本網(wǎng)鹽城訊：鹽城市亭湖區(qū)人民法院地處城市中心區(qū)，近年來，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的健全與發(fā)展。城市的功能定位更加明確，商品經(jīng)濟(jì)更加繁榮。在繁華的建軍路、解放路、人民路及鹽馬路，商賈云集。伴之而來的房屋租賃合同糾紛亦大幅上升。2004年，我院受理房屋租賃糾紛101件，2005年受理117件，而2006年受理則達(dá)到131件，平均每年的遞增率不低于11%，針對(duì)上述情況，我院努力堅(jiān)持司法為民的宗旨不動(dòng)搖，以“公正與效率”的永恒主題為核心，認(rèn)真審理房屋租賃糾紛案件，取得了較好的成績(jī)。最近，我院對(duì)房屋租賃糾紛案件的審理情況進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、房屋租賃糾紛案件的新特點(diǎn)

（一）訴訟主體呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)

隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外來經(jīng)濟(jì)組織及外來從業(yè)人員大量進(jìn)入市區(qū)從事工業(yè)及商品服務(wù)業(yè)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而在繁華地段租賃房屋則成了他們的首選。房屋租賃的主體呈現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢(shì)。出租人及承租人不僅包括國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、大型企業(yè)組織、民營(yíng)企業(yè)法人、個(gè)體工商戶、自然人等，還包括一些外資企業(yè)及外地企業(yè)在鹽的分支機(jī)構(gòu)。這些不同性質(zhì)的法人及自然人之間的動(dòng)態(tài)結(jié)合，構(gòu)成了房屋租賃糾紛主體的多樣化，從而也給此類糾紛的審理增添了一定的難度。以2006年10?12月為例，我院在這期間共受理房屋租賃糾紛案件近30件，其中有近一半涉及到黨政機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位，其中還有一些社團(tuán)組織。如鹽城市進(jìn)出口商品檢驗(yàn)檢疫局訴鹽城九華投資管理有限公司房屋租賃糾紛案。還有一些社團(tuán)組織如鹽城市清真寺管理委員會(huì)訴鮮某房屋租賃糾紛案，該案由于被告系少數(shù)民族人，且雙方情緒對(duì)立，矛盾復(fù)雜，極易引發(fā)民族矛盾，經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)解，終于鈍化了該起糾紛。

（二）延付或拒付租金糾紛仍然占據(jù)房屋租賃糾紛的主導(dǎo)地位。

雖然《合同法》規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)說按照約定的期限支付租金，但在審判實(shí)踐中，承租人由于受到經(jīng)營(yíng)理念，經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)環(huán)境等多種因素的制約，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善而被迫歇業(yè)或停業(yè)，無法按時(shí)如數(shù)交納租金，從而引發(fā)出租人訴請(qǐng)解除合同交付租金或直接訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同、交付租金，此類案件仍然是當(dāng)前房屋租賃糾紛案件的主要矛盾。但由于此類糾紛往往標(biāo)的較大，給法院的調(diào)解言和工作帶來了一定的難度。2007年1月?9月份，我院受理租賃合同糾紛174件，其中延付或拒付租金糾紛為80件，占46.2%，其它類型的房屋租賃糾紛合計(jì)占53.8%。

（三）擅自轉(zhuǎn)租引發(fā)的賠償糾紛增加

《合同法》規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意，擅自將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人的，出租人有權(quán)終止合同。但在審判實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，乃至多次轉(zhuǎn)租的情形發(fā)生。有的承租人簽訂房屋租賃合同的目的，并非用于自身經(jīng)營(yíng)，而是因利益驅(qū)動(dòng)之需，從中謀取租金差額，而有的承租人以外的第三人由于租房用于非法經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致承租人與出租人之間引發(fā)矛盾，從而引起糾紛。雖然依照合同約定，承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，對(duì)第三人所造成的租賃物的損失應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但擅自多次轉(zhuǎn)租后，極易造成對(duì)租賃物的損壞，但責(zé)任人卻難以確定，從而造成承租人無法追償?shù)姆珊蠊?/FONT>

