8日，央行再次宣布加息，至此，在不到5個月里，央行已連續(xù)3次加息。公積金貸款利率也同步上調(diào)。不少買房人感受到了還款壓力。“假如因?yàn)榧酉ⅲ覠o力及時還款，銀行和我打官司我能打贏嗎？”連日來，在本報的兩會“互動平臺”上，有不少類似的討論。昨日，省人大代表、宿遷市中級法院院長何方在接受本報專訪時直言，在樓市不斷出臺新的調(diào)控政策的背景和預(yù)期下，購房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)注意防范此類風(fēng)險。

 

　　舉案:國十條叫停第3套房按揭

 

　　何方介紹，因?yàn)檎哒{(diào)整導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛，他就知道一個很典型的案例。

 

　　去年3月7日，市民吳寧看中宿遷市寶龍置業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的一套房子。4月2日，他將28萬余元首付款交到售樓部，并簽訂了《商品房買賣合同》，其中約定，余款42萬元以銀行按揭方式支付。就在吳寧等待銀行通知其簽訂按揭貸款合同之際，4月18日卻被告知：“國務(wù)院關(guān)于住房貸款問題下發(fā)了一個通知，可能按揭貸款一時半會兒辦不下來，請您還是湊點(diǎn)錢，把余款交了吧！”這讓本來認(rèn)為可以輕松購得第3套住房的吳寧一下子蒙了。

 

　　遭遇如此境遇，吳寧選擇退房。但這時他發(fā)現(xiàn)首付款拿不回來了，他只好一紙?jiān)V狀將開發(fā)商告上了法院。吳寧的理由是，國家政策調(diào)整屬于不可抗力，開發(fā)商應(yīng)該同意他的退房請求。不過開發(fā)商一方卻認(rèn)為，“國十條”并不能成為原告要求退款的理由，因?yàn)殡p方所簽補(bǔ)充協(xié)議已約定，由于政策調(diào)整及其他原因?qū)е略娌荒苋〉觅J款，這個風(fēng)險應(yīng)該由原告自己承擔(dān)。

 

　　分析：在調(diào)解下，開發(fā)商退了首付款

 

　　“由于國家收縮銀根，不斷出臺新的調(diào)控政策，未來不排除類似的房產(chǎn)糾紛越來越多”，何方代表接受本報記者采訪時表示。

 

　　“法院在當(dāng)庭多次調(diào)解未成的情況下，啟動了聯(lián)動調(diào)解模式，通過與房地產(chǎn)公司總部、企業(yè)所在地建管等部門共同做工作，最后終于達(dá)成調(diào)解協(xié)議。”何方解釋，法院之所以這樣是因?yàn)橛喠⒑贤瑫r雙方都無法預(yù)見政策的走向，而繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，應(yīng)適用情勢變更原則解除合同，以維護(hù)交易的公平性。不過，他并不認(rèn)同吳寧終止合同的理由,所謂“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況，在現(xiàn)實(shí)生活中多指因自然災(zāi)害導(dǎo)致不能履行合同的情況。“此案適用‘情勢變更原則’”，何方介紹，盡管“情勢變更”在《合同法》中沒有明確提及，但在近年來在司法審判中常常涉及。

 

　　提醒：“加息”不能成為解除合同的理由

 

　　“每個月還貸，原本就有點(diǎn)勉強(qiáng)，加息之后更是不堪重負(fù)，如果我哪一天還不起了，銀行和我打官司，加息也不是我能控制的，我想知道，這種情況下，法院是不是支持購房者？”記者將一位網(wǎng)友留在本報兩會互動平臺的問題“拋給”了何方。

 

　　何方表示，購房者和銀行簽訂合同時，在銀行提供的合同中，對國家利率變化時怎樣還款約定得很清楚，因此這不能成為解除合同的條件和理由。“利率有提高的時候，但利率也有下調(diào)的時候啊”。

 

　　何方提醒購房者，在國家調(diào)控的大政策下，應(yīng)充分對自己的還貸能力仔細(xì)衡量，注意樓市中的“政策風(fēng)險”，防止因此造成自己更大的損失。