[案情] 

1997年11月30日，楊某與肖某訂立房屋買賣協(xié)議一份，其中約定：肖某因無力維修樓房和將平房完工，自愿將坐落南通市崇川區(qū)城港村1組，用地面積141.44 m2的二樓二底舊樓房和三小間未完工的平房賣給同村2組的楊某。房屋價格為70000元，交房時楊某一次性付清房款。肖某交房時，必須將該房土地使用證、原建房執(zhí)照及有關(guān)憑證交給楊某。楊某交款后，今后房屋產(chǎn)權(quán)屬楊某，楊某對房屋維修及其他任何處理，肖某都無權(quán)干涉。但楊某在維修房屋等事時遇有問題，肖某應(yīng)提供方便。如今后國家征用該地，肖某不得再對該房有任何產(chǎn)權(quán)爭議，楊某也要服從國家征用需要。上述協(xié)議由肖某、楊某簽字予以確認(rèn)。該協(xié)議訂立后，楊某于1997年12月16日向肖某交付購房款70000元及購家俱款5000元，雙方交接了房屋，楊某一直居住使用該房至今。相關(guān)證照載明的房屋所有權(quán)人、集體土地使用權(quán)人均為肖某。后本案訟爭之房即將被拆遷。肖某于2005 年4月訴至法院要求確認(rèn)其與楊某所訂立的房屋買賣協(xié)議無效。

[評析]

本案的爭議焦點(diǎn)是農(nóng)村房屋買賣合同是否有效。對此，本案審理中形成兩種觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，上述房屋買賣協(xié)議中，肖某出賣的房屋系農(nóng)村集體土地上的房屋，故協(xié)議不僅是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，還涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。房屋的所有權(quán)人僅對房屋的宅基地享有使用權(quán)，不得進(jìn)行處分，買受人應(yīng)符合法定條件，履行相關(guān)申請手續(xù)，才能取得宅基地的使用權(quán)。作為買受人的楊某因未履行相關(guān)建房申請手續(xù)，至今未能合法取得訟爭房屋宅基地的使用權(quán)。故肖某要求確認(rèn)肖某與楊某訂立的房屋買賣合同無效的訴訟請求應(yīng)當(dāng)予以支持。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，上述農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。其理由如下：

首先，我國法律、行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣行為未作禁止性規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。房屋買賣合同并非法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的合同，農(nóng)村房屋買賣合同也不例外。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。從該條規(guī)定可見，農(nóng)村村民出賣宅基地上所建住宅，法律并沒有予以禁止，只是村民賣房后再申請宅基地的將不被批準(zhǔn)。

其次，關(guān)于農(nóng)村房屋出賣后其占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)的歸屬以及對房屋買賣合同效力影響的問題。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。該條規(guī)定旨在保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體的變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說我國對城市房屋的轉(zhuǎn)讓確定的是“地隨房走”的原則。我國對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行專門立法，也因此未確定類似的原則。雖然城市房地產(chǎn)管理法中“地隨房走”的原則不能直接適用于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓，但是鑒于房屋與土地的緊密關(guān)系，也即房屋不可能成為“空中樓閣”這一自然屬性，農(nóng)村房屋和其占用范圍內(nèi)的土地也同樣不宜隸屬于不同的民事主體。由此，可以得出農(nóng)村宅基地上房屋出賣的、該房屋占用范圍的土地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓的結(jié)論。加之，肖某與楊某協(xié)議時系同村村民，他們之間的宅基地流轉(zhuǎn)僅發(fā)生在同一個村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，雙方本可以申請所屬的村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)當(dāng)事人應(yīng)享有的宅基地面積進(jìn)行調(diào)整，并辦理相關(guān)的變更手續(xù)，但雙方卻因故沒有。現(xiàn)因該房屋即將被拆遷，已不可能也沒有必要繼續(xù)履行土地使用權(quán)的變更手續(xù)。

再者，訟爭之房即將被拆遷，隨著近年來城市房價的上漲，該房被拆遷后權(quán)利人可能得到的權(quán)益包括拆遷補(bǔ)償款、安置房等的價格將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出肖某與楊某原協(xié)議中確定的房屋價格。對該意思表示真實(shí)的房屋買賣協(xié)議確認(rèn)有效，更符合我國民法通則規(guī)定的誠實(shí)信用原則。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。