基層人民法院面向農(nóng)村，大多數(shù)案件的被執(zhí)行人系農(nóng)村中的自然人??農(nóng)民，在無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行時，法院不得不考慮處分其在農(nóng)村集體土地上建造的房屋。而按照我國的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)只能通過征用、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間協(xié)議調(diào)劑等方法流通，致使法院對農(nóng)村房產(chǎn)進行執(zhí)行處分時，受到土地使用權(quán)難以過戶轉(zhuǎn)讓的限制，相關(guān)的國土、房管部門又難以協(xié)助，處分難度極大或者說根本無法處理，債權(quán)人的債權(quán)不能得到實現(xiàn)。下面筆者將從農(nóng)村房產(chǎn)的特性，執(zhí)行農(nóng)村房產(chǎn)案件遇到的問題及如何解決等方面入手，對農(nóng)村集體土地房產(chǎn)案件進行分析，以發(fā)現(xiàn)問題，并提出解決問題的思路和對策。

一、農(nóng)村集體土地房產(chǎn)的特性

農(nóng)村集體土地房產(chǎn)一般是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在農(nóng)村集體土地上所建造的建筑物，是一種重要而普遍的財產(chǎn)形式。農(nóng)村房屋除了具有物權(quán)的一般屬性外，還有它自身的特殊性。具體表現(xiàn)在以下四個方面：

（一）房屋所有人的特殊性。房屋所有人一般是該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，其他人無法取得集體土地使用權(quán)，也就無法成為農(nóng)村房屋的所有人。

（二）房屋的依賴性。農(nóng)村房屋都依賴于集體土地而存在，失去土地，則成空中樓閣，不復存在。農(nóng)村房屋與集體土地是緊緊聯(lián)系在一起的。

（三）房屋宅基地取得的無償性、限制性。農(nóng)民建造住宅所需宅基地采取限額審批制度，要求一戶一宅，宅基地不得非法轉(zhuǎn)讓。同時，宅基地的取得一般為無償取得。

（四）房屋流通的限制性。農(nóng)村房屋一般只能出讓給同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民，而且應是無房戶，否則便是擅自處分農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。

二、當前執(zhí)行農(nóng)村集體土地房產(chǎn)的一般做法

（一）、執(zhí)行前調(diào)查核實。

1、在調(diào)查房地產(chǎn)檔案的基礎上，分別向國土資源部門、規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門發(fā)出征詢函，根據(jù)法院先期查明的有關(guān)情況，在函中載明需處分房地產(chǎn)的房產(chǎn)證號、土地使用證號、土地性質(zhì)、土地用途、所有權(quán)人、使用權(quán)人等，如該房地產(chǎn)存在一定瑕疵的，則將證照不齊全、超面積、四址、用地、建房中的有關(guān)建章情況分別載明，然后要求三部門核實該房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、使用方式、用地性質(zhì)、土地價款交納等事項，并要求特別注明房地產(chǎn)瑕疵情況。要求相關(guān)單位在收函后15日內(nèi)出具證明并復函，逾期不答復的，視為同意法院處理意見[ ]。

2、征詢村級集體經(jīng)濟組織意見。集體土地與國有土地的性質(zhì)不同，其處分亦有其特殊性，農(nóng)村房屋建筑在集體所有的土地上，而且土地證所載面積只包括滴水范圍，四周余地、出入行路都不登記在內(nèi)。因此有必要與村級集體組織核實有關(guān)四至及出入行路的問題，并征得其對處分房地產(chǎn)的同意。

（二）處分的操作程序。

法院在執(zhí)行中轉(zhuǎn)移地上建筑物、附著物的所有權(quán)的同時，應裁定該建筑物、附著物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)移時，涉及集體土地使用權(quán)的，分以下幾種情形處理：（1）農(nóng)村個人住宅涉及集體土地使用權(quán)的，可直接裁定予以處分，若權(quán)利受讓人是所買受房產(chǎn)所在地集體經(jīng)濟組織成員的，過戶時可不變更土地性質(zhì)，即仍為集體所有土地；若權(quán)利受讓人不是所買受房產(chǎn)所在地集體經(jīng)濟組織成員，則所買受的房產(chǎn)所占集體土地變更為國有土地，所在集體經(jīng)濟組織必須協(xié)助辦理變更手續(xù)，但應告知權(quán)利受讓人補辦國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交出讓金等有償使用費，費用由權(quán)利受讓人自理。（2）對涉及非農(nóng)建設用地使用權(quán)（鄉(xiāng)、村企業(yè)等）的，在處分時如該房地產(chǎn)經(jīng)過抵押登記的可直接予以處分，如未經(jīng)抵押，權(quán)利受讓人為同一集體經(jīng)濟組織成員的，可辦理集體土地使用權(quán)變更手續(xù)，權(quán)利受讓人雖不是所買房產(chǎn)所在地集體組織成員，但愿意在該宗土地所在地開辦企業(yè)，可作為該鎮(zhèn)（村）的企業(yè)，該鎮(zhèn)（村）同意的，權(quán)利受讓人也可辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。

