2010年5月，最高人民法院公報刊登了江蘇省無錫市春江花園業(yè)委會討要小區(qū)共有部分收益案。此案的焦點在于，對業(yè)委會成立以前的收益，業(yè)委會是否有權主張？業(yè)委會和物業(yè)公司又該按怎樣的比例分配？

 

  業(yè)委會討要共有收益

 

  　2002年11月25日，無錫市春江花園住宅小區(qū)開發(fā)商與上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司簽訂合同，約定在業(yè)委會成立前，由物業(yè)公司指派其下屬無錫分公司實施春江花園的前期物業(yè)管理。2007年12月22日，春江花園業(yè)委會成立。

 

  “業(yè)委會成員大部分是機關事業(yè)單位的干部，對法律政策非常敏感。”業(yè)委會主任常本靖回憶說。業(yè)委會認為，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主們對小區(qū)內(nèi)收取的停車費、場地租賃費、會所收入等共有部分的物業(yè)管理收入都有份分配處置。

 

  　“我們向物業(yè)公司提出，對共有部分收益應單獨建賬，不能與物業(yè)管理費混收混用。在保證物業(yè)公司運作成本的前提下，我們再加8%的利潤給物業(yè)公司。但經(jīng)過半年多的協(xié)商，雙方?jīng)]有談攏。于是業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的自治決議，決定炒了物業(yè)公司。”常本靖說。

 

 　 2008年7月17日，物業(yè)公司與業(yè)委會正式辦理移交手續(xù)，并簽訂了移交清單一份。根據(jù)清單，截至2008年6月30日，物業(yè)公司應向業(yè)委會移交的物業(yè)管理費等費用總額為232萬余元，其中小區(qū)共有部分收益結(jié)算的期間為2008年1月至6月。

 

 　 業(yè)委會審查物業(yè)公司移交的資料后卻提出，物業(yè)公司只拿出了業(yè)委會成立后的共有部分收益，在業(yè)委會成立之前的2004年至2007年間，收取的小區(qū)共有部分收入596萬余元卻沒有列入移交。

 

 　 由于數(shù)額相差懸殊，雙方無法協(xié)商一致，業(yè)委會遂訴至無錫市錫山區(qū)人民法院，要求物業(yè)公司立即返還移交清單確認的232萬余元中的227萬余元（差額5萬余元為雙方協(xié)議訂立后業(yè)委會認可應返還給物業(yè)公司的），以及2004年至2007年共有部分收益的70%即417萬余元，兩項合計645萬余元。

 

 　 法院判決公平分配

 

 　 在業(yè)委會成立之前，對小區(qū)共有部分收益，業(yè)委會是否有權提出分配要求？這成為雙方在法庭上爭議的最大焦點。

 

 　 被告物業(yè)公司代理律師認為，當小區(qū)業(yè)主的入住率不到50%時，無法成立業(yè)委會，這時開發(fā)商是大業(yè)主，有權與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同。該合同的主體是開發(fā)商，而非業(yè)委會，因此，業(yè)委會不具備訴訟主體資格，也無權對前期物業(yè)管理中的共有部分收益提出分配要求。

 

 　 被告方律師還提出，退一步說，即使業(yè)委會具有訴訟主體資格，其訴訟請求也已經(jīng)超過二年的訴訟時效期間。而且，部分業(yè)主還欠繳131萬元的物業(yè)管理費，這些應當從移交的款項中扣除。

 

  法院認為，2004年至2007年春江花園小區(qū)業(yè)主共有部分的收入和支出以物業(yè)公司的報表為準。其中，2005年至2007年業(yè)主共有部分的總收益為414萬余元。而2004年的收益則無法在報表中體現(xiàn)，因此法院對2004年度收益分配的訴訟請求不予支持。

 

  　關于收益的分配，由于雙方?jīng)]有合同約定，法律對此也沒有具體規(guī)定，法院認為應當在不違反法律原則的前提下，公平合理分配。共有部分管理收益應主要歸屬于全體業(yè)主，物管企業(yè)付出了管理成本，也應享有合理的回報。最終，法院給出了“三七開”的方案，即業(yè)主得七成，物管企業(yè)得三成。

 

  　至于訴訟時效，法院認為，訴訟時效從當事人知道或應當知道權利受損后起算。本案中的訴訟時效應從業(yè)委會成立后，其知道或應當知道全體業(yè)主的權利受損時起算，故業(yè)委會的訴訟請求并未超過訴訟時效期間。

