[案情]

2005年3月31日，張某與李某經(jīng)協(xié)商簽訂了一份房屋租賃協(xié)議，約定：張某將座落于市區(qū)南郊的門面房出租給李某，租賃期限三年。協(xié)議簽訂后，張某交付了房屋，李某即開始經(jīng)營“好吃來”餐館。2006年2月13日，市政府對“好吃來”餐館地段進(jìn)行道路拓寬改造，施工期為半年。由于施工實行半幅交通封閉，造成車輛及顧客進(jìn)出極不方便，以致商業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)的經(jīng)營額大幅下滑。2006年4月初，李某因道路建設(shè)、生意凋零、虧損嚴(yán)重而口頭向張某提出解除租賃合同，但未得同意。4月18日，張某向法院起訴，要求支付第二年租金60000元及逾期付款違約金。

[爭議的焦點]

第一種意見認(rèn)為，張某與李某在完全自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立的房屋租賃合同應(yīng)為有效。李某提出解除租賃合同不符合《合同法》規(guī)定的解除合同的條件，李某應(yīng)按合同繼續(xù)履行，張某的訴訟請求應(yīng)予支持。       

第二種意見認(rèn)為，李某在房屋租賃合同過程中出現(xiàn)了不可抗力的情況，即政府組織的道路拓寬改造，致使食客不再光顧，生意凋零，而每日的房租、規(guī)費(fèi)等費(fèi)用仍須交納，導(dǎo)致餐館嚴(yán)重虧損，無法經(jīng)營。由于不可抗力屬于合同解除的法定原因，故應(yīng)駁回張某的訴請。

第三種意見認(rèn)為，道路建設(shè)屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了非當(dāng)事人所能預(yù)見的根本性變化，且在一定時期內(nèi)造成了李某的經(jīng)營上的損失，而該損失非李某主觀故意也非經(jīng)營不善所致，如果該損失由李某一人承擔(dān)，有違公平原則。因此，合同應(yīng)繼續(xù)履行，但對生意凋零的風(fēng)險損失，應(yīng)由雙方共同承擔(dān)。

[評析]

房屋租賃合同是房屋出租人將房屋交付給承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。只有出現(xiàn)：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；等情形時，當(dāng)事人一方才可以解除合同。

那么，道路建設(shè)究竟屬于“不可抗力”還是“情勢變更”？我國《民法通則》和《合同法》對“不可抗力”都是這樣規(guī)定的，即指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。所謂情勢變更，是指法律關(guān)系成立后至履行前，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，使原有法律關(guān)系成立的基礎(chǔ)或情勢發(fā)生不可預(yù)見的根本性變化，導(dǎo)致當(dāng)事人行為目的不能實現(xiàn)，若繼續(xù)維持則顯失公平，須變更或解除原法律關(guān)系的一項法律制度。二者主要區(qū)別

1、二者產(chǎn)生的直接原因、外在表現(xiàn)及其對履約的影響不同
　　一般認(rèn)為，不可抗力可能由自然或社會兩種因素引起。前者如水災(zāi)、地震、臺風(fēng)、火山爆發(fā)、泥石流等，各國民法都承認(rèn)，當(dāng)事人也愿意接受其法律后果；后者如戰(zhàn)爭、暴亂、罷工、革命等，有些國家的民法并不一概承認(rèn)，實踐中主要由當(dāng)事人在合同中進(jìn)行約定。這些災(zāi)難性事件的出現(xiàn)，致使合同根本無法履行，即符合我國合同法的不可抗力規(guī)定成為免責(zé)的事由。但假如合同并非不能履行而是履行的結(jié)果將顯失公平，則如何適用呢？也就是說，如果引起變更的情勢并不構(gòu)成對當(dāng)事人行為的根本阻礙，如SARS等的影響，合同一般也非絕對不能履行，只是履行后對一方當(dāng)事人將顯失公平，則應(yīng)該按照情勢變更原則處理。引起情勢變更的還有一個經(jīng)濟(jì)因素，比如說價格的非正常漲落、幣值的大幅度升降、市場的異常變化以及國家經(jīng)濟(jì)、法律、政策的重大變化等，都是一種無形的存在，是不應(yīng)被我們忽視的。

