康寧小區(qū)商住樓于2005年投入使用，陽光物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理。2013年10月，由于消防栓漏水，該小區(qū)消防用水水表顯示用水5.6萬噸，產(chǎn)生約18萬元水費(fèi)。自來水公司找到陽光物業(yè)公司要求其承擔(dān)水費(fèi)。陽光物業(yè)公司以小區(qū)公共消防設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有，應(yīng)由所有人承擔(dān)漏水損失，且陽光物業(yè)公司與自來水公司無供用水合同，要求陽光物業(yè)公司承擔(dān)水費(fèi)無依據(jù)，拒絕給付水費(fèi)。2014年1月，原告自來水公司將被告陽光物業(yè)公司起訴到法院要求其給付水費(fèi)179200元。

 

對于小區(qū)超過保修期的公共消防設(shè)施漏水所產(chǎn)生的水費(fèi)應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)有三種不同意見：第一種意見認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由小區(qū)業(yè)主承擔(dān)。小區(qū)業(yè)主是消防設(shè)施的所有人，其有義務(wù)承擔(dān)消防設(shè)施漏水所產(chǎn)生的水費(fèi)。第二種意見認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由小區(qū)物業(yè)公司承擔(dān)。物業(yè)公司作為小區(qū)消防設(shè)施管理人，因管理不善導(dǎo)致消防設(shè)施漏水，產(chǎn)生的水費(fèi)應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。第三種意見認(rèn)為，自來水公司具有選擇權(quán)，既可以要求業(yè)主承擔(dān)也可以要求物業(yè)公司承擔(dān)，選擇業(yè)主承擔(dān)后，業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)合同向物業(yè)公司追償。

 

筆者同意第三種意見。

 

消防設(shè)施分為公共消防設(shè)施和自備消防設(shè)施，小區(qū)內(nèi)部消防設(shè)施屬于小區(qū)自備消防設(shè)施，從自備消防設(shè)施取水救火需要繳納水費(fèi)。小區(qū)自備消防設(shè)施漏水產(chǎn)生的水費(fèi)，自來水公司可以依據(jù)不同的法律關(guān)系要求小區(qū)業(yè)主或物業(yè)公司承擔(dān)。

 

一、自來水公司可依據(jù)“物權(quán)”法律關(guān)系要求小區(qū)業(yè)主承擔(dān)。物權(quán)法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。這是因?yàn)?/span>開發(fā)商已將小區(qū)的這些公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)及土地出讓費(fèi)等計(jì)入該小區(qū)的房屋價(jià)格構(gòu)成，并以預(yù)算造價(jià)按住宅面積所占比例分?jǐn)偟叫^(qū)的每一業(yè)主的房屋單價(jià)中。小區(qū)的消防設(shè)施就屬于公用設(shè)施，所有權(quán)歸業(yè)主共有。該法第七十二條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。業(yè)主承擔(dān)義務(wù)的表現(xiàn)就包括分擔(dān)共用部分產(chǎn)生的費(fèi)用。該法第八十條還規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偅屑s定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分建筑物總面積的比例確定。由此可見，業(yè)主作為小區(qū)消防設(shè)施的所有人，自來水公司可以要求其承擔(dān)小區(qū)消防栓漏水產(chǎn)生的費(fèi)用。

 

二、自來水公司可以依據(jù)“侵權(quán)”法律關(guān)系要求物業(yè)公司承擔(dān)。侵權(quán)責(zé)任法第十一章物件損害責(zé)任中，物件致他人損害，原則上由所有人或管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，例如該法第九十一條規(guī)定，窨井等地下設(shè)施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。造成他人損害，包括財(cái)產(chǎn)損害與人身損害。小區(qū)共有設(shè)施設(shè)備管理主體為全體業(yè)主，但在委托管理模式下，小區(qū)業(yè)主集體將其管理權(quán)委托給物業(yè)公司行使，此時(shí)共有設(shè)施設(shè)備管理主體為物業(yè)公司。消防法第十八條明確規(guī)定，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全服務(wù)。由此可見，在委托管理模式下，小區(qū)的自備消防設(shè)施的管理主體為物業(yè)公司。消防用水不同于一般的居民用水或者商業(yè)用水，而是小區(qū)的消防保障資源，儲(chǔ)存在消防管道與自來水公司水庫內(nèi)。如果物業(yè)公司未盡管理義務(wù)導(dǎo)致消防用水流失，就會(huì)侵犯自來水公司財(cái)產(chǎn)權(quán)，自來水公司有權(quán)要求物業(yè)公司賠償因此造成的損失。

 

第三、業(yè)主承擔(dān)義務(wù)后，可依據(jù)物業(yè)合同向物業(yè)公司追償。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。該條明確規(guī)定了物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)過程中，存在違約情形給業(yè)主造成損害時(shí)，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。此外，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)。業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)即時(shí)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等違約責(zé)任。 由此可見，物業(yè)公司如果未盡維護(hù)管理責(zé)任，造成業(yè)主損失的，業(yè)主承擔(dān)責(zé)任后，可以向物業(yè)公司追償。