隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程日益加快，家庭汽車逐年普及且日漸成為城市居民出行的代步工具。車位、車庫作為代步工具的主要存放地點，其所具有的使用價值和商業(yè)價值也日益顯現(xiàn)，從而引起的關(guān)于車位、車庫所有權(quán)的爭論也越來越多。因此，盡快從法律層面明確規(guī)定車位、車庫的歸屬，是處理實際操作中分歧的現(xiàn)實需要，也是解決問題的根本途徑。2007年，我國正式頒布了《物權(quán)法》，其中第74條就車位、車庫的歸屬問題首次作出了界定。

 一、關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的理解

車位、車庫是為服務(wù)于整個小區(qū)業(yè)主居住的便利而建造的，其本質(zhì)是小區(qū)整體環(huán)境的一部分，故其利用應(yīng)當(dāng)服從于業(yè)主購買專有部分的需要；同時，車位、車庫問題亦屬于業(yè)主成員權(quán)范疇內(nèi)容，其使用和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)服從于整個小區(qū)建筑物的使用和全體業(yè)主的利益。法律規(guī)定了開發(fā)商必須保障一定數(shù)量的停車設(shè)施，是為了防止開發(fā)商將區(qū)分所有建筑物的停車設(shè)施納入自己所有權(quán)范圍內(nèi)單獨開發(fā)；要求開發(fā)商將停車設(shè)施首先提供給業(yè)主使用，是為了保證所有業(yè)主能夠完全行使小區(qū)成員權(quán)。將“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”作為本法條之首，其重要意義在于體現(xiàn)立法者以保護(hù)業(yè)主權(quán)益優(yōu)先的立法價值取向。

 二、關(guān)于車庫的歸屬問題

“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。其分析的重點在于"車庫所涉及的土地"和"當(dāng)事人的確定"。”

 所謂車庫是指隸屬于整個小區(qū),具有獨立的空間,用以存放車輛為目的的附屬建筑物,其歸屬應(yīng)當(dāng)僅僅限于建筑物區(qū)分所有制度中的車庫,而不包括那種不屬于整個小區(qū)的地下停車場,地面有償收費停車位。嚴(yán)格說來,車庫可以分為地上車庫和地下車庫兩種。對于地上車庫,筆者認(rèn)為，可能是開發(fā)商獨立興建的建筑物,也可能是業(yè)主共有土地之上建造的,其歸屬在法律上即可能被確定為開發(fā)商或者業(yè)主共有。對于開發(fā)商獨立興建的建筑物,其車庫的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商，根據(jù)《物權(quán)法》第74條第二款的規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商和各個業(yè)主兩者,其可以通過出售、附贈或者出租等方式約定其歸屬。約定歸屬是私法自治原則的體現(xiàn)，有利于開發(fā)商和業(yè)主通過平等協(xié)商來實現(xiàn)自身的意志和利益。而對于在業(yè)主共有土地之上建造的車庫,其所有權(quán)筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)歸所有業(yè)主共同擁有。《物權(quán)法》第74條規(guī)定中的"當(dāng)事人"也可廣義理解為各個業(yè)主,業(yè)主之間或是所有業(yè)主與其他當(dāng)事人之間可以通過出售、附贈或者出租等方式約定其歸屬。

 對于地下車庫,因其不是作為所有建筑物的附屬設(shè)施興建的,因此它既不能說是在開發(fā)商的土地上建造的,也不能說完全是就業(yè)主共有土地使用權(quán)上興建的。我國的《物權(quán)法》并沒有對地下車庫的歸屬單獨說明，而是采用與地上車庫相同的約定歸屬的原則，顯然是認(rèn)為僅僅以土地使用權(quán)的歸屬標(biāo)準(zhǔn)來區(qū)別車庫的所有權(quán)并不能處理如今紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實情況。地下空間利用權(quán)雖然是包含在土地的使用權(quán)中，但其并非能夠隨其專用部分的購買而當(dāng)然取得，地下空間的使用權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃來確定。換言之，地上建筑物與土地使用權(quán)不能分割使用的原則，并不使用地下建筑物與土地的使用權(quán)的關(guān)系。且車庫作為可以獨立使用的對象，更是不應(yīng)屬于小區(qū)的公共設(shè)施。因此以約定的方式來確定地下車庫的所有權(quán)較為合理。

 但較一再修訂的《物權(quán)法（草案）》，新頒布的《物權(quán)法》有一明顯改動之處就是其并沒有明確規(guī)定在當(dāng)事人之間沒有約定或者是約定不明確時該如何認(rèn)定其所有權(quán),摒棄了《物權(quán)法（草案）》中原有的業(yè)主所有說。在此情況下，如若立法機關(guān)和司法機關(guān)不能及時予以作出相應(yīng)的解釋，必將引起實踐中的不一致。

三、關(guān)于車位的歸屬問題

“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或是其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

 關(guān)于車位歸屬的規(guī)定可以說是《物權(quán)法》修訂的一大亮點。原先的《物權(quán)法（草案）》中并沒有規(guī)定車位的歸屬問題，因此，許多人想當(dāng)然的認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于車庫的規(guī)定，其實是不準(zhǔn)確的。所謂車位是指區(qū)別于車庫,在小區(qū)路邊、空地等地點用于停放車輛的設(shè)置。我國《物權(quán)法》對于車位最終采用約定歸屬與法定歸屬相結(jié)合的形式來決定其性質(zhì)。

 對于一般的車位而言，車位具有獨立使用價值，是開發(fā)商計入建筑成本，并利用預(yù)售房款來墊付建設(shè)的。車位的所有權(quán)與建筑物的所有權(quán)具有較大的獨立性，建筑物的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移并不具有涉及車位的效力。但小區(qū)的停車位主要是為了小區(qū)的業(yè)主的停車的方便所建造的。如果小區(qū)的車位離開了建筑物而存在必將降低其效用。因此單純的將車位歸屬于開發(fā)商或是業(yè)主都是不合適的。約定歸屬說是協(xié)調(diào)兼顧業(yè)主和開發(fā)商兩者的利益為出發(fā)點的選擇。

 而對于占用業(yè)主共有的道路或是其他場地用于停放汽車的車位，法律明確規(guī)定了業(yè)主所有權(quán)。也就是說，業(yè)主共有道路或者其他場地上修建的停車位的歸屬應(yīng)當(dāng)隨著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)而確定為業(yè)主共有。商品房預(yù)售合同、商品房銷售合同不得以約定排除此類法定車庫，或者說不得約定此類法定車庫歸屬于開發(fā)商或物業(yè)管理公司；即使有此約定，也不發(fā)生法律效力。明確法定歸屬是為了防止開發(fā)商可能以格式條款的形式來侵害業(yè)主合法利益的保護(hù)措施。

綜上所述，《物權(quán)法》的頒布，從一定程度上解決了因立法滯后所導(dǎo)致關(guān)于車位、車庫歸屬爭議的問題。但也正是由于其剛剛頒布，該條文仍缺乏可操作性，立法機關(guān)、司法機關(guān)應(yīng)盡快司法實務(wù)中總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)，以實現(xiàn)權(quán)屬清晰、物盡其用，充分保障當(dāng)事人根本利益的實現(xiàn)。