本網(wǎng)蘇州訊：李先生在2004年購(gòu)買了一套商品房，房產(chǎn)證上標(biāo)明了有14平米的自行車庫(kù)。可是最近當(dāng)他想把當(dāng)初房東“出售”給他的車庫(kù)進(jìn)行使用時(shí)，卻被告知該車庫(kù)是一個(gè)公用車庫(kù)，而且公用車庫(kù)的面積也不足14平米。那么自己當(dāng)初購(gòu)買的車庫(kù)到哪里去了呢？
李先生去找原房東章先生，才發(fā)現(xiàn)早在2002年，這14平米的車庫(kù)就已經(jīng)被原來(lái)的房東出售給他現(xiàn)在的鄰居胡女士。李先生找來(lái)胡女士和章先生，三方雖經(jīng)多次協(xié)商，但就此事遲遲沒(méi)能達(dá)成協(xié)議。李先生遂即一紙?jiān)V狀將原房東和鄰居胡女士告上法庭，要求二人停止侵害，返還歸其所有的車庫(kù)。
法庭上，李先生說(shuō)：“在簽訂房屋買賣合同前，章先生提供了該房屋的產(chǎn)權(quán)證，對(duì)14平方的車庫(kù)，章先生曾帶著我去看14平方以外的一個(gè)公用空間，在房屋買賣過(guò)戶時(shí)，雙方均到產(chǎn)權(quán)中心對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)戶，對(duì)產(chǎn)權(quán)證附記上的14平方米的使用權(quán)的登記章先生從未提出過(guò)異議，由于我買下房屋后一直是出租給人家的，直到今年承租戶要我封閉車庫(kù)，隔壁的胡女士認(rèn)為，這個(gè)空間是共用空間，到這時(shí)，我才知道14平方米的車庫(kù)使用權(quán)早就被轉(zhuǎn)讓，在今年3月到物管公司去查車庫(kù)平面圖，才知道被侵權(quán)，我認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)證上附記14平方車庫(kù)已經(jīng)登記，屬于公示公信，具有法律效力，因此該車庫(kù)的使用權(quán)應(yīng)該歸我。請(qǐng)求法院支持我的訴訟請(qǐng)求。”
章先生替自己辯護(hù)說(shuō)：“當(dāng)初買房的時(shí)候?qū)噹?kù)并沒(méi)有明確的約定，賣房之前我已經(jīng)把車庫(kù)賣給胡女士了。如果賣房合同中包含車庫(kù)不交付，李先生沒(méi)有理由不提出，也不可能在三年后再提起訴訟，而從整個(gè)購(gòu)房合同看下來(lái)沒(méi)有提到車庫(kù)這兩個(gè)字。即使沒(méi)有交付車庫(kù)，也早就過(guò)了訴訟失效了，所以李先生要打的這場(chǎng)官司是根本不存在的。在庭前李先生說(shuō)我賣房前提到車庫(kù)的，但合同中沒(méi)有寫上去不是事實(shí)，連我送給李先生的二臺(tái)空調(diào)都寫上去了，車庫(kù)這么大的事怎么可能不寫。”
法庭上雙方各持己見(jiàn)爭(zhēng)執(zhí)不下，法官遂即對(duì)雙方就相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行了解釋。從民法角度講，房產(chǎn)法屬于物權(quán)法范疇，因?yàn)闊o(wú)論房屋亦或車庫(kù)均屬于不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的物，而房屋和車庫(kù)的關(guān)系應(yīng)屬于主物和從物的關(guān)系，民法理論根據(jù)兩個(gè)獨(dú)立存在的物在用途上客觀存在的主從關(guān)系，把物分為主物和從物。同屬一人所有的兩個(gè)獨(dú)立存在的物，結(jié)合起來(lái)才能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益的，便構(gòu)成主物和從物關(guān)系。主物是指獨(dú)立存在，在與同屬一人所有的其他獨(dú)立物結(jié)合使用時(shí)起主要效用的物。而從物則是在結(jié)合使用中處于附屬地位，起輔助和配合作用的物，也叫“附屬物”。在法律沒(méi)有相反規(guī)定的情形下，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，從物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。換言之，車庫(kù)隸屬于房屋，只有在房屋買賣時(shí)，車庫(kù)才能隨之買賣。所以章先生與胡女士達(dá)成的車庫(kù)買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)是不成立的。
在法官講解了相關(guān)的法規(guī)后，雙方當(dāng)事人都對(duì)此表示贊同，最終在法院的調(diào)解下，李先生、胡女士以及原房東章先生三方坐在一起協(xié)商解決了該糾紛。胡女士將車庫(kù)騰空交付給李先生，李先生則支付給胡女士車庫(kù)3000元的裝修費(fèi)和5000元的補(bǔ)償款，章先生則補(bǔ)償胡女士23000元。
