業(yè)委會炒了物業(yè),春江花園小區(qū)“自治”后遇到新麻煩
作者:陳其生 丁柯佳 路若愚 發(fā)布時間:2010-07-07 瀏覽次數(shù):2387
公共收益怎么分如今成難題
追蹤報道>>>春江花園物業(yè)糾紛案 6月2日,無錫市錫山區(qū)法院的法官們來到春江花園小區(qū),給他們的業(yè)主委員會發(fā)放了司法建議函,建議這個已經(jīng)走上了業(yè)主自治管理的小區(qū)業(yè)委會,能夠?qū)灿胁糠质找嬉?guī)范管理,為小區(qū)業(yè)主自治探索一條成功之路。
對此,小區(qū)幾十位業(yè)主代表也圍著回訪法官,滿面笑容地詢問小區(qū)物業(yè)管理可能碰到的法律問題。但在一年前,關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理的一場官司,卻讓錫山法院的法官和小區(qū)業(yè)委會都感到一籌莫展。
一年過去了,轟動一時的“無錫春江花園物業(yè)糾紛案”成為化解司法難題“指南針”,也正是由于這一案例,省高院首次集中回答了物業(yè)共有部分的收益界定、分配以及物業(yè)管理欠費(fèi)能否抵消等爭論已久的焦點問題。這一案例被稱為“解決了司法難題,樹立了裁判樣板,貼近了法律真髓,維護(hù)了人民權(quán)益”。
物業(yè)共有部分收益誰做主
2002年11月25日,上海一家物業(yè)公司和無錫春江花園小區(qū)開發(fā)商簽訂了前期物業(yè)管理合同,管理范圍為春江花園小區(qū),占地面積為32.3萬平方米,建筑面積為60萬平方米。
根據(jù)物價局審批標(biāo)準(zhǔn),雙方約定由物業(yè)公司按建筑面積向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),對物業(yè)范圍內(nèi)的商鋪、地下停車庫、會所的物業(yè)成本不計入向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)中。
合同約定的管理期限從合同簽訂日到業(yè)委會成立時結(jié)束。合同成立后,物業(yè)公司指派其下屬無錫分公司具體實施春江花園小區(qū)的前期物業(yè)管理。
2007年12月22日,春江花園小區(qū)業(yè)委會成立。2008年1月2日,業(yè)委會在無錫市錫山區(qū)東亭街道辦理了登記備案手續(xù)。 2008年6月21日,業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會作出的實施業(yè)主自治的決議,致函物業(yè)公司明確與其終止物業(yè)管理服務(wù)合同,同時要求物業(yè)公司在接函后15天內(nèi),向業(yè)委會移交相關(guān)資料和財產(chǎn)并交接完畢。 2008年7月17日,物業(yè)公司接函后與業(yè)委會協(xié)商,并達(dá)成了移交協(xié)議。經(jīng)協(xié)議確認(rèn),2009年4月30日前,物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)委會返還預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)、各類押金以及小區(qū)共有部分收益等232萬余元。但物業(yè)公司僅履行了55萬余元。后經(jīng)業(yè)委會申請,法院裁定先予執(zhí)行物業(yè)公司銀行存款130萬元。 但是,業(yè)委會在查看移交清單時發(fā)現(xiàn),物業(yè)公司在2004年至2007年間收取的小區(qū)共有部分收入596萬元,沒有被列入移交清單之中。此后,雙方交涉不成,業(yè)委會將物業(yè)公司告上了法庭。
“爭議焦點”引出司法難題
“根據(jù)有關(guān)規(guī)定,業(yè)委會有權(quán)代表全體業(yè)主要求物業(yè)公司返還共有部分收益。”業(yè)委會提交了物業(yè)公司當(dāng)年的收支情況表,用來證明物業(yè)公司在2004年至2007年間小區(qū)共有部分的收入。
物業(yè)公司及無錫分公司則辯稱,共有部分的收入,已彌補(bǔ)了物業(yè)公司的管理成本,不存在可分配利潤。小區(qū)部分業(yè)主還結(jié)欠物業(yè)管理費(fèi),應(yīng)對欠款行使抵消權(quán),從移交的款項中扣除。
