善意取得制度是物權(quán)法上的一項(xiàng)重要制度，其源于古老的日耳曼法的“以手護(hù)手”原則，現(xiàn)已為世界大多數(shù)國(guó)家的民法所確認(rèn)。目前我國(guó)民事立法雖未明確規(guī)定善意取得制度，但相關(guān)司法解釋對(duì)此已有涉及。由于世界各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度所采用的原則不同，即實(shí)質(zhì)審查主義還是形式審查主義不一，因此就善意取得制度的適用范圍僅適用于動(dòng)產(chǎn)，還是既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)，較有爭(zhēng)論。目前理論界對(duì)我國(guó)將要制定的物權(quán)法上是否規(guī)定善意取得制度，特別是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度也存在爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，在我國(guó)將要制定的物權(quán)法中，既要借鑒世界各國(guó)民事立法的經(jīng)驗(yàn)，確立動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，也應(yīng)根據(jù)我國(guó)立法和司法實(shí)踐基礎(chǔ)及不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀，制定符合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，以維護(hù)交易秩序，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。

一、在我國(guó)建立符合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是必要的和可行的

第一，我國(guó)《民法通則》雖然沒(méi)有明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，但最高法院《關(guān)于<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條明確規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)于其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”該司法解釋?zhuān)_認(rèn)了善意取得制度。同時(shí)，該司法解釋中的“共有財(cái)產(chǎn)”顯然不是專(zhuān)指動(dòng)產(chǎn)，它應(yīng)包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，在司法實(shí)踐中大都表現(xiàn)為共同共有的房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)。所以在我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度有其法律及司法實(shí)踐的基礎(chǔ)。

第二，各國(guó)立法之所以對(duì)善意取得制度是否適用于不動(dòng)產(chǎn)存在差異，主要原因在于各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不同。采形式審查主義的國(guó)家，善意取得制度一般不適用于不動(dòng)產(chǎn)；采實(shí)質(zhì)審查主義的國(guó)家，善意取得制度一般適用于不動(dòng)產(chǎn)。這是因?yàn)椴尚问綄彶橹髁x的國(guó)家，對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，至于登記證上所載的權(quán)利事項(xiàng)有無(wú)瑕疵，則不予過(guò)問(wèn)，這樣的公示不具有公信力。采實(shí)質(zhì)審查主義的國(guó)家的登記具有公信力。依公示公信原則，只要是無(wú)異議的登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護(hù)。我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查主義，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力，所以，我國(guó)應(yīng)建立完善的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

第三，雖然我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查主義，但我國(guó)目前尚沒(méi)有制定物權(quán)法，也沒(méi)有制定全面的不動(dòng)產(chǎn)登記法，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見(jiàn)于各項(xiàng)單行民事法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋?zhuān)粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度在我國(guó)尚未得到系統(tǒng)的建立。這使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在許多不完善的地方，因而會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)登記錯(cuò)誤、疏漏、未登記等現(xiàn)象。由于上述不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，就會(huì)出現(xiàn)共同共有人無(wú)權(quán)處分及第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的問(wèn)題。所以，從維護(hù)交易秩序、保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全以及保護(hù)善意第三人利益的角度出發(fā)，我國(guó)也應(yīng)建立完善的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，除客體物為不動(dòng)產(chǎn)外，基本上與動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件相同，具體如下：

（一）標(biāo)的物須為不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)的概念，按照最高法院《關(guān)于<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第186條所作的解釋?zhuān)骸巴恋?、附著于土地的建筑物及其它定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)?！倍覈?guó)《物權(quán)法草案建議稿》第9條則規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或者法律規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地、土地附著物、與土地尚未脫離土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其它物?！辈粍?dòng)產(chǎn)的范圍，《擔(dān)保法》第92條明確規(guī)定：“本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。”因此，理論界普遍認(rèn)為，在我國(guó)法律上不動(dòng)產(chǎn)的范圍應(yīng)以該條的規(guī)定為準(zhǔn)，即不動(dòng)產(chǎn)包括：土地、房屋和林木等地上定著物。

（二）讓與人須為無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)的占有人

這一條包含了兩層含義：一方面讓與人須為不動(dòng)產(chǎn)的占有人，只有不動(dòng)產(chǎn)的占有人才有可能將占有的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移于第三人。若沒(méi)有讓與人的占有可資信賴(lài)，則無(wú)占有之公信力，也就無(wú)受讓人的善意可言。所以讓與人為不動(dòng)產(chǎn)占有人是善意取得發(fā)生的前提條件。這里的占有不僅以直接占有為限，間接占有、輔助占有乃至瑕疵占有也無(wú)不可。另一方面，讓與人須沒(méi)有處分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。如果讓與人享有讓與不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，則不存在善意取得的適用問(wèn)題。所謂無(wú)權(quán)處分，是指讓與人無(wú)處分權(quán)而從事了法律上的處分行為。這種法律上的處分主要是指通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定抵押等使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

