出租人默示轉租事實視為同意轉租
作者:許雪樵 殷波 發(fā)布時間:2006-11-28 瀏覽次數(shù):3705
[裁判要旨]
法律規(guī)定承租人轉租房屋應當取得出租人的同意,否則構成不合法轉租,出租人有權解除合同。實踐中,有些人明知承租人已經(jīng)轉租,仍然照收租金,不提異議,一旦不如意便以未經(jīng)出租人同意為由要求解除合同,致使合同關系懸于不穩(wěn)定狀態(tài)。本案從維護交易穩(wěn)定和誠信原則的角度出發(fā),把默示引入轉租之中,對默示同意采取肯定的意見,賦予與明示同樣的法律效果。
[案情]
原告耿慶芬是被告睢寧縣第二運輸公司(以下簡稱二運公司)職工。2000年1月,耿慶芬與二運公司簽訂房屋租賃協(xié)議。協(xié)議約定:耿慶芬承租二運公司一層樓門面房十四間,租期十五年,年租金14萬元,按月交納租金;合同不因公司的法定代表人變更而受影響。協(xié)議簽訂后,耿慶芬即將十四間門面房轉租給劉某、朱某經(jīng)營飯店和藥店,飯店和藥店的《營業(yè)執(zhí)照》懸掛于門市,工商登記記載經(jīng)濟性質(zhì)為個體。房屋租金一直由耿慶芬按月支付給二運公司。租賃期間,二運公司經(jīng)理先后更換四人,對實際存在的轉租事實,公司經(jīng)理未提過異議。2005年末,二運公司經(jīng)理換人,新任經(jīng)理以轉租未經(jīng)公司同意為由要求解除合同。耿慶芬將二運公司告上法庭,訴稱:合同雖然未寫明允許轉租,但約定原告自主經(jīng)營,自負盈虧,出租人不得干涉,這在實質(zhì)上已包含允許轉租,故要求繼續(xù)履行租賃合同。
[審判]
睢寧縣人民法院審理后認為:第一、不動產(chǎn)租賃合同具有繼續(xù)性的特征,應當盡量維護租賃權所產(chǎn)生的經(jīng)濟關系的安定性。本案的關鍵是默示能否成立,它能否成為同意轉租的形式。民法通則第56條規(guī)定:“民事法律行為可以采取書面形式,口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定采用特定形式的,應當依照法律規(guī)定?!睋?jù)此規(guī)定,理論界和實務界一致認為,口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式。在是否同意轉租的問題上,法律沒有規(guī)定必須采取特定形式。從默示之中同樣可以推定出當事人真實的意思表示。本案被告以收取租金為目的,面對顯而易見的轉租事實,歷經(jīng)4年多時間不提異議,還按月收取租金,從原被告之間的相互默契中法院可推知被告已同意轉租,這在法律上并無障礙,也更加符合當事人真意;第二、從實際履行來看,耿慶芬所取得的租賃房地處商業(yè)要道,藥店和飯店的巨幅廣告、巨大店牌赫然醒目,《營業(yè)執(zhí)照》店堂懸掛并無藏掖。耿慶芬是被告單位職工,一直不參與經(jīng)營,門面房幾年來始終被他人占有、使用、收益,轉租的表象十分清楚,即使是一個普通人也可判斷出這是轉租,而被告四年多來一直在出租房的二層樓內(nèi)辦公,在轉租的事實近在眼前天天面對的情況下,房租正常收取,轉租無人質(zhì)疑,結合合同訂立的背景和幾年來無爭議的履行情況,法院推定,當事人已同意轉租。遂判決原、被告繼續(xù)履行租賃合同。