2011年6月25日，經中介方介紹，馬先生與潘某簽訂了《房屋銷售協議》，約定購買潘某位于花橋的一套房屋。協議簽訂后，馬先生支付了購房款，潘某將房屋鑰匙交付馬先生，并出具了收款收據。但是，房屋產權變更手續還沒辦理，潘某就因病死亡，房屋過戶怎么辦呢？由于潘某生前未婚無子女，父母也已死亡，故該套房屋由其弟弟繼承。于是，馬先生找到潘某弟弟，要求協助辦理過戶，卻遭到拒絕。馬先生只好將潘某弟弟起訴到法院，請求判令潘某弟弟履行過戶義務，協助辦理房屋產權過戶手續。

 

馬先生認為，自己購買潘某的房屋，《房屋銷售協議》合法有效，應受法律保護。在房屋出賣人潘先生死亡后，房屋過戶手續的后續義務，自然應由其繼承人即被告協助辦理。

 

潘某弟弟則認為，他與馬先生并沒有簽訂合同，雙方不具備買賣關系，他只是繼承了房屋，根據《繼承法》規定，繼承人無義務履行被繼承人生前與他人在合同上的行為義務，所以，他在法律上不具有協助馬先生辦理產權過戶的法定義務和合同約定義務。”

 

觀點一：出賣人死亡的，其繼承人應當在繼承的遺產范圍內對被繼承人的債務承擔清償的責任，清償債務的范圍以繼承遺產的范圍為限。那么，在房屋買賣合同中，出賣人死亡的，其繼承人應當對于原出賣人的合同義務予以承繼，繼續履行原合同，協助買受人辦理過戶手續。

 

觀點二：有人認為，原合同的當事人死亡的，繼承人不應當承擔繼續履行的責任，根據合同法的相對性原則，原合同的相對人是馬先生與潘某，潘某弟弟不屬于合同相對人，所以沒有義務繼續履行原合同。

 

筆者認可第二種觀點。本案涉及繼承的范圍與合同的相對性的沖突問題。根據合同相對性原則，合同的權利、義務僅對合同相對人產生法律效力，對合同以外的人并不具有合同效力，不能因為繼承而發生轉移。

 

買受人馬先生與出賣人潘某就房屋買賣一事形成一致的意思表示并簽訂了書面的房屋買賣合同，該合同對雙方具有法律約束力。但由于尚未辦理過戶登記，該房屋的所有權并沒有發生轉移，買受人馬先生只享有合同債權。根據《繼承法》第二條規定：繼承從被繼承人死亡時開始。該標的房屋在潘某去世時成為其個人遺產，其法定繼承人依法有權繼承該房屋；《物權法》第29條規定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。依據物權法的規定，出賣人的法定繼承人無需辦理登記即依法直接取得了該房屋的所有權，故潘某去世后，其弟弟作為法定繼承人當即取得了房屋所有權。

 

法定繼承人潘某弟弟與買受人之間并不存在買賣合同關系，是否轉移房屋所有權是法定繼承人的權利。如果法定繼承人不愿意轉移房屋所有權，買受人享有的合同債權并不能優先于法定繼承人取得的所有權，不能強制要求法定繼承人轉移房屋所有權，只能基于合同債權主張返還購房款及賠償損失，而此主張相對于出賣人而言，則屬于其生前的合同債務。我國《繼承法》第三十三條規定：繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，繳納稅款和清償債務以他的遺產實際價值為限。所以，法定繼承人應當替出賣人償還對買受人的債務。但是買受人請求繼承人繼續履行過戶手續則于法無據。

 

合同相對性源于羅馬法的“債的相對性”理論。在羅馬法中，債又稱為“法鎖”。所謂法鎖或法律上的鎖鏈，即指特定當事人間的法律關系。債是當事人一方請求他方為給付行為的法律關系，債權是只能對特定人產生效力的請求權。除了債權保全、買賣不破租賃以及第三人利益合同等例外情形，合同相對性原則一般不可作輕易突破。此類房屋買賣合同案例中，不能及時辦理房屋所有權的轉移登記，對于買受人而言，確實存在較大的法律風險。