善意取得制度是物權法上的一項重要制度，其源于古老的日耳曼法的“以手護手”原則，現已為世界大多數國家的民法所確認。目前我國民事立法雖未明確規定善意取得制度，但相關司法解釋對此已有涉及。由于世界各國對不動產登記制度所采用的原則不同，即實質審查主義還是形式審查主義不一，因此就善意取得制度的適用范圍僅適用于動產，還是既適用于動產也適用于不動產，較有爭論。目前理論界對我國將要制定的物權法上是否規定善意取得制度，特別是不動產善意取得制度也存在爭議。筆者認為，在我國將要制定的物權法中，既要借鑒世界各國民事立法的經驗，確立動產善意取得制度，也應根據我國立法和司法實踐基礎及不動產登記制度的現狀，制定符合我國國情的不動產善意取得制度，以維護交易秩序，保護善意第三人的合法權益。

一、在我國建立符合我國國情的不動產善意取得制度是必要的和可行的

第一，我國《民法通則》雖然沒有明確規定不動產善意取得制度，但最高法院《關于<民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條明確規定：“在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對于其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”該司法解釋，確認了善意取得制度。同時，該司法解釋中的“共有財產”顯然不是專指動產，它應包括動產和不動產，在司法實踐中大都表現為共同共有的房地產等不動產。所以在我國建立不動產善意取得制度有其法律及司法實踐的基礎。

第二，各國立法之所以對善意取得制度是否適用于不動產存在差異，主要原因在于各國的不動產登記制度不同。采形式審查主義的國家，善意取得制度一般不適用于不動產；采實質審查主義的國家，善意取得制度一般適用于不動產。這是因為采形式審查主義的國家，對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于登記證上所載的權利事項有無瑕疵，則不予過問，這樣的公示不具有公信力。采實質審查主義的國家的登記具有公信力。依公示公信原則，只要是無異議的登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護。我國對不動產登記實行的是實質審查主義，賦予不動產登記以公信力，所以，我國應建立完善的不動產善意取得制度。

第三，雖然我國對不動產登記實行的是實質審查主義，但我國目前尚沒有制定物權法，也沒有制定全面的不動產登記法，有關不動產物權登記的規定主要散見于各項單行民事法律法規及相關司法解釋，不動產物權登記制度在我國尚未得到系統的建立。這使我國不動產登記制度存在許多不完善的地方，因而會經常出現登記錯誤、疏漏、未登記等現象。由于上述不動產登記瑕疵，在不動產交易中，就會出現共同共有人無權處分及第三人對不動產善意取得的問題。所以，從維護交易秩序、保障不動產交易安全以及保護善意第三人利益的角度出發，我國也應建立完善的不動產善意取得制度。

二、不動產善意取得的構成要件

不動產善意取得的構成要件，除客體物為不動產外，基本上與動產善意取得的構成要件相同，具體如下：

（一）標的物須為不動產

不動產的概念，按照最高法院《關于<民法通則>若干問題的意見（試行）》第186條所作的解釋：“土地、附著于土地的建筑物及其它定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產。”而我國《物權法草案建議稿》第9條則規定：“不動產是指依自然性質或者法律規定不可移動的物，包括土地、土地附著物、與土地尚未脫離土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其它物。”不動產的范圍，《擔保法》第92條明確規定：“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。”因此，理論界普遍認為，在我國法律上不動產的范圍應以該條的規定為準，即不動產包括：土地、房屋和林木等地上定著物。

（二）讓與人須為無權處分不動產的占有人

這一條包含了兩層含義：一方面讓與人須為不動產的占有人，只有不動產的占有人才有可能將占有的不動產轉移于第三人。若沒有讓與人的占有可資信賴，則無占有之公信力，也就無受讓人的善意可言。所以讓與人為不動產占有人是善意取得發生的前提條件。這里的占有不僅以直接占有為限，間接占有、輔助占有乃至瑕疵占有也無不可。另一方面，讓與人須沒有處分不動產的權利。如果讓與人享有讓與不動產的權利，則不存在善意取得的適用問題。所謂無權處分，是指讓與人無處分權而從事了法律上的處分行為。這種法律上的處分主要是指通過買賣、設定抵押等使所有權發生轉讓。

（三）受讓人須通過有償的法律行為而取得不動產的所有權

善意取得制度是為了保護交易安全而設定的，因而惟有在受讓人與讓與人之間存在交易行為時，法律才有保護的必要，也才存在善意取得的問題。因此受讓人取得的財產必須是通過買賣、交易、債務清償、出資等具有交換性質的法律行為實現的。如果通過繼承、饋贈等行為取得不動產的，則不能產生善意取得的效力。適用善意取得制度，要求交易行為須具備法律行為的其它一切生效要件。如該交易行為本身無效或可撤銷，則不能發生善意取得。

（四）受讓人受讓不動產時須為善意

根據善意取得制度，取得財產的第三人在取得財產時應為善意，如果讓與人為善意，而受讓人為惡意，則不適用這一制度。善意是相對于惡意而言的，善意是指不知情，即不知或不應知道讓與人轉讓財產時，沒有處分該項財產的權限。也就是說，受讓人誤信財產的占有人（如承租人、借用人、管理人或使用人）是所有人或者具有處分他人財產的權限。由于善意只是受讓人取得財產時的一種心理狀態，這種狀況很難為局外人所知，因此，確定受讓人是否具有善意，應考慮當事人從事交易時的客觀情況。如根據受讓財產的性質、有償或無償、價格的高低、讓與人的狀況以及受讓人的經驗等。受讓人在讓與人交付財產時必須是善意的，至于以后是否為善意，并不影響其取得所有權。如果受讓人在讓與人交付財產以前具有惡意，則可以推定其接受財產時為惡意。

三、不動產善意取得的法律效果

不動產善意取得的法律效果，是指不動產善意取得構成要件具備時產生的法律后果。善意取得制度涉及三方當事人，即原所有人、讓與人和受讓人。所以其后果也就表現在以下三個方面：

（一）讓與人與受讓人之間

基于善意取得制度，受讓人取得讓與人通過交易轉讓的不動產的所有權。讓與人和受讓人應履行所有權轉移的權利和義務。受讓人應支付價款，讓與人應協助將交易財產的所有權移轉于受讓人并辦理不動產產權過戶登記手續。讓與人不得再依自己無處分權或依所有權人追索或索賠，而請求受讓人返還財產。

（二）原所有人與受讓人之間

不動產善意取得一旦具備前述的構成要件，受讓人即取得不動產所有權。由于受讓人系基于善意取得制度而取得他人不動產的所有權，其所獲權利具有法律上的原因，故不構成不當得利。同時，受讓人因基于法律規定而取得他人不動產所有權的，不屬于侵權行為，故原所有權人不得向善意受讓人主張所有物返還請求權或不當得利返還請求權。

（三）原所有權人與讓與人之間

在善意取得的情況下，原權利人與受讓人之間將發生一種物權的變動，即因為受讓人出于善意將即時取得標的物的所有權，而原權利人的所有權將因此消滅。善意取得是所有權繼受取得的一種方式。原權利人不得向善意的受讓人主張返還原物，也就是說，如果原權利人向受讓人提出返還原物，則受讓人可以基于善意取得而進行有效的抗辯。由于原權利人因善意取得使其標的物的所有權發生消滅，而又不能請求受讓人返還財產，法律對原權利人提供了一種債權上的救濟，即原權利人可以基于債權上的請求權要求轉讓人承擔合同責任、侵權責任或不當得利的返還責任。