昨日，省高院通報2009－2010年度十大民生案例，涵蓋住房、教育、醫療、養老、環境、汽車、農產品等各個領域，10大案例中有4個與房子有關。其中，本報所持續關注的南京“天空之都”售樓虛假宣傳被訴案也榜上有名。

 

建有9米高的水景大堂，頂層設直升機停機坪，31樓是多媒體會議層，16樓市公共餐廳，37樓是俱樂部……看到南京東渡房地產開發有限責任公司（下稱“東渡公司”）開發的樓盤“天空之都”售樓處擺放的宣傳資料，趙某等人十分動心，很快簽下房屋買賣合同。可等交付時，趙某等人才發現，宣傳資料上描繪的設施大多成了浮云，交涉無果，趙某等44名業主以違約為由，把東渡公司告上法庭，要求賠償違約金。

 

     一審法院駁回趙某等人的訴訟請求。趙某等8人隨即向江蘇省高院上訴。省高院經審理認為，開發商違約，裁定開發商賠償趙某等人每人2萬元。

 

    【聯合訴訟】

 

9米高水景大堂交付時矮了約5米

 

     南京一高層樓盤“天空之都”對外銷售時，開發商在售樓處放置的宣傳資料上，對樓盤及設施進行了這樣的描繪：9米高的水景大堂，頂層是直升飛機停機坪，31樓是多媒體會議層，16樓是公共餐廳，37樓為俱樂部……看到這些內容后，南京市民趙某十分動心，很快按每平方米9800多元的價格與開發商簽訂房屋買賣合同，對房屋的基本狀況及違約責任作了明確約定。雙方合同還對公共配套設施的交付內容、裝飾裝修及設備標準進行約定。此外，眾多業主為該樓盤銷售資料宣傳的精心設計和先進設施所打動，先后與開發商簽訂了合同，支付了房款。

 

     可當開發商交付商品房后，趙某等人才發現，起初銷售宣傳資料描繪的那些設施，與實際交付的樓盤差別太大，9米高的水景大堂一下子矮了約5米，公共餐廳、多媒體會議室和直升機停機坪等公共設施也與宣傳資料不符，停機坪更不見蹤影。

 

     “買這套房子就是沖著樓盤的這些設施去的，現在都沒兌現，開發商明顯屬于違約。”與開發商幾經交涉無果，氣憤不已的趙某等人將開發商東渡公司告上法庭，要求開發商承擔違約的責任。

 

業主要求開發商交付直升機停機坪

 

     趙某等44名業主于2007年向南京市中院起訴開發商。趙某等業主的理由是，開發商在售樓處放置的樓書上寫明：該樓盤建有9米高的水景大堂、16層為公共餐廳、31層多媒體會議室，37、38層的云頂皇家俱樂部、樓頂直升機停機坪等設施，正是看了樓盤要配備這些設施，他們才與開發商簽訂買房合同的，所以，這些宣傳資料已經構成要約，成為房屋買賣合同的附件。現在開發商沒有按樓書承諾，因此應屬于違約，應按合同約定，按每套房屋6萬元的標準進行賠償。

 

     訴請中，趙某等人還特別提出，開發商在宣傳資料中明確載明，該樓盤設有直升機停機坪，可實際交付的房屋中，并沒有在頂層見到直升機停機坪，因此，要求開發商按樓書上的承諾，向趙某等44人交付直升機停機坪。

 

     庭審中，開發商則辯稱，樓書是宣傳資料，不能等同于合同，況且樓書封底已經注明“以合同為準”字樣，因此，開發商已經提醒過了，應當免除責任。

 

【一審判決】

 

    認定開發商違約依據不足業主敗訴

 

     該案的爭議焦點在于，開發商東渡公司用于銷售宣傳的樓書等廣告資料，是否構成簽訂商品房買賣要約，算不算合同內容，對開發商是否具有約束力。一審法院在審理中并未對此給予明確。

 

