近年來，隨著農(nóng)村舊村改造、城市化進程的推進，因農(nóng)村房屋交易行為所引起的糾紛日益增多，由此而訴訟到法院的涉及農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的案件數(shù)量也不斷上升。江蘇省鎮(zhèn)江市潤州區(qū)法院通過對該院轄區(qū)所發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛進行調(diào)查分析后認為，對當前涉及到農(nóng)村地區(qū)，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村房屋買賣糾紛呈逐年快速上升之趨勢應予以高度重視。

一、當前農(nóng)村房屋買賣合同糾紛所呈現(xiàn)的特點。

1、農(nóng)村房屋買賣交易主體呈現(xiàn)出多元化。幾年前，農(nóng)村房屋買賣一般只在農(nóng)村的本村村民之間進行。而近年來，農(nóng)村房屋的交易主體迅速擴大，呈現(xiàn)多元化之態(tài)勢。農(nóng)村房屋交易行為不僅發(fā)生在本村村民之間；而且也大量發(fā)生在本村村民與外村村民之間、農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民之間以及城鎮(zhèn)居民相互之間。

2、農(nóng)村房屋買賣交易方式呈現(xiàn)出多樣化。當前農(nóng)村房屋買賣行為的交易方式多種多樣，有少量的房屋買賣以口頭方式進行交易，這種方式主要發(fā)生在農(nóng)村村民之間或者親戚朋友之間；大部分的房屋買賣行為采用書面形式進行，有的參照商品房買賣合同樣式簽訂格式比較規(guī)范、內(nèi)容比較詳細的房屋買賣合同，有的則只簽訂主要反映房屋價格和座落位置的簡約式書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議；還有一小部分的農(nóng)村房屋交易行為則采取名為贈與、實為買賣的形式進行，這種交易行為主要發(fā)生在農(nóng)村村民與城市居民之間，交易雙方往往同時簽訂房屋買賣合同和房屋贈與合同，雙方以贈與合同的形式辦理房屋產(chǎn)權和土地使用權過戶手續(xù)，而實際上則私下按照雙方簽訂的房屋買賣合同內(nèi)容來進行交易。

3、房屋出賣方在出賣房屋后又因種種原因而反悔或故意毀約而引發(fā)的糾紛所占的比例很大。當前法院受理的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛大多數(shù)都是出賣方事后反悔主動起訴到法院要求判決雙方房屋買賣行為無效從而收回已交付的農(nóng)村房屋；也有少部分是由于買受人起訴出賣方要求判令其履行協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權及土地使用權過戶手續(xù)的；只有極少數(shù)案件是由于買受人拖欠購房款而引發(fā)的糾紛。

4、法院在審理此類案件時面臨著法律適用難的窘境。當前關于房屋買賣的現(xiàn)行法律法規(guī)主要適用于商品房，而關于農(nóng)村房屋買賣方面基本上屬于空白，這給法院正確處理此類糾紛案件帶來了法律適用上的困難。在審判實踐中，有的法官在《合同法》、《土地管理法》及國務院有關部門發(fā)布的行政法規(guī)及規(guī)范性文件的相關規(guī)定之間選擇適用的法律依據(jù)，由于所依據(jù)的法律規(guī)定不同，往往導致判決結(jié)果大相徑庭，甚至出現(xiàn)同案異判的現(xiàn)象。

5、此類案件的生效判決面臨著難執(zhí)行的窘境。農(nóng)村房屋買賣糾紛往往發(fā)生在房屋已經(jīng)交付給買受人實際占有相當長時間之后，有的長達數(shù)年甚至十來年。這類案件，法院若判決雙方之間的房屋買賣合同無效，由于買受人實際居住多年且進行了裝潢或改造投入，互相返還起來難度較大。若判決房屋買賣合同有效，卻又面臨著房屋產(chǎn)權證和土地使用權證過戶手續(xù)難辦理的窘境：一方面，出賣方手握房屋產(chǎn)權證和土地使用權證拒不交出也不協(xié)助，導致有關過戶手續(xù)難辦理；另一方面，涉及到城市居民購買農(nóng)村房屋的案件，即使法院判決房屋買賣合同有效且出賣方也同意辦理過戶手續(xù)，也會由于房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門拒絕辦理或者不予協(xié)助辦理過戶手續(xù)而導致生效判決無法執(zhí)行。

二、當前農(nóng)村房屋買賣合同糾紛明顯增多的原因。

1、交易雙方在農(nóng)村房屋交付后未及時辦理房屋產(chǎn)權及土地使用權過戶手續(xù)而引發(fā)糾紛。由于一部分群眾的法律意識不強，尤其是發(fā)生在村民之間的房屋交易行為，在交付房屋后雙方未能及時到有關部門辦理房屋有關過戶手續(xù)，買方在過了較長時間后才要求出賣方協(xié)助辦理過戶手續(xù)的，往往會由于遭到其拒絕、不予積極協(xié)助或反悔而引發(fā)糾紛。有的買房村民認為反正房款已經(jīng)付清而且自己已經(jīng)實際居住在房屋內(nèi)，辦不辦過戶手續(xù)無關緊要，過了數(shù)年后想起或需要辦理過戶手續(xù)時再要求賣方協(xié)助則面臨著諸多困難而引發(fā)糾紛。

