房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的產(chǎn)物。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化進(jìn)行，城市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的實(shí)施和住宅商品化的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正日益成為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)部門(mén)。它的迅速發(fā)展反映了我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展和改革深入、廣泛的良好狀態(tài)，并且在推動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場(chǎng)體制和機(jī)制等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中仍然存在不少問(wèn)題，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，造成土地利用上的浪費(fèi)和資金的占用；片面追求高額回報(bào)，建設(shè)大量脫離市場(chǎng)承受能力和經(jīng)濟(jì)水平的高檔房地產(chǎn)，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設(shè)卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實(shí)際面積不符，質(zhì)量低劣，廣告虛假等，消費(fèi)者對(duì)這些問(wèn)題反映十分強(qiáng)烈，已成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。本文中，筆者將遴選一部分典型案例就法律適用問(wèn)題進(jìn)行分析探討，以期在引起有關(guān)方面關(guān)注的同時(shí)，能夠幫助消費(fèi)者如何運(yùn)用法律武器來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

在司法實(shí)踐中，比較常見(jiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛主要有以下幾個(gè)類型：

逾期不能正常交付型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買(mǎi)受人商品房是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中比較常見(jiàn)的類型，其中原因諸如資金短缺或?qū)徟掷m(xù)欠缺等導(dǎo)致建設(shè)工期延長(zhǎng)不一枚舉。近年來(lái)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。

如，1998年12月26日，被告力達(dá)開(kāi)發(fā)公司取得了某地段拆遷異地安置樓項(xiàng)目，2000年1月5日，力達(dá)開(kāi)發(fā)公司將其中的部分住宅工程交于該地段所屬的村委會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而該村委會(huì)又將這部分工程交于劉某個(gè)人開(kāi)發(fā)建設(shè)，均簽訂了協(xié)議書(shū)。在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，因欠繳電力增容費(fèi)，三方協(xié)議由力達(dá)開(kāi)發(fā)公司先行預(yù)售部分商品房籌集資金。該公司先后與原告宋某等10余人簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并以所得購(gòu)房款交付了電力增容費(fèi)。后三方因履行內(nèi)部協(xié)議產(chǎn)生糾紛，劉某占據(jù)房屋拒不向原告等人交付。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)”。該條同時(shí)規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的五個(gè)條件。1999年10月12日江蘇省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定：“未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的當(dāng)事人與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效”。本案中的村委會(huì)及劉某顯然無(wú)資格從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，允許他們進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)無(wú)疑會(huì)大大增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，由此產(chǎn)生糾紛應(yīng)在情理之中。法院認(rèn)為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，被告應(yīng)按期交付房屋，被告與村委會(huì)、村委會(huì)與劉某之間的協(xié)議對(duì)原告無(wú)法律約束力，遂判決被告向原告交付房屋，因房屋在村委會(huì)及劉某控制之中，法院同時(shí)判令村委會(huì)與劉某作為第三人承擔(dān)協(xié)助義務(wù)?？梢?jiàn)，由于三被告未能依法進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，即使村委會(huì)與劉某投入資金實(shí)際進(jìn)行了開(kāi)發(fā)建設(shè)，也只能由項(xiàng)目人即被告力達(dá)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外承擔(dān)責(zé)任。

此外，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與代理銷售人產(chǎn)生矛盾，致使買(mǎi)受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。

如，2001年6月9日，被告昌源開(kāi)發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《商品房委托代理協(xié)議》，約定被告將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅樓委托第三人獨(dú)家全權(quán)代理銷售，期限自簽訂合同之日起至售完為止。2003年1月8日，第三人在代理銷售期限內(nèi)與原告吳某簽訂了《商品房購(gòu)銷協(xié)議》，將住宅樓4-2-201室及4號(hào)地下室以230000元的價(jià)格出賣(mài)于原告，原告依約交付第三人購(gòu)房款230000元。后被告昌源開(kāi)發(fā)公司與祥和經(jīng)紀(jì)公司因代理銷售款回籠及費(fèi)用結(jié)算問(wèn)題發(fā)生糾紛，在住宅樓通知上房時(shí)，被告以《商品房購(gòu)銷協(xié)議》上無(wú)其印章為由對(duì)該協(xié)議不予認(rèn)可，拒絕將房屋交付原告?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人”。法院認(rèn)為：被告昌源開(kāi)發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《商品房委托代理協(xié)議》合法有效，第三人在與原告吳某簽訂《商品房購(gòu)銷協(xié)議》時(shí)，原告對(duì)被告與第三人之間的代理關(guān)系是明知的，且仍在第三人的代理銷售期限內(nèi)，故該協(xié)議對(duì)原、被告均有約束力，被告應(yīng)交付該商品房。本案正是基于《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)代理行為的規(guī)定進(jìn)行的判決。

故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門(mén)審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買(mǎi)受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè)；明明不具備簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本條件，卻通過(guò)采取簽訂名目繁多的認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)協(xié)議的形式為買(mǎi)受人設(shè)立種種陷阱。

