隨著商品經(jīng)濟進一步發(fā)展，城市功能定位進一步明確，營業(yè)性房屋引發(fā)的租賃合同糾紛呈多發(fā)態(tài)勢，在一定程度上影響了商業(yè)活動的有序開展。筆者對2004年以來某基層法院受理的349件營業(yè)性房屋租賃合同糾紛案件進行調查研究，分析特點、原因，并提出解決對策。

一、營業(yè)性房屋租賃合同糾紛案件特點

1、數(shù)量不斷增多。2004年以來，該院受理的營業(yè)性房屋租賃合同糾紛案件呈逐年上升趨勢，2004年受理101件，2005年受理117件，2006年受理131件，平均遞增率為14%。

2、主體范圍進一步擴大。出租人及承租人不僅包括大型企業(yè)組織、民營企業(yè)法人、個體工商戶、自然人，還包括國家機關、事業(yè)單位、社會團體及一些外資企業(yè)、外地企業(yè)在鹽的分支機構等，形成不同性質的法人及自然人之間的動態(tài)組合。

3、案件發(fā)生的地域較為集中。一般頻發(fā)于市中心等繁華地段，也較常見于新開發(fā)的具有一定規(guī)模的商業(yè)地段，且對案件的處理往往具有代表性，極易引起群體性糾紛。

二、營業(yè)性房屋租賃合同糾紛案件增多的原因

1、延付或拒付租金成為營業(yè)性房屋租賃合同糾紛的主要原因。承租人由于受經(jīng)營理念、經(jīng)營環(huán)境等多種因素影響，導致經(jīng)營不善而被迫歇業(yè)、停業(yè)，或因房屋存在權利瑕疵，影響承租人使用經(jīng)營，承租人拒絕按照合同約定交納租金，成為引發(fā)此類糾紛的主要原因。今年以來，因延付或拒付租金引發(fā)的此類案件占租賃合同糾紛的46.2%。

2、擅自轉租引發(fā)的賠償糾紛增加。隨著城市化進程展開，一些地段成為“黃金地鋪”，受利益驅動，承租人往往未經(jīng)出租人同意擅自轉租甚至多次轉租，從而引起糾紛。因未經(jīng)出租人同意擅自轉租，并多次轉租，造成租賃物的損壞，由于責任人難以確定，而造成承租人無法追償?shù)姆珊蠊?/SPAN>

3、不正當使用房屋引發(fā)糾紛時有發(fā)生。未經(jīng)出租人同意，承租人擅自對房屋進行裝潢，影響到房屋的使用壽命，從而侵犯出租人的合法權益，引發(fā)租賃合同糾紛。

4、因未形成商家承諾的商品規(guī)模效應或因同業(yè)競爭行為引發(fā)新型租賃合同糾紛。隨著市場經(jīng)濟發(fā)展，商品銷售越來越依賴于規(guī)模化、集約化、群體化的經(jīng)營模式，故商家在招商時會向社會公開承諾該經(jīng)營場所的系列商鋪均為專項經(jīng)營，但在實際運作過程中，由于商家招商不成功或其他因素影響，使規(guī)模效應無法形成，對已入場經(jīng)營的業(yè)主必然帶來影響，從而引發(fā)糾紛。同時也出現(xiàn)由商家承諾保證在其經(jīng)營場所內由承租人獨家經(jīng)營，但未能兌現(xiàn)，從而引起同業(yè)競爭，引發(fā)租賃合同糾紛。

三、對策建議

1、完善相關房地產(chǎn)管理法律法規(guī)和司法解釋。當前，城市房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)相對滯后，相關部門應抓緊出臺房地產(chǎn)管理方面的司法解釋，對租賃合同效力的界定、合同解除權問題、轉租合同的效力認定、優(yōu)先購買權及預租合同的確認等一系列問題加以規(guī)定。

2、法院應慎重認定租賃合同效力。法院在審理房屋租賃合同糾紛案件時，既要考慮合同的嚴肅性，又要平衡好合同雙方簽訂者的利益，慎重確定解除權的主體資格，加大調解力度，保證市場經(jīng)濟的良好有序運行。

3、加強普法宣傳。加強對《合同法》、《物權法》等相關法規(guī)的普法宣傳，在市區(qū)中心路段和新開發(fā)的商業(yè)街區(qū)發(fā)放法制宣傳冊，提醒市民謹慎投資，提高租賃合同雙方的自我保護能力，督促雙方盡可能將合同相關事項簽訂清楚，以分清雙方責任，保證交易安全。