     一審法院經審理認為，趙某等44名業主要求開發商按宣傳資料中的描述交付的水景大堂、16層公共餐廳、31層多媒體會議室、37、38層云頂俱樂部及頂樓直升機停機坪等，都是這個樓盤附屬的公共設施，是為該樓盤的全體業主服務的，所以，即使開發商的宣傳資料中對這些公共設施的描述構成要約，但在全體或多數業主未形成一致意見的情況下，趙某等44人只是部分業主，卻為全體業主提供服務的公共設施交付主張權利，法律依據不足，主體資格不符，依法應予駁回。

 

     此外，一審法院還認為，由于趙某等44名業主在本案中的舉證不足以證明他們發生損失的實際情況，因此對要求開發商按每套房屋6萬元進行賠償的訴請，也不予支持。

 

【終審判決】

 

    一審判決后，趙某等8名業主不服，向省高院提起上訴，省高院對此案進行審理宣判。

 

省高院首先糾正了一審法院對趙某等人主體資格不符的問題，認為這起商品房買賣合同糾紛屬于合同法律關系，要求開發商承擔違約責任，是基于合同中的約定，而不是要分享物權，而且他們訴訟目的相同，符合法律規定的共同訴訟條件。

 

     關于該案爭議的焦點，省高院經審理認為，樓書等宣傳資料能否作為合同組成部分，關鍵在于這些資料是否構成簽訂商品房買賣合同的要約，而構成要約需具備的條件是，宣傳資料就商品房規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，應“具體確定”，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定，有“重大影響”。

 

    在該案中，省高院認為，開發商“東渡公司”的樓書對“天空之都”具體設施有明確的說明，比如9米高的水景大堂，頂層是直升飛機停機坪，31樓是多媒體會議層，16樓是公共餐廳，37樓為云頂俱樂部等。這些描述是“具體確定”的，而且趙某等人也是基于這些配套設施和設計，才愿意購買該樓盤的商品房，因此可以認為，樓書中的這些描述對趙某等人決定是否訂立該商品房買賣合同“有重大影響”。因此，開發商的樓書應認定為合同內容，由于宣傳中的這些設施并未實際提供，宣傳含有虛假成分，開發商應按自身向社會公開承諾賠償。至于業主們是否在簽訂購房合同前取得宣傳資料，不影響開發商承諾的效力。

 

     至于開發商提出，樓書中已經注明“以合同為準”字樣，但該字樣是在封底位置，字體很小，和其他內容相比，不易為業主觀察到，何況，該文字是對開發商一方義務的限制，不能僅以這段文字作為開發商免除義務的依據。開發商實際建設的9米高的大堂只有4米左右，停機坪的建設也并不符合合同約定，因此，應承擔違約責任。

 

     據此，省高院撤銷一審法院判決，改判開發商賠償趙某等8名業主每人2萬元。

 

    【法官說法】

樓盤廣告 “具體確定”應視為合同要約

 

現在商品房買賣90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，開發商在進行宣傳時會散發房屋的宣傳資料，俗稱樓書。省高院民一庭法官告訴記者，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，如果樓書等宣傳資料關于商品房及相關設施的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，則該宣傳資料應認定為是要約，即使出賣人的這些說明和允諾未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

 

法官特別提醒說，市民買房時要注意甄別：一是樓書等宣傳內容如果用語含糊，也沒有在合同中明確約定，通常只能認定為是要約邀請，對開發商不構成拘束力。二是如果這些說明和允諾具體確定，并且這些說明和允諾會對買受人決定是否購買房屋產生重大影響，則這些宣傳資料可以認定為是開發商作出的要約，即使沒有載入合同，對開發商仍然有拘束力。

 

教育等三大類新型民生案件增多

 

本報訊  昨日，江蘇省高院在發布的《江蘇法院民事審判工作藍皮書》中披露，“十一五”期間，江蘇法院共受理一審、二審民事案件169.8萬多件，占全省法院受理民商事案件總數的2/3多。

 

    省高院有關負責人說，這些新型案件主要集中在教育、住房和消費三大領域。比如，在教育領域，社會辦學機構大量出現，引發了許多教育培訓合同糾紛；在住房領域，隨著新小區的不斷建成，物業服務糾紛、建筑物區分所有權糾紛，以及業主與開發商之間的商品房預售合同糾紛也大量發生，過去5年來，全省法院共審理物業服務合同糾紛5萬多件；消費領域，則出現一大批信用卡業務的糾紛