（三）瑕疵房產(chǎn)的執(zhí)行。

1、農(nóng)村建房有的僅有建房審批手續(xù)，有的具有集體土地建設用地使用權(quán)證，但無房屋所有權(quán)證，有的具有房屋所有權(quán)證但無土地使用權(quán)，特別是有土地使用權(quán)證但無房屋所有權(quán)證的情況比較普遍。對此類情形，只要其建房手續(xù)合法，無違章現(xiàn)象，法院可在批準面積范圍內(nèi)直接裁定予以處分。權(quán)利受讓人應向土管、房管部門辦理變更和登記手續(xù)。

2、超批準面積建房的，法院在處理前先函告土管、規(guī)劃等部門，由土管、規(guī)劃部門作出相應處理意見并復函。法院與土管、規(guī)劃部門取得一致意見后再行處理。對超出批準面積的部分能確權(quán)的先由相關(guān)部門確權(quán)，再按所確認產(chǎn)權(quán)予以處分或由相關(guān)部門作相應處罰，相關(guān)部門不處罰的，作為地上建筑物，評估其實際建筑價值，與批準部門一并處分，但不負責過戶。

3、無建房審批手續(xù)房地產(chǎn)的執(zhí)行。無建房審批手續(xù)的建筑嚴格意義上講是違章建筑，對此類房地產(chǎn)的執(zhí)行，先向土管部門發(fā)出司法建議書，要求土管部門作出處理意見，然后根據(jù)處理意見，作出相應的處分。

4、被執(zhí)行人從他人處所購房屋兩證齊全但未辦理過戶手續(xù)的，法院在查清事實且原權(quán)利人確認已出賣給被執(zhí)行人情況下，可直接裁定予以處分，由權(quán)利受讓人補辦過戶手續(xù)。若被執(zhí)行人從他人處所購房屋兩證不齊全的，則按原產(chǎn)權(quán)人房屋的實際情況分別作相應的處理[ ]。

（四）產(chǎn)權(quán)過戶的操作。

1、產(chǎn)權(quán)證照無法收回的情況。法院在處分被執(zhí)行人房地產(chǎn)時，往往會碰到產(chǎn)權(quán)證照遺失或被執(zhí)行人外出避債根本無法收回產(chǎn)權(quán)證照的情況。對此，法院在協(xié)助執(zhí)行（過戶）通知書中應予注明，由相關(guān)部門按法定程序注銷原產(chǎn)權(quán)證照或宣告其無效。

2、過戶手續(xù)的辦理問題。有些權(quán)利受讓人產(chǎn)權(quán)意識淡薄，認為有了法院的裁定書，反正房地產(chǎn)是自己得了，過戶與否無所謂。因此，常常出現(xiàn)幾年前的裁定要求過戶找法院的事情。針對這種情況，法院在裁定書中明確載明，權(quán)利受讓人應在收到房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓裁定之日起30日內(nèi)到土管、房管部門申請辦理變更土地、房屋登記。

三、執(zhí)行農(nóng)村房地產(chǎn)案件過程中存在的問題

（一）分離土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)。在執(zhí)行過程中，處分農(nóng)村集體土地使用權(quán)房產(chǎn)時，只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這一做法留有嚴重的后遺癥，即受讓人產(chǎn)權(quán)不完全，遇到房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓或拆遷等情況時矛盾太多。

（二）處分農(nóng)村集體土地使用權(quán)房產(chǎn)不符合法律規(guī)定。主要是關(guān)于土地所有權(quán)變更的問題。如在執(zhí)行處分中經(jīng)村集體經(jīng)濟組織同意，拍賣被執(zhí)行人所有的房產(chǎn)時，如該村集體經(jīng)濟組織成員之外的人受讓該房產(chǎn)的，在辦理過戶手續(xù)時，房屋占地面積范圍內(nèi)的土地所有權(quán)由該村農(nóng)民集體所有改為國有，由受讓人向國土資源局繳納土地出讓金。這一做法變更了土地所有權(quán)。依《中華人民共和國土地管理法》第二條的規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”，土地所有權(quán)改為國有，應經(jīng)過征用程序。由此，法院執(zhí)行處分中的上述做法，回避或者說是簡化了征用程序，不符合《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定。

