求名稱辦理過戶手續(xù)”。協(xié)議簽訂后，因雙方未及時將該房屋的地下室辦理過戶手續(xù)，其后被告福地來公司于2005年2月21日將該處房屋售與徐州正仁投資咨詢有限公司（以下簡稱“正仁投資公司”），并已辦理過戶手續(xù)。徐州創(chuàng)業(yè)集團(tuán)公司得知福地來公司已將該房轉(zhuǎn)賣他人后，遂以其違約為由將其告上法庭。

2005年12月22日，原告徐州創(chuàng)業(yè)集團(tuán)公司訴稱，2004年11月5日，原、被告雙方簽訂購房協(xié)議書一份，約定被告購買原告座落在泉山區(qū)二環(huán)東路中組小區(qū)4號樓，建筑面積2330.23平方。買方在賣方提供房產(chǎn)證、土地證協(xié)議等手續(xù)，并在產(chǎn)權(quán)部門登記后，三日內(nèi)一次性付清賣方房款。如果任何一方違約應(yīng)按總房款的10%向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，原告遂積極準(zhǔn)備付款。2005年2月，原告得知被告已將該房出售給正仁投資公司，并于2005年2月21日辦理了產(chǎn)權(quán)證。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，請求人民法院依法判令被告承擔(dān)違約金330000元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

被告福地來公司辯稱，原、被告雙方簽訂購房協(xié)議書約定履行合同的方式是按照原告要求的名稱辦理過戶手續(xù)，雙方當(dāng)事人約定不符合政策，也不符合稅法有關(guān)規(guī)定。合同約定的違約金不具有懲罰性，只具有補(bǔ)償性，如果合同沒有履行，沒有造成當(dāng)事人的實(shí)際損失，這樣的違約約定不受法律保護(hù)，并且正仁投資公司也是通過原告介紹才發(fā)生的過戶關(guān)系。原、被告之間簽訂的購房協(xié)議書不是房屋買賣合同是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，未經(jīng)審批是無效合同。綜上，請求法庭在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，駁回原告的訴訟請求。

泉山法院受理徐州創(chuàng)業(yè)集團(tuán)公司訴福地來公司房屋買賣合同糾紛一案后，依法組成合議庭，分別于2006年1月12日、2月6日、2月18日、3月9日和3月16日先后五次公開開庭進(jìn)行了審理。在該案的審理過程中，雙方當(dāng)事人主要對以下問題產(chǎn)生了爭議：

一、原、被告之間的購房協(xié)議書是否合法有效？原告認(rèn)為該協(xié)議系雙方自愿簽訂，是合法有效的。被告認(rèn)為該協(xié)議第八條“按照乙方要求名稱辦理過戶手續(xù)”是規(guī)避法律逃稅的行為，因而應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議無效。法庭經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的購房協(xié)議書是雙方真實(shí)的意思表示，并未違反法律的禁止性規(guī)定，因而是合法有效的，依法應(yīng)予以支持。

二、被告將訴爭房屋售予正仁投資公司是否違約，即正仁投資公司是否是原告指定的過戶單位？原告認(rèn)為該公司不是其指定的過戶單位，被告將訴爭房屋售予正仁投資公司是違約行為。被告認(rèn)為雙方在辦理過戶手續(xù)時，原告代表人帶領(lǐng)被告方代表人到該中心辦理過戶手續(xù)，被告并未和正仁投資公司進(jìn)行過商談買賣事宜，該公司實(shí)際上就是原告指定的過戶單位。庭審中，被告向法庭申請兩位證人出庭作證，第一位證人馬駿標(biāo)是正仁投資公司經(jīng)理，經(jīng)法庭調(diào)查馬駿標(biāo)向法庭陳述該公司購買被告房屋是其自由商談，與原告無關(guān)，稱其并不知道原、被告之間已經(jīng)簽定了購房協(xié)議書。第二位證人李訓(xùn)學(xué)在庭審中向法庭陳述原、被告之間簽訂購房協(xié)議書是雙方真實(shí)的意思表示，但被告將房屋售給正仁投資公司，他本人并不知情。法庭經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間簽訂的購房協(xié)議書中對違約責(zé)任約定明確，系雙方的真實(shí)意思表示，亦不違反有關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，其約定合法有效。被告無證據(jù)證實(shí)正仁投資公司是原告指定的過戶單位，因而被告將該房屋售給正仁投資公司的行為違反協(xié)議約定，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

三、原、被告之間簽訂的購房協(xié)議書究竟是房屋買賣合同還是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同？原告認(rèn)為雙方簽訂的購房協(xié)議書是房屋買賣合同，被告則認(rèn)為本案訴爭房屋無水無電不符合房屋買賣合同相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。法庭經(jīng)審理認(rèn)為，本案訴爭房屋權(quán)屬證書齊全，已多次轉(zhuǎn)讓成交并辦理過戶手續(xù)，是經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可的房屋買賣行為，原、被告之間簽訂的購房協(xié)議書是房屋買賣合同而非項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。