“移交協(xié)議是否已經(jīng)包含了共有部分收益?共有部分收益如何界定和分配?物業(yè)公司能否對部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)管理費(fèi)行使抵消權(quán)?”法庭上,法官根據(jù)查明的事實以及雙方提供的證據(jù),總結(jié)了案件的爭議焦點。如何及時化解業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛?如何把“爭議焦點”調(diào)和在合法合理的裁判之中?這些已成為擺在法官們面前的現(xiàn)實問題。在物業(yè)管理領(lǐng)域,物業(yè)共有部分權(quán)益問題由來已久。
據(jù)無錫市錫山區(qū)法院辦案法官介紹,在前期物業(yè)管理期間物業(yè)共有部分收益的歸屬和分配糾紛比較普遍,并且涉及小區(qū)居民人數(shù)多、影響廣。再加上法律、法規(guī)沒有明確規(guī)定,而開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)管理合同中,對共有部分的收入往往沒有具體約定,也給案件的審理帶來了難度。
正如一位資深法官所言,這個案子涉及到賬目舉證、共有收益分成及依據(jù)、債務(wù)抵消等問題。可以說,是一個難題的集成體系。而每個問題又關(guān)乎到廣大業(yè)主的切身權(quán)益。
依法保障3252戶業(yè)主合法權(quán)益
“移交協(xié)議為雙方真實意思的表示,該協(xié)議對物業(yè)公司實施管理期間應(yīng)當(dāng)返還給業(yè)委會的款項以及在整個前期物業(yè)管理期間代管的業(yè)主押金等事項和交付時間均作出了詳細(xì)的規(guī)定。”法院在判決中明確指出。
2004年至2007年間,物業(yè)公司實施業(yè)主共有部分物業(yè)管理的收益沒有具體記載,而收益數(shù)目相當(dāng)巨大。在沒有全體業(yè)主授權(quán)情形下,業(yè)委會不能以自己的意志對業(yè)主的重大權(quán)利作出放棄。
因此,共有部分物業(yè)的收益,在移交協(xié)議中沒有得到體現(xiàn),該部分收益應(yīng)當(dāng)在物業(yè)公司和全體業(yè)主之間依法分配。
那么,共有部分收益如何界定和分配?物業(yè)公司能否對部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)管理費(fèi)行使抵消權(quán)?法院經(jīng)審理認(rèn)為,所謂共有部分的物業(yè)管理收益應(yīng)為共有部分收入與成本支出的差額,雙方在審理中已經(jīng)達(dá)成一致,不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定。經(jīng)審查報表,2005年至2007年小區(qū)業(yè)主共有部分的總收入為536萬余元,其間的總支出為122萬余元,總收益應(yīng)為414萬余元。
“基于所有權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系,同時基于公平原則的要求,參照雙方在移交清單中確定的共有部分收益的分配方案進(jìn)行分配,就是業(yè)主得七成,物業(yè)公司得三成較為合理。”無錫市錫山區(qū)法院民二庭庭長虞靜珠說,小區(qū)共有部分收益應(yīng)主要歸屬于全體業(yè)主所有,當(dāng)然物業(yè)公司付出了管理成本,也應(yīng)享有合理的回報。只有物管企業(yè)享有了回報,反過來其才能更好為業(yè)主服務(wù)。
值得注意的是,判決明確指出共有部分收益的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有,業(yè)委會不具有自行處置的權(quán)利,依據(jù)相關(guān)法律法規(guī),該收益應(yīng)用作小區(qū)的維修基金,業(yè)委會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu),如果使用應(yīng)該收益,應(yīng)按照全體業(yè)主的意志和法律的規(guī)定行使。 針對物業(yè)公司能否對部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)管理費(fèi)行使抵消權(quán)問題。物業(yè)公司沒有提交充分證據(jù)進(jìn)行證明。根據(jù)法律規(guī)定,要進(jìn)行債務(wù)抵消,當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)互負(fù)債務(wù),互享債權(quán)。雙方當(dāng)事人為業(yè)委會和物業(yè)公司,結(jié)欠物業(yè)費(fèi)的僅為部分業(yè)主。
而業(yè)委會代表小區(qū)全體業(yè)主提起訴訟,雖然包括了該部分欠費(fèi)業(yè)主,但兩者有本質(zhì)的區(qū)別。因此,雙方債權(quán)債務(wù)主體不同,不符合法定抵消的規(guī)定。