（三）受讓人須通過(guò)有償?shù)姆尚袨槎〉貌粍?dòng)產(chǎn)的所有權(quán)

善意取得制度是為了保護(hù)交易安全而設(shè)定的，因而惟有在受讓人與讓與人之間存在交易行為時(shí)，法律才有保護(hù)的必要，也才存在善意取得的問(wèn)題。因此受讓人取得的財(cái)產(chǎn)必須是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交易、債務(wù)清償、出資等具有交換性質(zhì)的法律行為實(shí)現(xiàn)的。如果通過(guò)繼承、饋贈(zèng)等行為取得不動(dòng)產(chǎn)的，則不能產(chǎn)生善意取得的效力。適用善意取得制度，要求交易行為須具備法律行為的其它一切生效要件。如該交易行為本身無(wú)效或可撤銷(xiāo)，則不能發(fā)生善意取得。

（四）受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)須為善意

根據(jù)善意取得制度，取得財(cái)產(chǎn)的第三人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)為善意，如果讓與人為善意，而受讓人為惡意，則不適用這一制度。善意是相對(duì)于惡意而言的，善意是指不知情，即不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)，沒(méi)有處分該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。也就是說(shuō)，受讓人誤信財(cái)產(chǎn)的占有人（如承租人、借用人、管理人或使用人）是所有人或者具有處分他人財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。由于善意只是受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)的一種心理狀態(tài)，這種狀況很難為局外人所知，因此，確定受讓人是否具有善意，應(yīng)考慮當(dāng)事人從事交易時(shí)的客觀情況。如根據(jù)受讓財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)、有償或無(wú)償、價(jià)格的高低、讓與人的狀況以及受讓人的經(jīng)驗(yàn)等。受讓人在讓與人交付財(cái)產(chǎn)時(shí)必須是善意的，至于以后是否為善意，并不影響其取得所有權(quán)。如果受讓人在讓與人交付財(cái)產(chǎn)以前具有惡意，則可以推定其接受財(cái)產(chǎn)時(shí)為惡意。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果

不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果，是指不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件具備時(shí)產(chǎn)生的法律后果。善意取得制度涉及三方當(dāng)事人，即原所有人、讓與人和受讓人。所以其后果也就表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）讓與人與受讓人之間

基于善意取得制度，受讓人取得讓與人通過(guò)交易轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。讓與人和受讓人應(yīng)履行所有權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù)。受讓人應(yīng)支付價(jià)款，讓與人應(yīng)協(xié)助將交易財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于受讓人并辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。讓與人不得再依自己無(wú)處分權(quán)或依所有權(quán)人追索或索賠，而請(qǐng)求受讓人返還財(cái)產(chǎn)。

（二）原所有人與受讓人之間

不動(dòng)產(chǎn)善意取得一旦具備前述的構(gòu)成要件，受讓人即取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。由于受讓人系基于善意取得制度而取得他人不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，其所獲權(quán)利具有法律上的原因，故不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。同時(shí)，受讓人因基于法律規(guī)定而取得他人不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，不屬于侵權(quán)行為，故原所有權(quán)人不得向善意受讓人主張所有物返還請(qǐng)求權(quán)或不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

（三）原所有權(quán)人與讓與人之間

在善意取得的情況下，原權(quán)利人與受讓人之間將發(fā)生一種物權(quán)的變動(dòng)，即因?yàn)槭茏屓顺鲇谏埔鈱⒓磿r(shí)取得標(biāo)的物的所有權(quán)，而原權(quán)利人的所有權(quán)將因此消滅。善意取得是所有權(quán)繼受取得的一種方式。原權(quán)利人不得向善意的受讓人主張返還原物，也就是說(shuō)，如果原權(quán)利人向受讓人提出返還原物，則受讓人可以基于善意取得而進(jìn)行有效的抗辯。由于原權(quán)利人因善意取得使其標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生消滅，而又不能請(qǐng)求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，法律對(duì)原權(quán)利人提供了一種債權(quán)上的救濟(jì)，即原權(quán)利人可以基于債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任或不當(dāng)?shù)美姆颠€責(zé)任。