（四）未能維持房屋原狀，不正當(dāng)使用房屋的糾紛時(shí)有發(fā)生。

房屋是不動(dòng)產(chǎn)，是特定的標(biāo)的物，房屋結(jié)構(gòu)的變更直接影響到房屋的使用壽命，有的承租人不懂得建筑力學(xué)的原理，且未經(jīng)出租人同意，因經(jīng)營(yíng)之需擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝潢，在裝潢過程中，重新打開通道或重新多開門戶或改變門戶方向。但上述行為極有可能造成房屋整體結(jié)構(gòu)被破壞，從而侵犯出租人的合法權(quán)益。如位于鹽城中茵海華廣場(chǎng)某樓一樓的房屋在由出租人鹽城中茵置業(yè)有限公司出租給羅某等人經(jīng)營(yíng)“外婆燒”酒店過程中，由于羅某等人將中間間隔的通道全部貫通以增加營(yíng)業(yè)空間，并且強(qiáng)行改變了燃?xì)夤艿赖囊M(jìn)道口，從而對(duì)房屋的整體結(jié)構(gòu)及原狀均給予了變更，為此中茵置業(yè)有限公司要求解除合同并支付租金、賠償損失。該案在法官的多次調(diào)解下，最終雙方調(diào)解結(jié)案，原告中茵置業(yè)有限公司適當(dāng)補(bǔ)償被告裝璜損失，被告按規(guī)定支付原告租金并賠償原告由于改變房屋結(jié)構(gòu)所造成的經(jīng)濟(jì)損失。

（五）違約方訴請(qǐng)解除房屋租賃合同的糾紛亦有發(fā)生。

我國(guó)的《合同法》規(guī)定了合同的解除權(quán)人原則上系守約方，但在審判實(shí)踐中，違約方是否可以申請(qǐng)解除合同，主要取決于合同的履行客觀上有無可能。例如，我院審理的鹽城中茵置業(yè)有限公司訴蔣某租賃合同糾紛一案，被告蔣某承租原告的商鋪用于經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，并對(duì)該商鋪進(jìn)行了裝潢，但合同約定鹽城中茵置業(yè)有限公司作為出租人應(yīng)為蔣某安裝好自動(dòng)扶梯以便蔣某經(jīng)營(yíng)。在合同履行過程中，鹽城中茵置業(yè)公司由于其它原因，不能為承租人蔣某安裝好電梯，從而構(gòu)成根本違約。依照合同約定，如果鹽城中茵置業(yè)有限公司不能安裝好電梯，則蔣某有權(quán)免交租金，從而形成中茵置業(yè)公司無法安裝電梯，也無法收取租金，蔣某因缺乏電梯而無法經(jīng)營(yíng)的兩難局面，不能實(shí)現(xiàn)合同雙營(yíng)的原始目的。筆者認(rèn)為，違約方如出現(xiàn)合同確實(shí)無法履行的局面是可以申請(qǐng)解除合同的，但必須要對(duì)守約方的相關(guān)損失予以妥善處理。

（六）因同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為或競(jìng)爭(zhēng)不當(dāng)而引發(fā)的房屋租賃糾紛系新類型的糾紛。

隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、集約化經(jīng)營(yíng)、群體化經(jīng)營(yíng)成為城市商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大亮點(diǎn)。在我市的鹽城招商場(chǎng)、勸業(yè)場(chǎng)、中茵海華商貿(mào)城、亨達(dá)商業(yè)街等地均出現(xiàn)了上述的經(jīng)營(yíng)模式。商家或業(yè)主均向社會(huì)承諾該經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所某一范圍內(nèi)相鄰的一系列商鋪均為專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，不得經(jīng)營(yíng)其他類型的商品。而在實(shí)踐中，由于商鋪的位置差異、個(gè)體從業(yè)者的經(jīng)營(yíng)水平等多種原因，有的商鋪經(jīng)營(yíng)殘淡，從業(yè)者不得不重新經(jīng)營(yíng)其他項(xiàng)目或轉(zhuǎn)租給其他人從事其他類型的商品經(jīng)營(yíng)，如某商貿(mào)城一系列的商鋪均經(jīng)營(yíng)兒童用品，而在商鋪中間有一個(gè)商鋪卻被從業(yè)者用作燃料倉(cāng)庫(kù)，整天車輛進(jìn)出，噪聲擾人、煤塵污染，從而損害了該地段的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)形象，業(yè)主要求改變現(xiàn)狀或解除合同的現(xiàn)象亦時(shí)有發(fā)生。還有一種情況就是開發(fā)商根本不能兌現(xiàn)承諾，招商不成功，從而使得該經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所無法形成規(guī)模化、集約化、群體化經(jīng)營(yíng)模式，此時(shí)已入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的從業(yè)人員的經(jīng)營(yíng)也必將受到較大的影響，這些人員勢(shì)必要求業(yè)主兌現(xiàn)承諾，或者要求降低房租。同樣問題仍然出現(xiàn)在鹽城中茵置業(yè)有限公司的身上，該公司向社會(huì)承諾某樓三層統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)服裝，并命名為服裝城，但最終入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服裝的人員不足三分之一，此時(shí)從業(yè)者紛紛要求降低房租或解除合同。我院受理上述類型的案件后，十分慎重，既要考慮到合同的嚴(yán)肅性，同時(shí)也要考慮到從業(yè)人員的利益，如果堅(jiān)持要求解除合同一般應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許。