2、隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌向城市，同時也有部分城市居民向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，導致農(nóng)村房屋買賣糾紛增多。一方面，由于城市建設的發(fā)展和城市居民戶口限制的逐步取消，大量的農(nóng)村居民紛紛流向城市，并在城鎮(zhèn)購置房地產(chǎn)居住生活，出現(xiàn)了大量的農(nóng)村閑置住房，從而導致農(nóng)村房屋交易行為增多，由此引發(fā)的糾紛也相對增多；另一方面，部分城市居民為改變生活方式或居住環(huán)境，紛紛到近郊的農(nóng)村購買農(nóng)民閑置住房，同時也引起農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的不斷增多。

3、由于城市化進程的進一步推進，城市郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村房屋因拆遷而身價陡增，從而導致農(nóng)村房屋買賣合同糾紛激增。隨著城市建設的飛速發(fā)展，城區(qū)范圍不斷向農(nóng)村拓展，城市郊區(qū)的很多農(nóng)村房屋面臨著拆遷或征用，因此也可獲得較好的安置房或價值不菲的拆遷補償款。當初以較低價格賣掉農(nóng)村房屋而尚未辦妥相關過戶手續(xù)的出賣方，看到如今因修路、拆遷而可以獲得更大的利益，便主動反悔或故意毀約，紛紛起訴到法院要求法院確認房屋買賣行為無效而判令買主退還房屋，導致這類糾紛案件劇增。另外隨著市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，部分農(nóng)村房屋的房價也隨之節(jié)節(jié)攀升，由于房價的上漲過快，農(nóng)村房屋買賣合同雙方由于受利益的驅(qū)使而頻頻產(chǎn)生糾紛。

4、關于農(nóng)村房屋交易行為的法律法規(guī)及相關政策的不夠協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，也導致了此類糾紛的增多。主要體現(xiàn)在農(nóng)村房屋是否允許自由轉(zhuǎn)讓方面，我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。從該條規(guī)定似乎可以得出這個結(jié)論：農(nóng)村房屋只能在集體經(jīng)濟組織之間轉(zhuǎn)讓而不得自由轉(zhuǎn)讓。但該法第六十二條又規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。若反推此規(guī)定，則含有應許可農(nóng)村住房自由買賣之意，只是農(nóng)村村民在出賣后不得再次申請宅基地而已，且根據(jù)合同法所確立的合同自由原則，也是鼓勵房屋自由交易的。實務中，農(nóng)村房屋買賣行為發(fā)生后，房管部門和土地管理部門也區(qū)分情況為大量農(nóng)村房屋辦理了相關權屬過戶手續(xù)，在一定程度上也鼓勵了農(nóng)村房屋的交易行為。但2004年11月國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》的出臺，明確規(guī)定嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證，導致許多城鎮(zhèn)居民已購買的農(nóng)村住房無法辦理土地使用權過戶手續(xù)，從而導致了農(nóng)村房屋買賣合同糾紛增多。

三、減少和正確處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的對策及建議。

1、進一步加強法制宣傳教育力度，增強交易各方的法律意識。通過送法進村、送法進社區(qū)及以案說法等生動活潑的形式大力開展普法宣傳和教育，尤其是大力宣傳有關農(nóng)村房屋買賣方面的法律法規(guī)及相關政策的有關規(guī)定，尤其是強制性或禁止性規(guī)定，以規(guī)范農(nóng)村房屋的交易行為。

2、倡導誠實信用的交易原則，減少故意毀約行為的發(fā)生。交易行為中誠實信用原則的缺失也是導致農(nóng)村房屋買賣合同糾紛不斷增多的原因，因此有必要進一步加強商業(yè)交易道德規(guī)范的建設，增強人們在交易行為中自覺遵守誠實信用原則的道德意識，防止或減少交易中故意毀約現(xiàn)象的出現(xiàn)。法院應通過對典型案件的公開審理和宣傳報道，增強人們交易行為中的誠實信用意識和商業(yè)道德。

3、加強此類案件的審理和執(zhí)行力度，強化判決的統(tǒng)一性和規(guī)范性，正確引導農(nóng)村房屋交易行為。加大對此類案件的審理力度和執(zhí)行力度，堅持對待同一性質(zhì)的案件統(tǒng)一判決結(jié)果，避免同案異判現(xiàn)象。對農(nóng)村村民之間的房屋買賣行為，只要雙方出于真實的意思表示，就應當判決房屋買賣合同有效，判令各方嚴格履行合同義務，以維護交易行為的穩(wěn)定性；對農(nóng)村村民與城市居民之間的房屋買賣合同因其違反了有關行政法規(guī)的強制性規(guī)定，目前應判決合同無效，雙方互相返還。

4、加強立法、司法和行政方面的協(xié)調(diào)和互動，進一步規(guī)范農(nóng)村房屋的交易行為，促進房屋交易行為的有序進行。隨著農(nóng)村經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展，有關農(nóng)村房屋的買賣交易行為將會日益增多，而目前由于相關法律規(guī)定和行政政策方面的不協(xié)調(diào)及存在的沖突，導致農(nóng)村房屋交易糾紛難以全部得到正確合理的處理，因此應當從立法層面和司法層面對這種交易行為進一步規(guī)范。建議通過立法或司法解釋的形式，對農(nóng)村房屋買賣行為的效力認定及處理作出科學合理且操作性強的明確規(guī)定，以便對農(nóng)村房屋買賣行為加以正確引導，促使農(nóng)村房屋交易規(guī)范化，從而從根本上減少此類糾紛案件的發(fā)生。