（三）土地管理方面的法律、政策不完善。土地是有限和不可再生的資源，我國人口眾多，土地資源較少，土地管理具有特別的含義，因此土地管理具有很強的行政性，以及管理上的區(qū)域差別性。土地管理法規(guī)的不斷變化和調(diào)整，使法院執(zhí)行與土管部門協(xié)助都感到了一種不確定性。現(xiàn)在土管部門對超面積建房的問題，到底是要采用何種辦法來處理，罰款、沒收作價、強制拆除等還在等政策的調(diào)整，而建筑物又不能單獨分割，又無法確權(quán)，在執(zhí)行中難以處分。

（四）農(nóng)村集體土地宅基地的特殊性導致很難執(zhí)行。

1、按土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，房屋出賣、出租的，不得再申請宅基地。法院將農(nóng)村自然人的房屋處分后，在某種程度上會造成被執(zhí)行人居住無保障的問題，但是一幢建筑物往往又無法分割，且分割后的價值會大大降低。

2、農(nóng)村集體土地屬村民集體所有，但是具體負責的只是幾個村里的干部，由于村干部的素質(zhì)各有不同，其對農(nóng)村集體土地的監(jiān)管在客觀上也無法到位，有些村干部的權(quán)力過大，在某種程度上也會加大執(zhí)行農(nóng)村集體土地使用權(quán)的難度。

3、農(nóng)村集體土地上房屋所涉四址及相鄰權(quán)關(guān)系也是一個難點。農(nóng)村村民所建房屋，一般只持有集體地土建設用地使用證，該證雖表明了四址范圍，但在證照上只注明房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，而農(nóng)村房屋往往會牽涉到四周余地（包括農(nóng)村中俗稱的“道地”）、相鄰關(guān)系和出入行路的問題。處理不當會造成有些房屋占用土地資源過多（主要是道地），會產(chǎn)生相鄰關(guān)系和出入行路的糾紛。

四、對策與建議

（一）明確規(guī)定農(nóng)村房產(chǎn)交易合法化。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)房產(chǎn)難以執(zhí)行的原因，歸根到底是集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)障礙。對于農(nóng)村集體土地上所建私有房屋的買賣，我國的法律一直采用模糊回避的態(tài)度，國家并未明確規(guī)定，需經(jīng)何部門批準和辦理何種手續(xù)，但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的。《中華人民共和國土地管理法》第二條、第十二條、第六十二條規(guī)定，“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村住宅的買賣，因涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，亦須經(jīng)有關(guān)部門批準。一般來說，農(nóng)村住宅的買賣應經(jīng)房屋所在地集體經(jīng)濟組織同意，因此，《中華人民共和國土地管理法》明確了農(nóng)村住宅的買賣的合法性，但未說明實際操作程序及所涉集體土地使用權(quán)的變更問題。

實際上，有關(guān)法律、司法解釋已經(jīng)突破農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。最高人民法院、國土資源部、建設部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二十四條規(guī)定：“人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應當告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費。……對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。”由此可見，農(nóng)村集體土地使用權(quán)是可以執(zhí)行處分的。農(nóng)村房產(chǎn)交易合法化的意義是：

首先，在農(nóng)村，房產(chǎn)通常是農(nóng)民財產(chǎn)的最重要組成部分，因此當其成為債務人時，往往最大的財產(chǎn)就是一幢房子，如不能處分，會造成大量的積案產(chǎn)生，也使債務人可以逃避執(zhí)行。處分房地產(chǎn)可以使債權(quán)人的利益得到實現(xiàn)，司法權(quán)威得以維護。

其次，有利于人口的合理流動和農(nóng)村的社會穩(wěn)定。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，有越來越多的農(nóng)村人口落戶城鎮(zhèn)，一方面，其在農(nóng)村的住宅棄置空閑，另一方面有大量的城里人想擁有農(nóng)村的住宅卻不可能。隨著城市化的不斷推進，農(nóng)村集體土地統(tǒng)一規(guī)劃和征用拆遷比較多，而農(nóng)民自行建造的住宅和村里集資建造的房屋，由于不能進行合法的交易，往往得不到應有的補償，如果能讓農(nóng)村房屋交易合法化，農(nóng)民的利益就能夠得到維護與保障，也有利于農(nóng)村社會的穩(wěn)定。

