房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在宣傳資料中關(guān)于商品房的說(shuō)明、允諾，符合一定的條件就應(yīng)視為合同約定，對(duì)開(kāi)發(fā)公司具有法律約束力；環(huán)境影響居住的質(zhì)量，進(jìn)而影響到商品房的商業(yè)價(jià)值，開(kāi)發(fā)公司亦應(yīng)承擔(dān)因環(huán)境問(wèn)題對(duì)商品房?jī)r(jià)值造成損失的責(zé)任。

[案情]

江蘇省某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某住宅小區(qū)商品房于2004年7月開(kāi)始對(duì)外銷售，2006年4月交付使用。

當(dāng)初銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)公司曾制作了該住宅項(xiàng)目的宣傳彩頁(yè)和售樓專刊。宣傳彩頁(yè)上注明：“小區(qū)占地74畝……綠化率40％……2.5萬(wàn)平方米的坡地式綠化林陰帶營(yíng)造的植物園……五大主題景觀帶，曲徑通幽的設(shè)計(jì)風(fēng)格……近萬(wàn)平方米的綠色健身休閑廣場(chǎng)，讓你充分感受有氧運(yùn)動(dòng)的魅力”。售樓專刊上注明：交房標(biāo)準(zhǔn)有21項(xiàng)，包括衛(wèi)生間給水管道、廚房地漏、室內(nèi)可視對(duì)講系統(tǒng)、廚房及衛(wèi)生間地面做防水處理、有線電視、電話、寬帶、暖氣、防盜網(wǎng)等；“保證廣告宣傳內(nèi)容與實(shí)際一致。經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定屬虛假?gòu)V告的，退款退息或按已付房?jī)r(jià)款的3％賠償”。

    年近花甲的米先生正是看上了這樣優(yōu)惠的條件，特別是小區(qū)優(yōu)美的戶外環(huán)境，才與開(kāi)發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，并一次性支付了19.2萬(wàn)元的全部房?jī)r(jià)款。商品房買賣合同上約定：開(kāi)發(fā)公司應(yīng)于2005年8月31日前交付該房，若逾期超過(guò)90日后交房，原告有權(quán)要求“出賣人按日支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金”。

2006年4月18日，即在開(kāi)發(fā)公司允諾的交房時(shí)間7個(gè)多月之后，米先生終于從開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)取了房屋鑰匙。辦理入住手續(xù)時(shí)，米先生才發(fā)現(xiàn)，該商品房的室內(nèi)設(shè)施，沒(méi)有售樓專刊上寫明的衛(wèi)生間給水管道、廚房地漏等，而室外景觀，小區(qū)綠化率遠(yuǎn)未達(dá)到40％，沒(méi)有五大主題景觀帶，沒(méi)有萬(wàn)平方米健身休閑廣場(chǎng)，更沒(méi)有2.5萬(wàn)平方米坡地式綠化林陰帶營(yíng)造的植物園。

米先生一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)公司告到了法院，要求開(kāi)發(fā)公司：繼續(xù)履行約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，并給付相應(yīng)違約金人民幣5784.9元；給付逾期交房違約金人民幣8460.42元，并將該違約金繼續(xù)計(jì)算至該房達(dá)到承諾的交房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)止；賠償因沒(méi)有按照約定建好五大主題景觀帶等室外景觀所造成的房屋價(jià)值損失1.5萬(wàn)元。

開(kāi)發(fā)公司則辯稱，交付的商品房已經(jīng)通過(guò)有關(guān)部門的驗(yàn)收，說(shuō)明其是符合法定交房標(biāo)準(zhǔn)的；原告要求賠償因沒(méi)有按照約定建好五大主題景觀帶等室外景觀所造成的房屋價(jià)值損失，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

案件審理中，法院根據(jù)原告的申請(qǐng)委托多家鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)予以司法鑒定，鑒定內(nèi)容為：被告因沒(méi)有建設(shè)五大主題景觀帶、植物園等景觀而對(duì)原告房屋價(jià)值造成損失的數(shù)額。但均被告知，因目前我國(guó)缺乏相關(guān)的評(píng)估鑒定操作規(guī)范而無(wú)法鑒定。

不久前，法院對(duì)這起在當(dāng)?shù)仡H有影響的案件作出一審判決：開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)房屋不符銷售廣告約定的違約金人民幣5784.9元、逾期交房違約金人民幣4435元；開(kāi)發(fā)公司為米先生安裝售樓專刊上允諾的設(shè)施（含衛(wèi)生間給水管道、廚房地漏、可視對(duì)講系統(tǒng)等）；駁回米先生要求開(kāi)發(fā)公司賠償因沒(méi)有建五大主題景觀帶等室外景觀所造成的房屋價(jià)值損失1.5萬(wàn)元及其他訴訟請(qǐng)求。

