2009年6月22日，原告甲與被告乙公司簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，由原告甲購(gòu)買被告乙公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某小區(qū)門面房，房款總額50萬(wàn)元。2009年6月30日，原告甲已付購(gòu)房款46萬(wàn)元，被告將房屋交付給原告，后原告將房屋租賃給他人使用至今。2011年1月31日，被告乙公司與第三人丙簽訂《商品房買賣合同》，被告乙公司再次將案涉房屋以30萬(wàn)元價(jià)格出賣給第三人丙，當(dāng)日該《商品房買賣合同》在房管部門登記備案。2019年初，涉案房屋具備辦證條件，被告將辦證有關(guān)材料交付原告辦證時(shí)，第三人丙到登記機(jī)關(guān)阻止。原告遂將被告訴至法院，第三人向法院提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，原告、第三人均要求法院判令被告履行合同，協(xié)助辦理涉案房屋權(quán)屬證書的手續(xù)。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是已履行了交付房屋的合同與已履行了登記備案的合同，在標(biāo)的物重疊時(shí)誰(shuí)有優(yōu)先履行的效力問(wèn)題。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，第三人房屋買賣債權(quán)應(yīng)被優(yōu)先履行。到目前為止商品房買賣都是辦理網(wǎng)簽，并沒(méi)有辦理房屋預(yù)告登記的機(jī)構(gòu)，故網(wǎng)簽的效力等同于預(yù)告登記，達(dá)到辦理商品房預(yù)告登記的公示效力。第三人丙與被告乙公司簽訂的《商品房買賣合同》已依法辦理了網(wǎng)簽，并在房管部門備案登記，其效力應(yīng)大于原告與世紀(jì)公司簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，原告房屋買賣債權(quán)應(yīng)被優(yōu)先履行。原告雖然沒(méi)有辦理網(wǎng)簽，也沒(méi)有在房管部門備案登記，但因被告已將涉案房屋交付原告合法占有，交付房屋對(duì)房屋買賣合同出賣方而言視為其已履行了合同的主要義務(wù)。從履行程度與經(jīng)濟(jì)效力的角度考量，原告就涉案房屋所形成的債的請(qǐng)求權(quán)占優(yōu)。

筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)。即本案中原告甲的房屋買賣債權(quán)應(yīng)被優(yōu)先履行。理由如下：

本案的性質(zhì)屬于一房二賣引起的合同履行糾紛。對(duì)此，《第八次全國(guó)民商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第十五條規(guī)定，“審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋、以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對(duì)買賣合同的成立時(shí)間，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間及其他證據(jù)確定”。首先，從房屋買賣備案合同登記的性質(zhì)角度看。因前期案涉房屋不具備辦理權(quán)屬證書條件，目前原告、第三人均未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，二者處于平等債權(quán)人的地位。本案第三人與被告間買賣合同雖已登記備案，而得以公開(kāi)，但該登記的目的在于行政機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售行為所進(jìn)行的行政管理，而非賦予合同當(dāng)事人因合同而取得的債權(quán)具有的優(yōu)先和對(duì)抗效力，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定的“未經(jīng)權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)效力”預(yù)登記的內(nèi)容，因而也不具有宣示合同特定債權(quán)被特殊保護(hù)的法定效力。其次，從合法占有房屋角度看。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”的規(guī)定，被告于2009年6月30日將房屋交付給原告，由原告租賃給他人使用至今，原告對(duì)涉案房屋已實(shí)際行使占有、使用、收益的權(quán)利。至此，原告對(duì)涉案房屋的債權(quán)明顯優(yōu)先于第三人。再次，從合同履行情況角度看。原告與被告簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，原告按約定支付了全額購(gòu)房款，被告已將涉案房屋交付原告合法占有，交付房屋對(duì)房屋買賣合同出賣方而言視為其已履行了合同的主要義務(wù)。雙方已經(jīng)按照該協(xié)議的約定各自履行了46萬(wàn)元購(gòu)房款支付和門面房交付的義務(wù)，合同已事實(shí)履行。因此，從履行程度與經(jīng)濟(jì)效力的角度考量，原告買賣房屋的債權(quán)履行應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。最后，從買賣合同成立先后角度分析。原告與被告簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》于2009年6月22日成立，第三人與被告簽訂《商品房買賣合同》于2011年1月31日成立，時(shí)間間隔一年多。第三人與被告間的合同成立于原告與被告間合同成立和履行之后，因而該合同的債權(quán)保護(hù)順位也不能優(yōu)先于本案的原告。

綜上，雖然第三人與被告乙公司簽訂的《商品房買賣合同》辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，但從兩份買賣合同的形成時(shí)間、合同履行、實(shí)際占有使用等情況進(jìn)行考量。原告甲就購(gòu)買涉案房屋所形成的債的請(qǐng)求權(quán)明顯占優(yōu)，應(yīng)被優(yōu)先履行。