所謂不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是指在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，即權(quán)利取得人只對(duì)未來(lái)取得物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而對(duì)其進(jìn)行的登記。預(yù)告登記制度發(fā)端于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記，后來(lái)為德國(guó)、瑞士、日本等國(guó)家及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法所繼受，成為民法中的一項(xiàng)重要的物權(quán)制度。因社會(huì)環(huán)境及法律背景各異，各國(guó)對(duì)預(yù)告登記制度的目的、適用等做出了不同的規(guī)定。

一、對(duì)我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的解讀

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度至少明確了三個(gè)方面的事項(xiàng):一是預(yù)告登記制度設(shè)立的目的是限制出賣人處分房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，明確規(guī)定了預(yù)告登記的目的是為了保障權(quán)利人將來(lái)能實(shí)現(xiàn)物權(quán);預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力;二是登記對(duì)象(客體)是買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán);這比起《物權(quán)法》(草案)將登記對(duì)象定為買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)范圍廣了，這使得預(yù)告登記制度的適用范圍寬了，實(shí)屬進(jìn)步。《物權(quán)法》(草案)將預(yù)告登記的對(duì)象限定為取得物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，將另外變動(dòng)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)及消滅物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)排除在外。而第二十條避免了這個(gè)問(wèn)題。三是預(yù)告登記失效條件是債權(quán)消滅或權(quán)利人未及時(shí)進(jìn)行本登記。預(yù)告登記可以因?yàn)轭A(yù)告登記所保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)因目的實(shí)現(xiàn)無(wú)效、混同等情形而失效。預(yù)告登記的主要目的在于對(duì)債權(quán)提供有力的保障措施，但是同時(shí)也應(yīng)該兼顧出賣人的利益和交易效率，為了防止債權(quán)人怠于行使權(quán)利，所以規(guī)定當(dāng)債權(quán)人在本登記條件形成起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效，這是有利的。

二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善

1、預(yù)告登記的發(fā)生條件過(guò)于苛刻。

第二十條規(guī)定預(yù)告登記的發(fā)生需當(dāng)事人之間的約定，這規(guī)定過(guò)于苛刻。筆者認(rèn)為，在立法中不能只規(guī)定有當(dāng)事人約定的情況下方可提起預(yù)告登記，也應(yīng)該規(guī)定當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請(qǐng)，由法院依照非訟程序做出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。

2、適用范圍應(yīng)有所放寬。

筆者認(rèn)為，新頒布的《物權(quán)法》僅將保全的請(qǐng)求權(quán)限定為物權(quán)的移轉(zhuǎn)，過(guò)于狹窄，應(yīng)當(dāng)將順位權(quán)、物權(quán)的變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)、附條件和附期限債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)等納入預(yù)告登記的范圍，以更有力地發(fā)揮預(yù)告登記的作用。具體說(shuō)來(lái)，預(yù)告登記的適用范圍應(yīng)包括以下幾個(gè)方面:第一，以設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的請(qǐng)求權(quán);第二，附條件或附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán);第三，一些特殊的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及國(guó)有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);第四，一些特殊的動(dòng)產(chǎn)，如飛機(jī)、船舶、汽車等，其物權(quán)的變更也以登記為公示方法，其變更請(qǐng)求權(quán)也應(yīng)納入預(yù)告登記的范圍。

3、預(yù)告登記應(yīng)具有保全順位和破產(chǎn)保護(hù)的效力

預(yù)告登記除了具有權(quán)利保全效力外，還應(yīng)具有保全順位的效力，即當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是以本登記的日期確定，而是依照預(yù)告登記的日期來(lái)確定。另外，預(yù)告登記還應(yīng)具有破產(chǎn)保護(hù)的效力。即在相對(duì)人破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時(shí)，權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。

4、應(yīng)當(dāng)明確預(yù)告登記義務(wù)人享有抗辯權(quán)

預(yù)告登記制度的目的，在于對(duì)被保全的請(qǐng)求權(quán)提供有效的保障，而不是改變請(qǐng)求權(quán)本來(lái)的法律關(guān)系。而任何法律制度都是權(quán)利與義務(wù)的統(tǒng)一，義務(wù)人在負(fù)有義務(wù)的同時(shí)，必然享有對(duì)請(qǐng)求權(quán)人的抗辯權(quán)，即阻止請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利。預(yù)告登記義務(wù)人的抗辯權(quán)理應(yīng)是預(yù)告登記制度的重要內(nèi)容之一。筆者認(rèn)為，抗辯權(quán)的行使，是義務(wù)人根據(jù)原來(lái)的法律關(guān)系享有的權(quán)益。至于義務(wù)人行使抗辯權(quán)能否最終達(dá)到消除預(yù)告登記的結(jié)果，則取決于雙方的意思表示和客觀的法律事實(shí)。因此，應(yīng)在我國(guó)物權(quán)法中規(guī)定:對(duì)預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)承擔(dān)相對(duì)應(yīng)義務(wù)的人，不因預(yù)告登記而消除對(duì)該請(qǐng)求權(quán)的抗辯權(quán)。

5、預(yù)告登記與涂消登記或本登記的銜接有待完善

關(guān)于預(yù)告登記與涂銷登記或終局登記的銜接。預(yù)告登記作為債權(quán)與物權(quán)的中間地帶，不可能永遠(yuǎn)保留其不確定的灰色性質(zhì)。預(yù)告登記的最終結(jié)果只能有二:或被涂銷，或被推進(jìn)為終局登記。《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定了預(yù)告登記的涂銷:“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”筆者認(rèn)為本規(guī)定在以下方面有待商榷: 

首先對(duì)于“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”的含義比較模糊，容易發(fā)生爭(zhēng)議。筆者建議此處除應(yīng)采取列舉式方法進(jìn)一步明確“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”的具體情形之外外，還應(yīng)當(dāng)將“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”修改為“預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)人知道能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”。

其次是條件滿足時(shí)，預(yù)告登記失效是自然失效，還是經(jīng)利害關(guān)系人申請(qǐng)后失效，《物權(quán)法》規(guī)定似采自然失效。筆者認(rèn)為，應(yīng)區(qū)分不同情形，分別規(guī)定自然失效或經(jīng)申請(qǐng)后失效。對(duì)于“債權(quán)消滅”情形，由于債權(quán)債務(wù)關(guān)系乃是預(yù)告登記的基礎(chǔ)，如果基礎(chǔ)喪失，預(yù)告登記自然失效。但是，如果僅是“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記”的情形，就斷定預(yù)告登記自然失效，則可能并不恰當(dāng)。理由如前所述，“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”之含義殊為模糊，是否已滿三個(gè)月各有理解，自然會(huì)引起無(wú)數(shù)的爭(zhēng)端。如果采利害關(guān)系人申請(qǐng)后失效的原則，則可消除此弊端。而且，立法作此規(guī)定，目的不外乎是督促預(yù)告登記權(quán)利人盡快進(jìn)行終局登記，從而提高不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性。但采利害關(guān)系人申請(qǐng)后失效的原則，并不會(huì)妨害此目的的實(shí)現(xiàn)，相反能夠極大地消除爭(zhēng)端，更加符合預(yù)告登記制度設(shè)計(jì)“保護(hù)交易安全”之本意。