司法建議呼吁社會管理創(chuàng)新
他們解決了司法難題,樹立了裁判樣板,貼近了法律真髓,維護(hù)了人民權(quán)益。這是江蘇省高級人民法院一位多年從事民事糾紛審判工作的法官對這一案例作出點評。
但是,無錫市錫山區(qū)法院沒有淺嘗輒止,停留在“案結(jié)事了”,而是能動司法,服務(wù)靠前--既走進(jìn)社區(qū)回訪居民,又主動建議呼吁管理創(chuàng)新,促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定。
在小區(qū)共有部分收益管理方面,虞靜珠認(rèn)為無論是物業(yè)公司,還是業(yè)委會自治,都應(yīng)該單獨建立賬目、專款專用。目前,大部分物業(yè)公司所有收費(fèi)一本賬,不利于資金監(jiān)管和合理使用。業(yè)主共有部分收益,應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金,一般不另作他用。但由于每個小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同,有些僅憑收取物業(yè)費(fèi)及共有部分收益,仍然無法維持物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。對此,應(yīng)由業(yè)主大會決定能否使用共有部分收益。
少則幾萬,多則幾百萬的共有部分收益以及物業(yè)費(fèi),如何加強(qiáng)監(jiān)督并合理使用,是廣大業(yè)主最為關(guān)心的事情。“這也是我們一直關(guān)注的問題。”無錫市錫山區(qū)法院院長金瑋琳談到了司法建議中涉及的物業(yè)收支情況監(jiān)督。她認(rèn)為收支情況應(yīng)定期公布、審計,并引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督、評估。
業(yè)主對共有部分的收入和支出有知情權(quán),應(yīng)建立財務(wù)收支定期公布制度,物業(yè)公司應(yīng)定期對外張貼,業(yè)委會同時進(jìn)行定期審核或?qū)I(yè)審計。引入第三方機(jī)構(gòu)評估監(jiān)理物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用,既可避免因物業(yè)管理、服務(wù)引起的糾紛,也可推動物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平的提高,促進(jìn)了業(yè)主和物業(yè)公司之間的和諧共處的關(guān)系。
“行業(yè)管理和行政指導(dǎo)的缺失,也是目前物業(yè)管理方面的突出問題。”一位從事物業(yè)管理工作的負(fù)責(zé)人說,物業(yè)管理已經(jīng)成為生活中不可缺少的一部分,但是在行業(yè)管理和政府指導(dǎo)方面還有空缺,不利于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
這也是無錫市錫山區(qū)法院在進(jìn)行司法建議過程中,碰到的最大問題。他們建議,圍繞規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管模式,從物業(yè)服務(wù)動態(tài)監(jiān)管、費(fèi)用監(jiān)督、行業(yè)進(jìn)入等方面提高行業(yè)管理質(zhì)量。在完善業(yè)主自治基礎(chǔ)上,街道辦、政府等部門更應(yīng)發(fā)揮協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)。據(jù)悉,北京、成都等地已經(jīng)在這些方面進(jìn)行了有益探索和嘗試。
在回訪當(dāng)天,錫山法院在給春江花園業(yè)委會的司法建議書中寫道:對共有部分收益應(yīng)單獨建賬,不能與物業(yè)管理費(fèi)混同收取,混同使用。共有部分收益應(yīng)專款專用。屬于業(yè)主的共有部分收益,應(yīng)主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項維修資金。收支情況應(yīng)定期公布,定期審計。 業(yè)主對共有部分的收入和支出享有知情權(quán),物管企業(yè)應(yīng)建立財務(wù)收支定期公布制度,并對外張貼。同時也應(yīng)建立完善的財務(wù)監(jiān)督制度,以規(guī)范共有部分收益的使用。真誠地希望你們能以一流的服務(wù)、規(guī)范的管理,為小區(qū)業(yè)主自治探索一條成功之路。