如，2000年12月18日，華洋開(kāi)發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》，約定：乙方購(gòu)買(mǎi)甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)的新區(qū)2-3號(hào)門(mén)面房2套，建筑面積98平方米；購(gòu)房款450800元，乙方應(yīng)在合同簽訂的5日內(nèi)預(yù)付50%，余款在交房時(shí)付清；甲方于2002年8月底將驗(yàn)收合格的房屋交付使用；本協(xié)議與國(guó)家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告交付被告購(gòu)房預(yù)付款100000元。2002年5月31日，被告華洋開(kāi)發(fā)公司將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓于德陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司，并將原告張某等6人的《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》及購(gòu)房款收據(jù)復(fù)印件交付第三人，市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓予以批復(fù)同意，隨后，德陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》，并向市國(guó)土局書(shū)面報(bào)告請(qǐng)求辦理用地手續(xù)，但至訴訟時(shí)尚未取得。

法院認(rèn)為：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。原、被告雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且原告亦按照約定交付被告100000元購(gòu)房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。原、被告雙方在簽訂《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》時(shí)，被告華洋開(kāi)發(fā)公司尚未取得商品房預(yù)售許可證明，且不能證明原告對(duì)此是明知的，或已告知原告這一情形，其行為應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。第三人德陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司雖然接收了該項(xiàng)目，但在原、被告雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，被告也未將收取的購(gòu)房款交付第三人，故第三人不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，遂認(rèn)定原告張某與被告華洋開(kāi)發(fā)公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》無(wú)效，判決該公司返還原告張某已付購(gòu)房款100000元、利息15000元，賠償原告張某30000元。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”。本案中的華海開(kāi)發(fā)公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》，該合同違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，屬無(wú)效合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”，第九條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。該司法解釋為諸如華洋開(kāi)發(fā)公司這樣的開(kāi)發(fā)商帶上了“緊箍咒”。

權(quán)屬證書(shū)缺失型。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備拆遷資質(zhì)，必須委托具備拆遷資質(zhì)的拆遷安置公司進(jìn)行拆遷安置，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付拆遷安置公司的報(bào)酬有時(shí)就是待建的商品房，拆遷安置公司對(duì)這部分商品房則以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義對(duì)外銷售，簽訂合同，辦理權(quán)屬證書(shū)同樣要借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義進(jìn)行，一旦兩家產(chǎn)生利益沖突，買(mǎi)受人的權(quán)益難以得到保障。

如，1997年11月13日，原告陳某與被告鑫龍開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》，被告將西苑小區(qū)5-5-401室商品房出賣(mài)于原告。1997年11月27日，原告搬入居住。1997年12月22日，原告辦理了《房屋所有權(quán)證》。但在隨后的數(shù)年中，原告要求被告協(xié)助辦理土地使用證遲遲沒(méi)有結(jié)果。訴訟中，被告坦承，原告購(gòu)買(mǎi)的該套房屋實(shí)際已作為拆遷安置費(fèi)用分配給了拆遷安置公司,由于兩公司之間的利益分配至今沒(méi)能了結(jié)，所以開(kāi)發(fā)公司拒絕為原告提供相應(yīng)的手續(xù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；……商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。法院認(rèn)為： 由于被告未能向原告提供辦理土地使用證所需的材料，致使原告在合同訂立之日起90日內(nèi)未能取得土地使用證，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任.遂判令被告限期提供材料，并承擔(dān)違約金50086元。本案僅系開(kāi)發(fā)公司與拆遷公司因利益分配問(wèn)題引發(fā)的開(kāi)發(fā)公司主觀拖延辦理的情況，在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，還存在著因開(kāi)發(fā)公司土地使用手續(xù)不合法，導(dǎo)致買(mǎi)受人根本無(wú)法辦理的情況，購(gòu)買(mǎi)人一定要提高警惕。

“一房二賣(mài)”型。商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)按期交付商品房的義務(wù)，為確保該義務(wù)的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人雙方采用定金擔(dān)保的方式來(lái)保證合同的履行是比較普遍的，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動(dòng)，寧愿承擔(dān)定金罰則也不交付商品房。

如， 2001年7月31日，原告朱某與被告某建設(shè)投資總公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：原告以458161元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)被告建設(shè)的1-0125、0225、0325號(hào)三層商品房，被告免費(fèi)送0025號(hào)地下室，原告應(yīng)于2001年7月31日前交付購(gòu)房款258161元，于2001年8月8日前將辦理貸款所需的全部資料交給被告，貸款到位后的五日內(nèi)交清余款，被告應(yīng)于2001年10月28日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付原告。該合同第23條載明，本合同自雙方簽訂之日起生效。當(dāng)日，被告以蓋章為由將合同文本收走。2001年3月12日，原告交付被告購(gòu)房定金60000元。2001年8月1日，原告交付被告購(gòu)房款258161元。后被告單方在合同文本上加蓋了作廢章，并于2001年9月18日與另一購(gòu)房人孫某簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將1-0125、0225、0325號(hào)三層商品房出賣(mài)于孫某。2003年7月31日，被告向?qū)O某發(fā)放了上房通知書(shū)，次日，孫某領(lǐng)取了房屋鑰匙。