 

  　此外，法院認為，訴訟的雙方當事人為業(yè)委會和物業(yè)公司，而欠繳物業(yè)管理費的為部分業(yè)主，雙方債權債務主體不同，不符合法定抵銷的規(guī)定，因此，物業(yè)公司主張行使抵銷權沒有得到支持。

 

  　最終，法院一審判決，物業(yè)公司應當將移交清單確認的款項227萬余元、2005年至2007年間小區(qū)共有部分收益的70%即289萬余元，合計517萬余元，返還給業(yè)委會。

 

  　一審宣判后，原被告雙方均沒有提出上訴。

 

巨額收益如何監(jiān)管

 

  近日，筆者來到春江花園，不少居民都表示知道業(yè)委會打贏了官司，而且在訴訟過程中，小區(qū)的物業(yè)管理并未受到影響。

 

  　業(yè)委會主任常本靖告訴筆者，當初炒了物業(yè)公司后，小區(qū)的物業(yè)管理會不會受影響，成為業(yè)委會最擔心的事。業(yè)主們大多對原物業(yè)公司的管理服務較為滿意，為此，業(yè)委會大膽決定，將原物業(yè)公司的原班人馬全部納入業(yè)委會成立的物業(yè)管理處，對小區(qū)實行自治管理。

 

  　據(jù)常本靖介紹，小區(qū)共有部分收益最主要來源于停車費。目前小區(qū)有3000多輛車，路面停車每月100元，地下停車200元。實行自治管理后，這些巨額收益該怎么花？

 

  　原物業(yè)公司經(jīng)理陸建芳如今是小區(qū)物管處主任。她說，小區(qū)將原有的監(jiān)控系統(tǒng)更新升級為彩色，并在小區(qū)主干道增設了監(jiān)控點；將200多幢大樓樓道粉刷一新；改進了智能停車刷卡系統(tǒng)；同時小區(qū)綠化實現(xiàn)四季常綠……

 

  　“全部改造投入了196萬元，沒有動用一分維修基金。目前小區(qū)的物業(yè)管理費每平方米只有0.5元，除了補貼這一塊和其它支出，截至到2009年小區(qū)賬上積累了320多萬元，去除支出，結(jié)余有120多萬元。”對小區(qū)的殷實家底，常本靖充滿信心，“維修基金的使用有嚴格規(guī)定，輕易動不了，而物業(yè)公司也不肯花大錢建設小區(qū)，我們把原本被物業(yè)公司截留的利潤用于小區(qū)維修，讓小區(qū)保持新氣象。”

 

  　物業(yè)公司追求利潤最大化，和業(yè)主權利之間似乎是一對不可調(diào)和的矛盾。在常本靖和業(yè)委會看來，小區(qū)自治管理是解決這個矛盾的有效嘗試。但他指出，這一模式并不適用于所有小區(qū)，“在自治管理中，很重要的一環(huán)是選擇專業(yè)的物業(yè)管理隊伍并有效控制管理成本。如果遠期收入不足以應付支出成本，那么自治管理肯定無法得到業(yè)主們的擁護。”

 

  　小區(qū)共有部分收益少則幾萬、多則幾百萬，對此如何加強監(jiān)督并合理使用？

 

  　日前，錫山區(qū)法院向春江花園業(yè)委會發(fā)出了《司法建議函》，建議對共有部分收益應單獨建賬，不能與物業(yè)管理費混同收取和使用；其次，共有部分收益應專款專用，應主要用于補充小區(qū)的專項維修資金，如另作他用，應由業(yè)主大會決定是否同意，物管企業(yè)不能自行決定，也不能擅自動用；再次，收支情況應定期公布，定期審計，同時，物管企業(yè)應建立完善的財務監(jiān)督制度，以規(guī)范共有部分收益的使用。

 

 另一方面，行業(yè)管理和行政指導缺失，是目前物業(yè)管理的突出問題。應當建立物管行業(yè)監(jiān)管模式，從物業(yè)服務動態(tài)監(jiān)管、費用監(jiān)督、行業(yè)進入等方面把好關。

 

 　 除此，在業(yè)主自治的小區(qū)，街道辦、政府等部門應如何發(fā)揮協(xié)助、指導和監(jiān)督職責？這些問題都有待于思考和完善解決。