宣判后，原、被告均未上訴，一審判決已發(fā)生法律效力。

[案件透視]

一、環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)的影響有多大

環(huán)境對(duì)人們生活的影響是極為重要的，大到生存環(huán)境，小到居住環(huán)境、工作環(huán)境。良好的居住環(huán)境能提高人的生活質(zhì)量，反之則會(huì)降低生活的樂(lè)趣。時(shí)下，“宜居”的概念正成為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵詞，也印證著環(huán)境對(duì)人類生活的重要性。聰明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們無(wú)不在宣傳廣告中打出了“環(huán)境”牌：或以山水湖泊為鄰、坐擁優(yōu)美的自然景觀；或是靠近名校、文化中心，有著深厚的文化氛圍，即使開(kāi)發(fā)小區(qū)有先天不足，也要建造人工水面、人造瀑布、植物園林等，借以增加吸引力。環(huán)境，已經(jīng)為越來(lái)越多的買房者所關(guān)注，成為人們選擇住宅時(shí)考慮的一個(gè)重要因素。

但是，環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響度到底有多大？怎樣評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值因環(huán)境因素增益或減損程度，目前我國(guó)尚未有可遵循的專業(yè)評(píng)估規(guī)范。而衡量環(huán)境條件對(duì)房屋價(jià)值的影響程度是個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，不宜由法院行使自由裁量權(quán)予以確定。在目前的條件下，法院雖然認(rèn)定原告的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求具有合法、合理性，但因其沒(méi)有提供能證實(shí)該損失數(shù)額的證據(jù)，只能根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，以證據(jù)不足對(duì)該訴訟請(qǐng)求不予支持。

隨著民眾對(duì)居住環(huán)境的重視，生活中因環(huán)境問(wèn)題引發(fā)的糾紛日益增多，建立環(huán)境影響評(píng)估的技術(shù)規(guī)范迫在眉睫，建議房地產(chǎn)估價(jià)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)出臺(tái)相關(guān)的評(píng)估規(guī)范，適應(yīng)人們對(duì)環(huán)境因素、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響量化的客觀需求。

二、宣傳資料為要約邀請(qǐng) 違約就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任

關(guān)于確認(rèn)被告是否存在交房不符合約定標(biāo)準(zhǔn)的違約行為，首先要確定被告應(yīng)履行何樣的交房標(biāo)準(zhǔn)，這涉及到對(duì)關(guān)于被告制發(fā)的宣傳彩頁(yè)、售樓專刊性質(zhì)的認(rèn)定。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”本案中，被告在售樓專刊上注明交房標(biāo)準(zhǔn)有21項(xiàng)，含衛(wèi)生間設(shè)給水管道、廚房設(shè)地漏、設(shè)可視對(duì)講單元門、有線電視、電話、寬帶、暖氣等，在宣傳彩頁(yè)上注明綠化率40％、2.5萬(wàn)平方米的坡地式綠化林陰帶營(yíng)造的植物園、五大主題景觀帶、近萬(wàn)平方米的綠色健身休閑廣場(chǎng)等，這些是對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)及小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施作出的允諾，該允諾或以方位（如在衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)）或以數(shù)字予以表述，具體、明確、客觀，不會(huì)引起理解的歧義。而原告正是看到被告的以上宣傳內(nèi)容、基于對(duì)被告的信任而與被告訂立的買賣合同，且被告同期所售房屋的基價(jià)要高于相似地段房屋的基價(jià)，其允諾內(nèi)容影響到了房屋的銷售價(jià)格。因此，以上允諾即使未被寫入《商品房買賣合同》，也應(yīng)視作合同的內(nèi)容，被告應(yīng)受其約束。同理，被告在售樓專刊、售樓處作出的允諾“保證廣告宣傳內(nèi)容與實(shí)際一致。經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定屬虛假?gòu)V告的，退款退息或按已付房價(jià)款的3％賠償”也應(yīng)視作合同的內(nèi)容。另外，在《商品房買賣合同》附件三“裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中約定“配有可視對(duì)講單元門、暖氣、煤氣、寬帶、有線電視管線入戶等”，此內(nèi)容也是被告應(yīng)履行的交房標(biāo)準(zhǔn)義務(wù)。至于是否應(yīng)安裝暖氣包，因合同及宣傳材料均沒(méi)有予以明確所以引起了理解歧義，但由于該合同附件三系由被告提供的格式條款，在約定不明、有歧義的情況下，應(yīng)作出對(duì)其不利的解釋。

在此，提醒各位買房子的朋友：簽合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎，環(huán)境雖然是大家的，但畢竟自己每天都要面對(duì)，它關(guān)系到每個(gè)人的切身利益。買房子，不要只看廣告，還要實(shí)地去勘察一番。