[案情]

某市場(chǎng)的房屋為通達(dá)公司所有。姚某于2002年12月租賃該公司門(mén)面房?jī)砷g，租期為一年。2003年12月2日，房屋所有人通達(dá)公司通知商場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)戶(hù)：市場(chǎng)內(nèi)房屋欲向社會(huì)出售，各承租戶(hù)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其中姚某所在區(qū)商鋪為每間9萬(wàn)元。姚某有意購(gòu)買(mǎi)，后因價(jià)格等因素，雙方買(mǎi)賣(mài)未果。2004年2月27日，姚某與通達(dá)公司又續(xù)簽一年租賃合同。2004年12月16日，在姚某不知情的情況下，通達(dá)公司與王某簽定買(mǎi)賣(mài)合同，將租賃房屋以每間10萬(wàn)元價(jià)格出售給王某。后王某要求姚某搬出房屋，姚某才得知此事，遂發(fā)生糾紛。王某以姚某為被告、通達(dá)公司為第三人訴訟至法院，要求被告姚某停止侵害、搬出房屋。

對(duì)本案的處理原審法院有兩種意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)認(rèn)為：在新的租賃期限內(nèi)，第三人與王某10萬(wàn)元交易價(jià)格對(duì)于姚某來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的“同等條件”，出租人應(yīng)就該新的“同等條件”向承租人履行通知義務(wù)才符合合同的公平原則。第三人在未得到姚某明確表示放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情況下，辦理租賃房轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)視為對(duì)姚某優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的侵犯，應(yīng)確定王某與通達(dá)公司間買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。原告王某雖系善意取得，但基于行為無(wú)效不受法律保護(hù)之后果，并不能因此對(duì)抗姚某，故原告王某主張不能成立，其請(qǐng)求不予以支持。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為：第三人通達(dá)公司在出售所訴爭(zhēng)房屋前，已于2003年12月2日通知了被告姚某，姚某于第三人通達(dá)公司間因價(jià)格問(wèn)題未成交，雖然雙方又簽定了新的租賃合同，但法律并無(wú)規(guī)定簽定新的租賃合同后，出售房屋時(shí)須再次通知承租人。且第三人以高出通知價(jià)格出售租賃房屋，因此，王某與第三人通達(dá)公司間買(mǎi)賣(mài)行為合法有效，對(duì)王某要求被告姚某停止侵害、搬出房屋的請(qǐng)求，應(yīng)予以支持。

對(duì)本案的處理筆者同意第二種意見(jiàn)，其理由如下：

所謂優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)力。為保障交易安全和維護(hù)公平之目的，〈〈合同法〉〉第230條、國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題意見(jiàn)》（試行）第118條均規(guī)定了出租人出賣(mài)房屋應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前向承租人履行通知義務(wù)。因此，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)力是一種法定的權(quán)利，本質(zhì)上仍然是一種請(qǐng)求權(quán)，只能在法律規(guī)定的利益范圍內(nèi)可能發(fā)生作用。這種期待權(quán)力的行使不應(yīng)該成為阻礙出租人對(duì)出租房屋所有權(quán)的處置。法律對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)，及對(duì)出租人權(quán)利的限制，并不是絕對(duì)的、無(wú)限的，而是相對(duì)的、有限的，如果承租人惡意行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，或?yàn)E用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，限制出租人與第三人的交易機(jī)會(huì)，迫使出租人以低價(jià)與己成交，這對(duì)出租人是不公平的，對(duì)其他善意購(gòu)買(mǎi)人也同樣不公平。其他善意購(gòu)買(mǎi)人在進(jìn)行了準(zhǔn)備、談判等一系列行為最終達(dá)成雙方真實(shí)意思表示的協(xié)議后，如允許已經(jīng)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人以再次行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由使善意購(gòu)買(mǎi)人與出賣(mài)人訂立的協(xié)議無(wú)效，這不符合法律訂立優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法本意。

本案中，2003年12月2日房屋所有人，第三人通達(dá)公司通知商場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)戶(hù)：市場(chǎng)內(nèi)房屋欲向社會(huì)出售，各承租戶(hù)（包括被告）有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，且明確表明原告姚某所在區(qū)商鋪為每間9萬(wàn)元，被告企圖壓低價(jià)格，并因此與第三人協(xié)商未果，被告雖沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)，但可以認(rèn)定第三人已在合理期限內(nèi)履行了通知的義務(wù)，且第三人出售房屋是在通知被告之后。

所謂同等條件是指優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人所接受的出賣(mài)價(jià)格和其他條件與其他購(gòu)買(mǎi)人相同或一致的情況下，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人所享有的權(quán)利，他不僅包括價(jià)格條款，還包括支付期限、方式等因素。本案中，盡管原告認(rèn)為第三人沒(méi)有以10萬(wàn)元出售價(jià)格通知自己，但第三人9萬(wàn)元的售價(jià)已明確通知了被告，可在長(zhǎng)達(dá)一年多新的租賃期限內(nèi)，被告沒(méi)有表示愿意以9萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，表明在9萬(wàn)元價(jià)格上其放棄了該房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第三人出售該房屋的價(jià)格只要不低于9萬(wàn)元，均可認(rèn)為給予了被告同等條件，因此，第三人以10萬(wàn)元的價(jià)格出售房屋，沒(méi)有必要再向被告履行通知義務(wù)，因?yàn)橐澜灰琢?xí)慣，被告在9萬(wàn)元售價(jià)不愿購(gòu)買(mǎi)的情況下，不可能再與10萬(wàn)元價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，除非出于惡意。

綜上，通達(dá)公司在以10萬(wàn)價(jià)格出售其租賃給姚某的房屋時(shí)，無(wú)需再次通知姚某，其與王某買(mǎi)賣(mài)行為有效。王某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。