　　2、二者的適用范圍、免責(zé)情況及其對履約的影響不同
　　情勢變更僅適用于合同關(guān)系，即因情勢變更造成合同不能履行或顯失公平時，可相應(yīng)地解除合同關(guān)系，或變更合同內(nèi)容，消除顯失公平的結(jié)果，使合同在公平基礎(chǔ)上得到履行；而不可抗力既可以適用合同行為，也可以適用于侵權(quán)行為，其結(jié)果是唯一的，即免予承擔(dān)履行合同義務(wù)和違約責(zé)任。
　　情勢變更是“裁量免責(zé)”，即最終是否變更或解除合同并免責(zé)，取決于人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的裁量；而因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同的則是“當(dāng)然免責(zé)”，即因不可抗力事件當(dāng)事人有權(quán)通知對方當(dāng)事人解除合同，合同自通知到達(dá)對方時解除，并可免予承擔(dān)履行義務(wù)和違約責(zé)任。

情勢變更原則的意義，在于通過司法權(quán)力的介入，強(qiáng)行改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在雙方當(dāng)事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險，其追求的價值目標(biāo)，是公平和公正。但在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中，許多非自然因素導(dǎo)致事變的產(chǎn)生，使得大量合同的履行變得極為艱難，而無過錯的合同當(dāng)事人卻無法援引不可抗力的規(guī)定來主張免責(zé)。1998年8 月20 日公布的《合同法（草案）》第七十七條規(guī)定：“由于國家經(jīng)濟(jì)政策、社會經(jīng)濟(jì)形勢客觀情勢發(fā)生巨大變化，致使履行合同將對一方當(dāng)事人沒有意義或者造成重大損害，而這種變化是當(dāng)事人訂立合同時不能遇見并且不能克服的，該當(dāng)事人可以要求對方就合同的內(nèi)容重新協(xié)商；協(xié)商不成的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同。商業(yè)風(fēng)險不適用前款規(guī)定。”本來以立法形式將這一原則確立下來已成定局，但好事多磨，最終在審議時以“根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)驗，對情勢變更難以做出科學(xué)的界定，而且和商業(yè)風(fēng)險的界限也難以劃清，執(zhí)行時更難以操作，實際上只有在非常特殊的情況下才能適用這一制度，現(xiàn)在合同法中做出規(guī)定條件尚不成熟。法律委員會經(jīng)過反復(fù)研究，建議對此不作規(guī)定。”的理由而擱淺。

結(jié)合本案，張某與李某簽訂的房屋租賃協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方均應(yīng)受其約束，按約履行各自的義務(wù)。在合同履行過程中，出現(xiàn)了市政府拓寬改造道路的客觀事件，屬于“情勢變更”的情形，李某以此為由提出解除租賃合同，由于《合同法》規(guī)定的空白，不符法律規(guī)定的解除合同的條件，李某應(yīng)當(dāng)按約繼續(xù)履行合同。道路建設(shè)按理是市人民政府造福于民的舉措，長遠(yuǎn)來看也有利于李某對餐館的經(jīng)營。但是，由于近半年的實行半幅交通封閉，引起了承租環(huán)境發(fā)生重大變化，造成李某經(jīng)營狀況惡化。根據(jù)租賃合同的特點，承租環(huán)境應(yīng)為履行租賃合同的基礎(chǔ)，這種變動的情況在當(dāng)事人雙方訂立合同時是無法預(yù)料的，其變化足以致使訂立租賃合同的基礎(chǔ)動搖，如果仍然要求李某繼續(xù)按照原合同約定支付租金，將顯失公平。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第六條規(guī)定的“誠實信用原則”及“公平原則”，綜合考慮道路建設(shè)的期限及對餐館的影響程度，對李某因道路建設(shè)造成的損失及應(yīng)交納的第二期租金數(shù)額應(yīng)予以適當(dāng)調(diào)整，張某對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。筆者同意第三種意見。