二、審理房屋租賃糾紛案件存在的問題及對(duì)策

（一）對(duì)專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)不夠，工作不夠細(xì)致。

房屋租賃糾紛經(jīng)常涉及到建筑學(xué)原理中的一些專業(yè)知識(shí)，而法官不是這方面的專家，但在審理中，這些專業(yè)知識(shí)是必須要熟悉精通的，而我們?nèi)绮徽莆者@方面的知識(shí)，就有可能在辦案中出現(xiàn)差錯(cuò)。例如，我院在處理上海奔萊實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與王偉租賃合同糾紛一案中，由于出租方上海奔萊公司與承租方王偉所簽訂的租賃合同中對(duì)位于鹽城市解放北路90號(hào)一樓通透的大廳以何標(biāo)準(zhǔn)間隔為“一間”約定不明，僅約定從樓梯向北二間半（面積亦未約定），而承租人王偉則認(rèn)為間隔每間的依據(jù)為框架柱（兩根框架柱間有一“次梁”），并以此為依據(jù)間隔了第一、三框架柱間180平方米的房屋，而原告則認(rèn)為間隔每間的依據(jù)是兩根框架柱中間的“次梁”（專業(yè)術(shù)語）。承辦法官經(jīng)過認(rèn)真學(xué)習(xí)并走訪專業(yè)部門，同時(shí)結(jié)合該地段的租金水平，最終確認(rèn)間隔面房的依據(jù)為“次梁”，并及時(shí)作出了判決。從而妥善解決了這起涉及到建筑業(yè)專業(yè)知識(shí)的案件。實(shí)踐中，涉及到歷史遺留下來的公管房、托管房的案件我們這方面的專業(yè)知識(shí)亦相對(duì)欠缺，必須要加以學(xué)習(xí)提高。

（二）城市房地產(chǎn)管理的法律法規(guī)不健全，物業(yè)管理不到位。

在審判實(shí)踐中，對(duì)歷史遺留下來的房屋權(quán)屬問題不明的租賃糾紛案件亦時(shí)有發(fā)生，如果出租人雖為使用人，但實(shí)際無使用權(quán)，卻與承租人簽訂了房屋租賃合同，這類合同在履行過程中，實(shí)際權(quán)屬人有可能提出異議，而城市房地產(chǎn)管理的法律法規(guī)相對(duì)滯后，對(duì)此類房屋的處理無明確的法規(guī)對(duì)照，故權(quán)屬確認(rèn)問題相對(duì)較難，加之物業(yè)管理工作不到位，致使此類租賃糾紛在審理中極有可能出現(xiàn)“空白”現(xiàn)象，給審理工作帶來了一定的難度。

（三）相關(guān)的司法解釋遲遲不到位，給審判實(shí)踐帶來一定難度。

實(shí)踐中對(duì)租賃合同的效力的界定，合同履行過程中合同的解除權(quán)問題，轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及預(yù)租合同的確認(rèn)等一系列問題，最高人民法院至今尚未出臺(tái)相關(guān)的司法解釋。而各地人民法院在審判實(shí)踐中對(duì)一些專業(yè)問題如裝潢損失的處理問題往往做法不一致。這勢(shì)必會(huì)直接影響到案件的審理結(jié)果。