2006年3月17日，法庭經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間簽訂的購房協(xié)議書是合法有效的房屋買賣合同。被告徐州福地來新制品加工公司無證據(jù)證實(shí)正仁投資公司是原告徐州天虹創(chuàng)業(yè)有限責(zé)任公司指定的房屋買賣過戶單位，被告將該房屋售給正仁投資公司構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。據(jù)此，法庭依照我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定，判決被告徐州福地來新制品加工公司在本判決生效后十日內(nèi)，給付原告徐州天虹創(chuàng)業(yè)有限責(zé)任公司違約金330000元，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

一審宣判后，雙方均沒有提出上訴，被告也在該判決規(guī)定的時間內(nèi)及時地履行了判決書所確定的給付義務(wù)，因而該案也隨之得到了圓滿的解決。

法官點(diǎn)評：今年3月，在十屆全國人大四次會議上，曾有33名代表簽名向大會提交關(guān)于修改《城市房地產(chǎn)管理法》的議案，建議取消商品房預(yù)售制度，由此導(dǎo)致對期房預(yù)售的爭議再度升溫。的確，這種“樓花”交易履行周期長、市場風(fēng)險(xiǎn)大，容易引發(fā)過分的投機(jī)、欺詐等違法行為。在現(xiàn)實(shí)生活中，一些開發(fā)商大玩“空手套白狼”的手法，其中攜款潛逃留下“爛尾樓”的現(xiàn)象也時有發(fā)生，致使購房者的權(quán)利一次又一次的遭受侵害，不但體現(xiàn)了商品房預(yù)售機(jī)制中開發(fā)商與預(yù)購人的極不平等性和對預(yù)購人權(quán)利保障力度的薄弱，更突顯立法上存在的漏洞：

首先，商品房預(yù)售登記不是商品房預(yù)售合同生效的要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，它并不如《但保法》規(guī)定的房地產(chǎn)抵押合同須經(jīng)登記生效以保障抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，使遠(yuǎn)處于弱勢的預(yù)購人的房屋期待權(quán)未能得到更切實(shí)保護(hù)。當(dāng)商品房預(yù)售登記對一個合同的效力并不產(chǎn)生任何影響的時候，它就顯得不那么重要了，于是商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押就司空見慣了。

其次，對于如何保證監(jiān)督商品房預(yù)售款使用的問題，由于目前尚無明確法律規(guī)定，導(dǎo)致商品房預(yù)售款項(xiàng)的使用處于無人監(jiān)督的混亂無序狀態(tài)。這一漏洞使得商品房預(yù)售為籌集資金不足的真正目的被扭曲成了開發(fā)商變相套取資金的手段甚至詐騙購房人預(yù)交的款項(xiàng)的良機(jī)。預(yù)售款管理的立法空白，使得我國相關(guān)法律法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房的多重限制和約束只剩下市場準(zhǔn)入，而一切事后調(diào)整的規(guī)定在喪失對預(yù)售款的有效監(jiān)督下，成了無本之木，無源之水。上周媒體報(bào)道的萬輝置業(yè)公司攜款潛逃導(dǎo)致時代駿庭二期“爛尾”就是典型。

第三、對于開發(fā)商違反登記備案制度以及預(yù)售款項(xiàng)專用制度如何處罰，處于法律的空白。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條規(guī)定：“違法本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。”它注意到了商品房預(yù)售的市場準(zhǔn)入條件和限制，卻疏忽了違反該法第四十四條第二、三款的懲處機(jī)制，給開發(fā)商以可乘之機(jī)，為其惡意侵害購房者合法權(quán)益的行為打開了方便之門。

第四，現(xiàn)行法律對預(yù)購人的消費(fèi)者身份態(tài)度模糊，從而使預(yù)購人權(quán)利遭受侵害后的救濟(jì)顯得軟弱無力。很長時間以來，我國法院對商品房糾紛的審理是不適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的，也不承認(rèn)購房者的消費(fèi)者地位，而主要運(yùn)用《民法通則》和《合同法》的一般規(guī)定。對開發(fā)商往往適用民法的過失責(zé)任原則，而非《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的嚴(yán)格責(zé)任，亦談不上保護(hù)重點(diǎn)向購房者傾斜。

2003年5月7日，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》雖然規(guī)定了適用懲罰性賠償責(zé)任的幾種情況，但并沒有明確購房者的消費(fèi)者地位，并非購房者的“保護(hù)神”，而且與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和以往有關(guān)司法解釋存在不協(xié)調(diào)甚至矛盾之處。因此，消費(fèi)者在購房時一定要慎之又慎，謹(jǐn)防上當(dāng)受騙，否則，則悔之晚矣。