本網(wǎng)南通訊：一在租賃期滿后未續(xù)簽合同的承租人，發(fā)現(xiàn)出租方未通知自己就將房屋出賣(mài)給他人，因而向法院起訴要求確認(rèn)該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，同時(shí)確認(rèn)其與出租方成立同于上述買(mǎi)賣(mài)條件的合同。法院會(huì)支持他的訴訟請(qǐng)求嗎？

2003年9月15日，薛某與海安某商貿(mào)公司簽訂租賃合同一份，約定：商貿(mào)公司將其所有的位于海安縣城某處底層由南向北第四間及二層全部房屋出租給薛某用于經(jīng)營(yíng)，期限自2003年6月16日至2004年6月15日，年租金為3萬(wàn)元。租賃期間，薛某需要對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修，須征得商貿(mào)公司的同意，但不得改變房屋整體結(jié)構(gòu)。租賃期滿后，其附屬在房屋上的裝潢，無(wú)償轉(zhuǎn)讓給商貿(mào)公司。合同期滿后，雙方未再續(xù)簽租賃合同，薛某繼續(xù)使用租賃房屋。

2005年12月6日，商貿(mào)公司在未通知薛某的情況下，與江蘇某連鎖公司簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，約定：商貿(mào)公司將其所有的上述地點(diǎn)的所有房屋（包括薛某所承租的房屋）出售給連鎖公司，價(jià)款為300萬(wàn)元。連鎖公司于2005年12月6日付款10萬(wàn)元，余款于2005年12月16日前付清。房款付清后15日內(nèi)，商貿(mào)公司向連鎖公司交付房屋。合同簽訂后，截止2006年1月10日，連鎖公司已經(jīng)交清了房款。2006年8月2日，連鎖公司又與商貿(mào)公司協(xié)議解除了雙方于2005年12月6日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

2006年9月1日，薛某一紙?jiān)V狀將商貿(mào)公司、連鎖公司告上了海安縣法院，認(rèn)為兩被告出售訟爭(zhēng)房屋的行為，侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。請(qǐng)求判決確認(rèn)兩被告簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，同時(shí)確認(rèn)其與被告商貿(mào)公司成立同于兩被告買(mǎi)賣(mài)訟爭(zhēng)房屋條件的買(mǎi)賣(mài)合同。

對(duì)此，商貿(mào)公司辯稱(chēng)：我公司與連鎖公司已解除了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，現(xiàn)不準(zhǔn)備出售訟爭(zhēng)房屋；連鎖公司則辯稱(chēng)：我公司與商貿(mào)公司解除了合同，不再購(gòu)買(mǎi)商貿(mào)公司的房屋。兩被告均請(qǐng)求法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

海安縣法院審理后認(rèn)為，依照相關(guān)法律規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)提前在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按照有關(guān)法律規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。薛某作為訟爭(zhēng)房屋的承租人，其主張優(yōu)先權(quán)的前提有三，一是出租人商貿(mào)公司未在出售租賃房屋前合理期限內(nèi)履行通知義務(wù)，二是商貿(mào)公司存在出售房屋的事實(shí)，三是承租人愿意以買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)財(cái)產(chǎn)的同等條件購(gòu)買(mǎi)該財(cái)產(chǎn)。根據(jù)查明的事實(shí)，商貿(mào)公司的確未在出售訟爭(zhēng)房屋前合理期限內(nèi)對(duì)薛某履行通知義務(wù)，但商貿(mào)公司與連鎖公司已經(jīng)協(xié)議解除買(mǎi)賣(mài)合同，雙方合意的買(mǎi)賣(mài)條件已經(jīng)不存在，故薛某主張優(yōu)先權(quán)亦已失去了存在的基礎(chǔ)，其主張宣告對(duì)當(dāng)事人不具拘束力的合同無(wú)效并主張取得兩被告買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人的地位，法院難以支持。2006年9月13日，海安縣法院作出判決，駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

評(píng)析：本案涉及兩個(gè)法律概念。一是租賃期限默示更新。所謂租賃期限默示更新，我國(guó)合同法第236條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人對(duì)此未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效。本案中，薛某在原租賃期限屆滿后仍在繼續(xù)使用該房屋，而并無(wú)證據(jù)表明商貿(mào)公司對(duì)此提出異議，因此雙方雖未續(xù)簽合同，但其行為表明雙方租賃關(guān)系仍在延續(xù)。默示更新后的租賃關(guān)系，在租賃及其他條件方面與原租賃合同相同，只有租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ凇６莾?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。我國(guó)合同法第230條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋，應(yīng)在出賣(mài)前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定，出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，承租人對(duì)承租房屋的優(yōu)先權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，具有物權(quán)效力的表象，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)。承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只是優(yōu)先締約的權(quán)利，而不是保證買(mǎi)到的權(quán)利。薛某將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主張是一種形成權(quán)，法律依據(jù)不足。所有權(quán)是一項(xiàng)絕對(duì)的權(quán)利，所有人出賣(mài)自己的所有物，法律應(yīng)當(dāng)尊重其締約自由的權(quán)利，不宜過(guò)多干涉。因此，承租人不能直接主張依據(jù)第三人購(gòu)買(mǎi)租賃物的條件取得該租賃物或者以該條件主張承租人與所有人之間買(mǎi)賣(mài)合同成立，只能請(qǐng)求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。另外，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法律賦予承租人的一項(xiàng)權(quán)利，承租人既可以行使，亦可以放棄，其行使該權(quán)利時(shí)，依照法律規(guī)定以所有人與第三人仍客觀存在買(mǎi)賣(mài)合同為前提，否則，其請(qǐng)求權(quán)喪失了基礎(chǔ)。因此，法院作出的上述判決無(wú)疑是正確的。