最后，有利于加強交易監(jiān)管和防止土地收益的流失。農(nóng)村部分建房和交易未納入監(jiān)督管理體系，非法占用土地的現(xiàn)象屢有發(fā)生，有限的土地資源被大量的占用。農(nóng)村的違法建筑及房產(chǎn)的地下交易比較普遍，一方面使鎮(zhèn)、村規(guī)劃難以落實，另一方面也造成集體經(jīng)濟組織的無法管理和國家稅收的大量流失。

（二）建立完善農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度。

城市房屋可以依法進行登記，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，而農(nóng)村房屋由于沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)的規(guī)定，大都無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。這一法律缺陷，也在很大程度上制約了法院的執(zhí)行。因此，有必要建立完善農(nóng)村房屋權(quán)登記制度。

1、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記原則。

（1）房屋產(chǎn)權(quán)實行登記原則。公民、法人和其他社會取得房屋所有權(quán)或者房屋他項權(quán)后，必須賂房屋所在地的房屋登記機關(guān)進行登記，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。無論房屋權(quán)屬取得方式是原始取得還是繼受取得，都以房屋產(chǎn)權(quán)登記為要式法律行為，確認房屋權(quán)屬歸屬。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)同時登記原則。房屋作為一種不動產(chǎn)，它依附于土地存在。房屋可以作為私有財產(chǎn)歸個人所有。我國土地實行國家所有和集體所有，個人不能取得土地所有權(quán)。因此在進行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記時，必須將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)同時登記，使房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致。

（3）公示原則。農(nóng)村房屋登記機關(guān)在農(nóng)村房屋登記工作中應堅持公示原則，將房屋登記依據(jù)、房屋登記條件、房屋登記程序、房屋登記內(nèi)容進行公示，方便社會公眾知曉。將已登記的房屋產(chǎn)權(quán)情況進行整理歸檔，方便社會公眾查閱[ ]。

2、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容。

房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容包括權(quán)利人的基本情況、房屋所有權(quán)內(nèi)容、房屋的客觀現(xiàn)狀及土地使用權(quán)的情況，并附房屋及土地測繪圖。權(quán)利人為單個自然人的，記載單個自然人的基本情況。權(quán)利人為多個自然人的，同時記載多個自然人的基本情況。權(quán)利人為法人或者其他社會組織的，記載法人或者其他社會組織的名稱及其法定代表人。房屋所有的形式為共有的，應明確共有的范圍。特別是公共空間及設施的所有權(quán)和使用權(quán)要予以界定。房屋的客觀現(xiàn)狀包括房屋所使用土地的宗地界線、宗地面積、房屋的座落位置、房屋結(jié)構(gòu)和房屋建筑面積等。

（三）修改現(xiàn)行法律，允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

我國對待房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的一貫原則是，不經(jīng)取得土地使用權(quán)，不得進行地上建筑，地上建筑所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，連同所使用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移；合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，受國家法律保護。我國司法、規(guī)劃和房地產(chǎn)管理部門都是按照這一原則處理房地產(chǎn)權(quán)屬問題的。當然我國法律在確認“地隨房地”原則的同時，也確認了“房隨地走”的原則，總之一個原則是房地不可分離。雖然這一原則體現(xiàn)在城市房地產(chǎn)管理中，但農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓同樣會涉及到房屋與土地是否一體的問題。按照這一原則，如法院處分集體土地上房產(chǎn)時，必須同時處分其土地使用權(quán)，否則會出現(xiàn)房、地分離的現(xiàn)象。退一步講，農(nóng)村住宅可通過繼承取得，那么如繼承人系非房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，其取得了房屋所有權(quán)，相應的土地使用權(quán)又該作何處理，因此處分集體土地使用權(quán)的房產(chǎn)亦應符合這一原則，同時又便于管理。

要解決法院對農(nóng)村集體土地使用權(quán)房產(chǎn)執(zhí)行處分難的問題，其根本途徑是對現(xiàn)行土地管理法進行修改，解除對集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，使農(nóng)村集體土地使用權(quán)成為真正民法意義上的使用權(quán)，使土地發(fā)揮最大限度的物的效能，既可緩解法院執(zhí)行難的壓力，又能促進社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展。

 

 

注釋：

[1]論著：童兆洪編著：《民事執(zhí)行調(diào)查與分析》，人民法院出版社2005版，第488頁。

[2]論著：童兆洪編著：《民事執(zhí)行調(diào)查與分析》，人民法院出版社2005版，第489頁。

[3]論著：譚秋桂編著：《民事執(zhí)行原理研究》，中國法制出版社2001版，第235頁。