原告張某云、王某林訴稱：2018年7月5日，原告張某云、王某林與被告某公司簽訂了租房協(xié)議，將位于盱眙縣某小區(qū)房屋出租給了被告，用作培訓機構(gòu)。該租房協(xié)議第三條約定了租賃期限：租賃期限暫定為2018年9月1日至2023年8月30日止；第四條約定了保證金及租金：1、2018年8月30日前乙方繳納2萬元履約保證金給甲方，租賃合同期滿后無違約，甲方無息退還。2、……每年度總租金26萬元……。3、甲乙雙方簽訂合同后即付定金一萬元，30日內(nèi)乙方支付給甲方4萬元租金，2018年10月30日之前再支付當年的10萬元租金。2019年4月30日前支付剩余11萬元。4、2019年開始，每年上半年付15萬元，下半年付11萬元。上述租房協(xié)議簽訂后，原告依照合同約定按時按期按質(zhì)交付了房屋，被告未按約定給付對應(yīng)租金。租房協(xié)議第十條約定了房屋租賃期間的有關(guān)費用：在房屋租賃期間，以下費用由乙方支付，并承擔延期付款的違約責任：1、水、電費；2、物業(yè)管理費；3、因租賃產(chǎn)生的以及經(jīng)營過程中產(chǎn)生的一切稅費……。原告于2018年7月6日交付了涉案房屋物業(yè)管理費13914元、公攤水電費2898元、經(jīng)營垃圾清運費2898元、裝修垃圾清運費2415元；盱眙某物業(yè)公司于2019年4月9日向被告書面送交了繳款通知書：……貴公司于2018年9月2日搬至某小區(qū)房屋，現(xiàn)已欠電費22000元……。被告在承租期間未按照合同約定向原告支付對應(yīng)的費用（即從2018年9月1日起至2019年4月30日止8個月的租賃期間應(yīng)付費用）。租房協(xié)議第十四條約定了違約責任：1、甲乙雙方任何一方違約，導(dǎo)致本合同不能繼續(xù)履行，違約方須支付5萬元違約金支付賠償給另一方，且另一方有權(quán)解除合同……。本案因被告不按約給付租金及租賃期間相關(guān)費用，原告有權(quán)主張違約金，并解除租房協(xié)議。現(xiàn)原告為維護自身合法權(quán)益，依照《民事訴訟法》、《合同法》及相關(guān)司法解釋之規(guī)定具狀法院，請求法院判令：1.解除原、被告房屋租賃合同；2.被告支付房屋租賃期間的相關(guān)費用（物業(yè)費、公攤水電費）14010元，電費18047元；3.違約金50000元；4.訴訟費用由被告承擔。

被告南京某公司、南京某公司盱眙分公司未做答辯。

經(jīng)審理查明，2018年7月5日，原告與被告某公司簽訂《租房協(xié)議》，雙方約定將涉案盱眙縣某小區(qū)房屋租賃給被告某公司，用作培訓機構(gòu)，租賃期限為2018年9月1日至2023年8月30日，每年租金為26萬元（其中15萬元為房屋租金，11萬元為其他費用）。甲乙雙方簽訂合同后即付定金一萬元，30日內(nèi)乙方支付給甲方4萬元租金，2018年10月30日之前再支付當年的10萬元租金。2019年４月30日前支付剩余11萬元。2019年開始，每年上半年付15萬元，下半年付11萬元。在房屋租賃期間，以下費用由乙方支付，并承擔延期付款的違約責任：１.水、電費；２.物業(yè)管理費；３.因租賃產(chǎn)生的以及經(jīng)營過程中產(chǎn)生的一切稅費均由乙方承擔；違約責任：１.甲乙雙方任何一方違約，導(dǎo)致本合同不能繼續(xù)履行，違約方須支付５萬元違約金支付賠償給另一方，且另一方有權(quán)解除合同。２.如甲方違約導(dǎo)致乙方不能在租賃期內(nèi)繼續(xù)租用該房屋，甲方支付賠償金５萬元給乙方，同時甲方必須退還乙方已交而未使用期間的租金及保證金。

2019年6月18日，原告與被告某公司進行結(jié)算，被告某公司以其設(shè)備抵沖所欠2019年6月30日之前房租；2017年6月16日，盱眙縣某物業(yè)公司出具某公司電費情況說明，至2019年6月16日，欠電費17792元，2019年6月18日，被告某公司的法定代表人李某在其上簽字，最終確認欠電費18407元。

2018年7月6日，盱眙縣某物業(yè)公司出具涉案房屋應(yīng)繳納物業(yè)管理費等情況說明及收據(jù)，載明物業(yè)費每年13914元、公攤水電費每年2898元。

盱眙縣人民法院于2019年7月20日作出盱眙縣人民法院民事判決：

一、原告張某云、王某林與被告某公司盱眙分公司于2018年7月5日簽訂的盱眙縣某小區(qū)房屋《租房協(xié)議》予以解除；

二、被告某公司、某公司盱眙分公司于本判決生效后10日內(nèi)給付房屋租賃期間物業(yè)費、公攤水電費14010元，電費18047元；

三、被告某公司、某公司盱眙分公司于本判決生效后10日內(nèi)給付原告張某云、王某林違約金45000元；

四、駁回原告張某云、王某林的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息

案件受理費4922元，減半收取2461元，由被告某公司、某公司盱眙分公司承擔。

本案在審理過程中，對違約金如何計算存在分歧。

第一種觀點認為，應(yīng)按約定以總金額260000元為基數(shù)，以30%計算為78000元，雙方按約定50000元違約金，符合法律規(guī)定。

第二種觀點認為，應(yīng)按原告張某云、王某林的實際損失為基數(shù)，即按照房屋租金150000元作為基數(shù)進行計算，按30%計算為45000元。

筆者同意第二種觀點，《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，對方可以主張違約責任；”第一百零四條規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”本案中被告造成了合同不能繼續(xù)履行，原告可以主張解除合同，并要求被告承擔違約責任。關(guān)于違約金的問題，原告與被告盱眙艾利約定因一方違約導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，違約方需支付50000元違約金給另一方。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)；當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”本案，被告某公司應(yīng)按照約定支付違約金，但雙方在簽訂協(xié)議時約定的租金260000元中含其他費用110000元（主要是原告支出的裝修裝飾費用），其實際租金為150000元，遵循司法解釋的精神，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，違約金計算應(yīng)以原告的實際損失為基礎(chǔ)，即應(yīng)扣除其他費用110000元（主要是原告支出的裝修裝飾費用），以房屋租金150000元作為基數(shù)計算違約金，以房屋租金150000元為基數(shù)按30%計算得出違約金為45000元。租賃房屋協(xié)議中，原、被告約定的50000元違約金顯然過高。

違約金規(guī)則并不是以懲罰為目的，主要還是為了監(jiān)督保障交易有序開展，彌補當事人一方因?qū)Ψ竭`約所遭受的損失。違約金規(guī)則有利于促進和保護交易，能夠很好的維護市場經(jīng)濟秩序。