隨著商品經濟進一步發展，城市功能定位進一步明確，營業性房屋引發的租賃合同糾紛呈多發態勢，在一定程度上影響了商業活動的有序開展。筆者對2004年以來某基層法院受理的349件營業性房屋租賃合同糾紛案件進行調查研究，分析特點、原因，并提出解決對策。

一、營業性房屋租賃合同糾紛案件特點

1、數量不斷增多。2004年以來，該院受理的營業性房屋租賃合同糾紛案件呈逐年上升趨勢，2004年受理101件，2005年受理117件，2006年受理131件，平均遞增率為14%。

2、主體范圍進一步擴大。出租人及承租人不僅包括大型企業組織、民營企業法人、個體工商戶、自然人，還包括國家機關、事業單位、社會團體及一些外資企業、外地企業在鹽的分支機構等，形成不同性質的法人及自然人之間的動態組合。

3、案件發生的地域較為集中。一般頻發于市中心等繁華地段，也較常見于新開發的具有一定規模的商業地段，且對案件的處理往往具有代表性，極易引起群體性糾紛。

二、營業性房屋租賃合同糾紛案件增多的原因

1、延付或拒付租金成為營業性房屋租賃合同糾紛的主要原因。承租人由于受經營理念、經營環境等多種因素影響，導致經營不善而被迫歇業、停業，或因房屋存在權利瑕疵，影響承租人使用經營，承租人拒絕按照合同約定交納租金，成為引發此類糾紛的主要原因。今年以來，因延付或拒付租金引發的此類案件占租賃合同糾紛的46.2%。

2、擅自轉租引發的賠償糾紛增加。隨著城市化進程展開，一些地段成為“黃金地鋪”，受利益驅動，承租人往往未經出租人同意擅自轉租甚至多次轉租，從而引起糾紛。因未經出租人同意擅自轉租，并多次轉租，造成租賃物的損壞，由于責任人難以確定，而造成承租人無法追償的法律后果。

3、不正當使用房屋引發糾紛時有發生。未經出租人同意，承租人擅自對房屋進行裝潢，影響到房屋的使用壽命，從而侵犯出租人的合法權益，引發租賃合同糾紛。

4、因未形成商家承諾的商品規模效應或因同業競爭行為引發新型租賃合同糾紛。隨著市場經濟發展，商品銷售越來越依賴于規模化、集約化、群體化的經營模式，故商家在招商時會向社會公開承諾該經營場所的系列商鋪均為專項經營，但在實際運作過程中，由于商家招商不成功或其他因素影響，使規模效應無法形成，對已入場經營的業主必然帶來影響，從而引發糾紛。同時也出現由商家承諾保證在其經營場所內由承租人獨家經營，但未能兌現，從而引起同業競爭，引發租賃合同糾紛。

三、對策建議

1、完善相關房地產管理法律法規和司法解釋。當前，城市房地產管理方面的法律法規相對滯后，相關部門應抓緊出臺房地產管理方面的司法解釋，對租賃合同效力的界定、合同解除權問題、轉租合同的效力認定、優先購買權及預租合同的確認等一系列問題加以規定。

2、法院應慎重認定租賃合同效力。法院在審理房屋租賃合同糾紛案件時，既要考慮合同的嚴肅性，又要平衡好合同雙方簽訂者的利益，慎重確定解除權的主體資格，加大調解力度，保證市場經濟的良好有序運行。

3、加強普法宣傳。加強對《合同法》、《物權法》等相關法規的普法宣傳，在市區中心路段和新開發的商業街區發放法制宣傳冊，提醒市民謹慎投資，提高租賃合同雙方的自我保護能力，督促雙方盡可能將合同相關事項簽訂清楚，以分清雙方責任，保證交易安全。