2003年9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），至今已經(jīng)施行近四年，也是至今唯一一部有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)?！稐l例》中涉及業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的規(guī)定占據(jù)《條例》內(nèi)容的一半之多，在法規(guī)的施行中凸顯業(yè)主委員會(huì)的重要作用。但是，在逐年增長的物業(yè)管理和供用熱力合同糾紛案件中，幾乎不存在業(yè)主委員會(huì)的參與，造成業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾激化，成為社會(huì)不和諧的因素，也影響法院工作的權(quán)威性和公平性。

筆者根據(jù)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理案件的情況，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的缺失問題進(jìn)行調(diào)研，以提出有針對(duì)性的對(duì)策，減少社會(huì)群體性不和諧因素。

一、涉住宅小區(qū)案件的特點(diǎn)

涉住宅小區(qū)案件主要是涉及房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司和業(yè)主之間的商品房買賣、物業(yè)管理合同糾紛案件，體現(xiàn)的主要問題如下：

1、涉及利益群體多、矛盾容易激化，且沒有“緩沖區(qū)”。一個(gè)住宅小區(qū)的業(yè)主少則上千，多則上萬，同時(shí)涉及成千上萬個(gè)家庭。而房子和相應(yīng)的居住環(huán)境是業(yè)主生活的重要問題，對(duì)于多數(shù)人來說也是一輩子的重大問題。商品房買賣、物業(yè)管理正是矛盾的表現(xiàn)所在。然而，對(duì)于這樣的矛盾在無法解決時(shí)只有提起訴訟。因此，訴訟對(duì)于大多數(shù)業(yè)主來說是矛盾的再次激化。

2、業(yè)主敗訴率居高不下。通常情況下，開發(fā)商或者物業(yè)公司可以委托專業(yè)法律工作人員或者律師進(jìn)行訴訟，而業(yè)主只能親自參加訴訟，并且基本不熟知法律。業(yè)主的敗訴在很多情況下屬于不懂證據(jù)規(guī)則和不熟知法律的結(jié)果，也就是通常所說的“合理不合法”。同時(shí)，在現(xiàn)有社會(huì)發(fā)展水平和社會(huì)制度下，業(yè)主的舉證責(zé)任又相對(duì)苛刻，沒有第三方能夠證明事實(shí)的本來面目。業(yè)主的高敗訴率只能再次激化矛盾，同時(shí)對(duì)法院審判的公正性產(chǎn)生懷疑。

3、“不存在業(yè)主委員會(huì)”的現(xiàn)象普遍。到目前為止，本市范圍內(nèi)的大小住宅小區(qū)數(shù)十個(gè)，僅有個(gè)別住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。其他小區(qū)的糾紛只由公司與業(yè)主直接對(duì)話來解決，《條例》規(guī)定的內(nèi)容等同于一紙空文。同時(shí)，很多權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)，業(yè)主個(gè)人是非承擔(dān)主體，因此即便業(yè)主的要求是合理的也無法得到支持。

二、業(yè)主委員會(huì)缺失的原因

1、房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司的“不情愿”。多數(shù)房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)就是“鬧事”業(yè)主的組織，對(duì)于住宅小區(qū)各種矛盾的解決沒有益處，更重要的是將會(huì)影響公司自身的各種利益。換句話說，業(yè)主委員會(huì)就是房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司的強(qiáng)大對(duì)手。因此，轄區(qū)內(nèi)所有住宅小區(qū)，沒有任何一家房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司主動(dòng)協(xié)助業(yè)主成立委員會(huì)，更多的是阻撓，拒絕提供一切協(xié)助義務(wù)。

2、政府相關(guān)職能部門的“不積極”?！稐l例》規(guī)定： 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。這個(gè)規(guī)定并不明確。同時(shí)，在政府部門中存在業(yè)主委員會(huì)不利于和諧穩(wěn)定的認(rèn)識(shí)，再加上相應(yīng)的工作人員很少，對(duì)于業(yè)主的申請(qǐng)很難有進(jìn)一步細(xì)致的指導(dǎo)和批復(fù)。

3、住宅小區(qū)業(yè)主的“不學(xué)習(xí)”。多數(shù)業(yè)主遇到問題不能解決時(shí)，不是積極學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，而是拒絕交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)和其他房屋相關(guān)費(fèi)用。即使有積極的業(yè)主組織大家籌備業(yè)主委員會(huì)，但更多的情況是部分業(yè)主不積極參加，部分參加的業(yè)主只是痛斥問題和激化矛盾，甚至要求大家去政府靜坐請(qǐng)?jiān)浮Ｔ跊]有正確指導(dǎo)的情況下，業(yè)主委員會(huì)也就不可能合法成立。

三、業(yè)主委員會(huì)的作用

在涉及住宅小區(qū)的各種糾紛中，業(yè)主委員會(huì)可以成為矛盾解決的緩沖區(qū)，也是解決問題較為客觀的第三方。在涉訴案件中，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用完全符合司法為民、案結(jié)事了的要求。

1、在物業(yè)管理糾紛中，業(yè)主委員會(huì)不僅僅促進(jìn)物業(yè)公司的經(jīng)營行為，也是敦促業(yè)主履行交費(fèi)義務(wù)的重要因素。根據(jù)《條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)有在解聘物業(yè)公司中的重大作用。對(duì)于物業(yè)公司而言，業(yè)主委員會(huì)的意見要比個(gè)別業(yè)主的意見重要的多，可行性也強(qiáng)。關(guān)于物業(yè)費(fèi)問題，可以避免個(gè)別業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的激化。 

2、在涉及房屋質(zhì)量糾紛的案件中，業(yè)主委員會(huì)可以起到緩沖的作用。房屋質(zhì)量容易導(dǎo)致群體性訴訟，訴訟可能涉及評(píng)估、鑒定等因素而復(fù)雜化。任何一個(gè)地方的疏漏都會(huì)影響案件的審理和住宅小區(qū)的穩(wěn)定。因此，業(yè)主委員會(huì)可以集中業(yè)主的意見，以幾革