海門市的解放路上，幾乎每天都有店面易主。而店面的轉(zhuǎn)讓，也并非一般房屋轉(zhuǎn)租那邊簡(jiǎn)單，還要有所謂的轉(zhuǎn)讓費(fèi)才方顯門面的尊貴。轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并非法定的稅或費(fèi)，而是經(jīng)濟(jì)生活中逐步衍生出的一種費(fèi)用。

 

一、轉(zhuǎn)讓費(fèi)性質(zhì)的厘定

 

門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指承租人（或者門面所有人）將承租（或自己所有）的門面房轉(zhuǎn)租（或出租）給他人、在租金之外收取一定數(shù)額的費(fèi)用。這種費(fèi)用是一筆復(fù)合型的費(fèi)用，可以從多種角度進(jìn)行解析。

 

⑴從法律角度，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是對(duì)優(yōu)先租賃權(quán)的一種購買。好的門面資源具有稀缺性，正所謂“一步金一步銀”。優(yōu)質(zhì)的門面是有限的，當(dāng)前店主的承租期限屆滿或者正在租賃期間但不再需要繼續(xù)承租，后來者支付給他一筆攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)，將他的繼續(xù)租賃的權(quán)利購買下來，這樣在同等條件下，后來者就能在眾多的競(jìng)爭(zhēng)者中承租到自己想要的門面。

 

⑵從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是擁有攤位的機(jī)遇加之?dāng)偽徊豢稍偕膲艛喈a(chǎn)生的利潤(rùn)。一個(gè)成熟的市場(chǎng)均會(huì)產(chǎn)生可觀的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，在市場(chǎng)初期優(yōu)先擁有攤位的人，在以后的市場(chǎng)發(fā)展中，隨著市場(chǎng)的成熟，以前的攤位就有轉(zhuǎn)讓費(fèi)。之前的門面所有人或者承租者從中賺取的是機(jī)遇利潤(rùn)和壟斷利潤(rùn)，機(jī)遇為先，使后來者不得不多掏出銀兩為這種利潤(rùn)埋單，并同時(shí)擁有賺取著兩種利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。

 

⑶從商業(yè)管理的角度，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是對(duì)門面累計(jì)起來的品牌價(jià)值的購買。之前的店主這個(gè)門面上進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，對(duì)該店面進(jìn)行了裝修投入，經(jīng)營(yíng)時(shí)又打下了良好的人脈基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)的成熟，該攤位產(chǎn)生了一種無形的商業(yè)價(jià)值，我們稱其為品牌價(jià)值，能給經(jīng)營(yíng)者帶來可觀的利潤(rùn)。很難想象，一個(gè)之前口碑極差的門店之后的轉(zhuǎn)讓費(fèi)能高到哪里去，因?yàn)榭诒诳谙鄠鳎哂袠O大的殺傷力。

 

另外，商鋪的承租人在轉(zhuǎn)讓的過程中，其實(shí)是充當(dāng)了中介的角色，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就類似于中介費(fèi)。

 

二、轉(zhuǎn)讓費(fèi)存在的問題

 

一是轉(zhuǎn)讓費(fèi)越抬越高，沒有規(guī)范。筆者在所居住的城市進(jìn)行了一番調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)商鋪轉(zhuǎn)租時(shí)都要收取數(shù)額不等的“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”。如解放路上一家面積約20平方米的時(shí)裝店，月租金3500元，店主張口就要6萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)；同樣解放路一家7平方米的小吃店，開出的轉(zhuǎn)讓費(fèi)則為3萬元。

 

二是出現(xiàn)了專業(yè)“轉(zhuǎn)讓族”，投機(jī)味道濃厚，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。一些房產(chǎn)中介或者個(gè)人，看到這個(gè)行業(yè)有利可圖，就專業(yè)干起了這個(gè)行當(dāng)，自己租了門面不去經(jīng)營(yíng)，而是再高價(jià)轉(zhuǎn)讓出去，以期賺取差價(jià)。就在解放路上，仿佛瞬間出現(xiàn)了很多家專賣烤豬蹄的店面，據(jù)我觀察，只有一家門庭若市，其他均為門可羅雀。我想，轉(zhuǎn)讓費(fèi)的收入便足以支持店面不至于發(fā)生虧損。

 

三、對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的立法建議

 

資本的天性決定了轉(zhuǎn)讓費(fèi)免不了出現(xiàn)盲目追高的短視行為，適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和必要的干預(yù)是不可或缺的。為此，筆者建議：

 

1、在立法上對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)“虛高”現(xiàn)象予以限制。承租人經(jīng)出租人同意或者承租者有優(yōu)先承租權(quán)的，將租賃物轉(zhuǎn)租（轉(zhuǎn)讓）給第三人的，對(duì)承租人先期的投入可以向第三人收取一定的費(fèi)用，除設(shè)備現(xiàn)價(jià)值之外的其他費(fèi)用最高不得超出該租賃物同期一年租金總和的一倍。

 

2、在審判實(shí)踐中要認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同是否有效，應(yīng)適用合同法中的關(guān)于合同轉(zhuǎn)租的條款。如系雙方真實(shí)意思表示，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，一方要求返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)的不予支持；如轉(zhuǎn)讓費(fèi)超出了一年租金的一倍，可以認(rèn)為顯失公平，予以減少。