《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定：“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，可以解除合同”。法院認(rèn)為：原告朱某與被告某城市建設(shè)投資總公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，被告以蓋章為由將合同文本收走，而非基于審查確定之需，并在原告按約交付首筆購(gòu)房款后開(kāi)具了收據(jù)，其行為表明，被告對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內(nèi)容已作認(rèn)可，且進(jìn)入履行階段，該合同已生效。但被告與孫某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》亦系雙方的真實(shí)意思表示，該合同同樣具備法律效力。被告在合同文本上加蓋作廢章的行為因系單方解除合同的行為，因未通知原告，故對(duì)原告不發(fā)生法律效力。由于兩合同涉及的標(biāo)的為同一房屋，而被告已將房屋交付孫某，該違約行為致使原告朱某與被告之間的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，原告有權(quán)主張解除合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將房屋出售給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向另一方給付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者回收。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。法院據(jù)此判決被告某城市建設(shè)投資總公司返還原告購(gòu)房款258161元及利息，雙倍返還定金120000元，賠償100000元。

廣告宣傳失實(shí)型。在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，人們因相信廣告而上當(dāng)受騙的事經(jīng)常發(fā)生，各種傳媒也不斷披露或名不副實(shí)，或夸大其詞，甚至是?m天過(guò)海的廣告事件內(nèi)幕，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也因此受到一定的懲處，但其受到懲處的損失與因虛假?gòu)V告而產(chǎn)生的收獲相比微乎其微，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)感覺(jué)不到痛癢，仍我行我素。

如， 2001年10月，同心開(kāi)發(fā)公司在工程建設(shè)過(guò)程中發(fā)布了預(yù)售宣傳廣告，稱“陽(yáng)光花園一樓全部帶院”。2002年4月23日，原告朱某與同心開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定原告以270000元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的陽(yáng)光花園B1號(hào)樓101室商品房。后原告發(fā)現(xiàn)該房屋未建小院，雙方發(fā)生糾紛。該案在審理過(guò)程中，經(jīng)法院勘驗(yàn)查明：陽(yáng)光花園B1號(hào)樓101室南外墻向南約一米處為一東西向磚墻，高約1.5米,磚墻外系他人民房，無(wú)法建設(shè)院落。而該室東外墻外有約70平方米空地。法院認(rèn)為：被告同心開(kāi)發(fā)公司制作的預(yù)售宣傳廣告稱“陽(yáng)光花園一樓全部帶院”，該內(nèi)容具體明確，應(yīng)視為合同內(nèi)容，被告同心開(kāi)發(fā)公司應(yīng)予履行。結(jié)合該房屋周?chē)膶?shí)際狀況，可將該房屋東外墻外的空地拉建為小院由原告使用，以此作為被告同心開(kāi)發(fā)公司履行合同的補(bǔ)救措施。遂判決被告同心開(kāi)發(fā)公司沿陽(yáng)光花園B1號(hào)樓101室東外墻自西向東、沿東西磚墻自南向北拉建27平方米的院落，由原告朱某使用。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的若干解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。本案中，被告稱“陽(yáng)光花園一樓全部帶院” 系對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，該說(shuō)明和允諾具體確定，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等違約責(zé)任”。由于該房屋的后方已客觀不能建設(shè)院落，法院遂根據(jù)勘驗(yàn)的實(shí)際情況判令被告采取了補(bǔ)救措施，既解決了原告的需求，又延伸了法律的救濟(jì)觸角。

房屋質(zhì)量低劣型。質(zhì)量是一切商品或者服務(wù)的靈魂，尤其在商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中體現(xiàn)的更加明顯。眾所周知，由于商品房?jī)r(jià)值較高，是人們生活中不可或缺的必需品，買(mǎi)受人往往傾其所有甚至舉債購(gòu)買(mǎi)，因此，購(gòu)買(mǎi)商品房的意義以百年大計(jì)來(lái)論絕不為過(guò)。但是，少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全然不顧買(mǎi)受人的利益，將開(kāi)發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步，鋌而走險(xiǎn)，野蠻施工，以次充好，坑害老百姓的利益。

如，2004年2月9日、2005年1月14日，原告徐某以280572.9元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)被告輝煌房屋開(kāi)發(fā)公司建設(shè)的濱江花園8-1-601室房屋，2005年1月14日，輝煌房屋開(kāi)發(fā)公司向徐某發(fā)放了上房通知單，但因該房屋存在接線盒線頭裸露、墻面開(kāi)裂、東臥室東外墻砌體及衛(wèi)生間內(nèi)間西北角頂板滲漏、分戶門(mén)無(wú)貓眼、門(mén)鈴、把手及冷熱水管路未接通等問(wèn)題，原告拒絕上房，要求維修,雙方產(chǎn)生糾紛。

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的若干解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)”。法院認(rèn)為： 被告輝煌房屋開(kāi)發(fā)公司建設(shè)的濱江花園8-1-601室房屋確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題，原告的訴訟請(qǐng)求具有事實(shí)和法律依據(jù)，遂判令被告予以維修，并賠償損失2000元。