三、對(duì)房屋租賃糾紛案件處理的幾點(diǎn)建議

（一） 關(guān)于租賃合同的效力問題

非所有人或非使用人出租他人房屋，與承租人訂立的租賃合同的效力問題，在審判實(shí)踐中房屋的所有權(quán)人會(huì)就效力問題提出異議，但在涉訴之前房屋權(quán)屬所有人追認(rèn)合同效力的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同系有效合同。與此相似，出租人未征得其他共有人同意，與承租人訂立的出租不可分割共有房屋的租賃合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前經(jīng)其他共有人追認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

（二） 關(guān)于租賃合同履行中對(duì)裝潢損失問題的處理

審判實(shí)踐中，對(duì)裝潢損失的處理時(shí)常陷入“肓點(diǎn)”，我院處理此類糾紛中基本能以責(zé)任原則為依據(jù)，也即分清房屋出租人與承租人的責(zé)任后再作出不同的處理，如果是因承租人的過錯(cuò)導(dǎo)致租賃合同解除的，承租人要求出租人補(bǔ)償裝潢損失的，人民法院不予支持，但裝潢的價(jià)值較大，而且對(duì)出租人有可利用的價(jià)值的，出租人應(yīng)在可利用的價(jià)值范圍內(nèi)，對(duì)承租人的損失予以適當(dāng)補(bǔ)償，但雙方均有過錯(cuò)的，應(yīng)分清雙方的責(zé)任對(duì)裝潢損失予以分擔(dān)。在這需要注意的是出租人有過錯(cuò)的，對(duì)裝潢損失適用賠償原則，承租人有過錯(cuò)的，應(yīng)區(qū)分價(jià)值大小，適用適當(dāng)補(bǔ)償原則，這種處理符合法律規(guī)定的公平合理和實(shí)事求是的原則。

（三） 對(duì)轉(zhuǎn)租合同效力問題的認(rèn)定要慎重

實(shí)踐中有些租賃合同對(duì)承租人是否有轉(zhuǎn)租權(quán)未作明確約定，如有約定，則從約定，如無約定的，應(yīng)區(qū)分不同情況予以處理。如出租人明知承租人轉(zhuǎn)租，但未提出異議的，視為同意承租人轉(zhuǎn)租，但承租人未經(jīng)出租人同意，出租人也不知道承租人轉(zhuǎn)租的，不能一概認(rèn)定無效，而應(yīng)當(dāng)征詢出租人是否追認(rèn)轉(zhuǎn)租行為的效力，然后再予確認(rèn)。

（四） 慎重對(duì)待“買賣不破租賃”原則

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變更的，房屋原所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給新的房屋受讓人，新的房屋所有權(quán)人是否要不分條件地一概履行原所有權(quán)與承租人簽訂的房屋租賃合同。這需要分清不同情況作出處理，如原所有權(quán)人作為出租人與承租人之間系利害關(guān)系人（比如系親戚關(guān)系），其訂立的合同的租金很少，與同類型的房租價(jià)相比明顯偏低。此時(shí)出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)后，如原租賃合同繼續(xù)履行，勢(shì)必影響到新的房屋所有權(quán)人的收益。此時(shí)新的房屋所有權(quán)人有權(quán)協(xié)議變更或撤銷原租賃合同。

（五） 妥善處理新類型房屋租賃糾紛案件。

如前所述的因同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為或競(jìng)爭(zhēng)不當(dāng)而引發(fā)的房屋租賃糾紛系新類型的租賃糾紛，對(duì)照合同法的規(guī)定，目前尚無法律的明確規(guī)定可以行使解除權(quán)，但如不行使解除權(quán)又將影響到當(dāng)事人的益，此時(shí)在不違背法律規(guī)定的情形下，要妥善協(xié)調(diào)好雙方當(dāng)事人的利益關(guān)系，慎重確定解除權(quán)的主體資格，在平衡好雙方當(dāng)事人的利益的前提下作出有利于雙方當(dāng)事人的協(xié)調(diào)結(jié)果或判決結(jié)果。