擎起一片法治艷陽(yáng)天

??南京市玄武區(qū)人民法院服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展紀(jì)實(shí)

 

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江蘇省南京市玄武區(qū)人民法院在司法服務(wù)大局中，緊扣區(qū)域以租賃經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)特點(diǎn)，充分發(fā)揮司法能動(dòng)作用，著力化解企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的矛盾糾紛，破解發(fā)展難題，助推企業(yè)發(fā)展，擎起了一片經(jīng)濟(jì)發(fā)展的法治艷陽(yáng)天。

 

深入調(diào)研，尋求服務(wù)方法

 

    不久前，玄武法院受理了一起產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)赓U經(jīng)濟(jì)糾紛。某商務(wù)樓的10多戶房屋產(chǎn)權(quán)業(yè)主與經(jīng)營(yíng)商因租賃回報(bào)發(fā)生糾紛，業(yè)主訴求解除合同，收回房屋。糾紛背后涉及商住樓內(nèi)100多戶房屋產(chǎn)權(quán)主。這起案件不僅是業(yè)主與經(jīng)營(yíng)商之間的矛盾，而且由于商鋪整體租賃的特點(diǎn)，需要統(tǒng)一商住樓內(nèi)100多戶業(yè)主的意見，處理起來非常棘手。為了徹底解決問題，業(yè)主對(duì)商鋪重新招商。法院在此基礎(chǔ)上統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，統(tǒng)一業(yè)主的意見，不僅有效化解了訴訟雙方矛盾糾紛，而且指導(dǎo)業(yè)主與經(jīng)營(yíng)商簽訂了新的合同，使商鋪昔日慘淡的租賃經(jīng)營(yíng)又重新紅火起來。

  　在玄武法院類似這樣的租賃糾紛不斷增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近三年來，該院共受理租賃糾紛案件632件，涉案金額超億元。2008年受案數(shù)較上年翻了一番，今年更是去年案件的近3倍。

  　玄武區(qū)地處南京主城區(qū)，生產(chǎn)型企業(yè)較少。該區(qū)提出，打造全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的先行區(qū)，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，建成一批服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和都市經(jīng)濟(jì)園區(qū)。在此背景下，以房屋租賃為主的第三產(chǎn)業(yè)成為該區(qū)的重要產(chǎn)業(yè)，租賃經(jīng)濟(jì)成為該區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

  　該院黨組提出，司法服務(wù)發(fā)展，必須突出重點(diǎn)，找準(zhǔn)著力點(diǎn)，把服務(wù)租賃經(jīng)濟(jì)作為工作重點(diǎn)。為妥善化解矛盾糾紛，提高司法服務(wù)的有效性，該院開展宏觀經(jīng)濟(jì)下租賃經(jīng)濟(jì)中法律糾紛的專題調(diào)研。他們對(duì)近三年來全區(qū)租賃糾紛進(jìn)行系統(tǒng)的梳理，分析判斷租賃糾紛的發(fā)展態(tài)勢(shì)，走訪了租賃糾紛涉及的一些企業(yè)、經(jīng)營(yíng)戶等當(dāng)事人，對(duì)糾紛產(chǎn)生的背景、原因，糾紛解決的情況進(jìn)行座談交流，與相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)、專家研究破解方法，提出了堅(jiān)持維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則、堅(jiān)持合同實(shí)際履行原則、合理運(yùn)用情勢(shì)變更原則、政府主導(dǎo)、司法配合原則以及注重柔性司法原則等作為解決租賃糾紛的司法應(yīng)對(duì)之策，尋找到了化解租賃糾紛矛盾之法。

 

悉心化解，確保經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)

 

  　對(duì)于經(jīng)營(yíng)者而言，平穩(wěn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境是至關(guān)重要的。玄武法院在審理租賃經(jīng)濟(jì)案件中，把案結(jié)事了作為辦案目標(biāo)，讓經(jīng)營(yíng)者一心一意忙經(jīng)營(yíng)。

  　去年下半年，下崗在家的李珠聽說珠江路上有個(gè)時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)即將開業(yè)，正在對(duì)外招租。她實(shí)地考察后決定租下一間十來平米的鋪?zhàn)樱蛩阕龇b銷售。去年8月底，她以21200元租金、5000元押金和1000元服務(wù)費(fèi)，與南京某投資有限公司簽訂了一份1年期租賃合同。隨后她就開始忙碌起裝修、進(jìn)貨、布置，小店終于在一個(gè)多月后開張了。隨著入駐經(jīng)營(yíng)戶的陸續(xù)開業(yè)，該時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)里上百個(gè)鋪?zhàn)踊鹃_張。廣場(chǎng)漸漸在年輕人中有了知名度，人氣也開始旺了起來。可到了今年1月初，就在李珠對(duì)店鋪的前途滿懷期待時(shí)，門口貼著的一張函告卻讓她和眾多經(jīng)營(yíng)戶們都傻了眼。

  　這份落款為某數(shù)碼置業(yè)（南京）有限公司的函告中說，投資公司將房屋出租給經(jīng)營(yíng)戶的行為違法，希望商鋪全部撤出。在函告中，該數(shù)碼公司表示，他們才是這里真正的房東，這個(gè)廣場(chǎng)的承租方明明是南京某信息管理學(xué)院，跟投資公司一點(diǎn)關(guān)系也沒有。

  　今年2月，數(shù)碼公司將信息學(xué)院和投資公司一起告上了法院。這時(shí)經(jīng)營(yíng)戶們才知道數(shù)碼公司所言不虛。很快，由于工商部門拒絕為經(jīng)營(yíng)戶們辦理執(zhí)照，購(gòu)物廣場(chǎng)只好關(guān)了門。購(gòu)物廣場(chǎng)上百戶經(jīng)營(yíng)戶找到投資公司，要求退錢賠償。眼看討要無(wú)果，經(jīng)營(yíng)戶們紛紛趕往玄武區(qū)法院，共立案90件。

  　這起群體糾紛中，有的經(jīng)營(yíng)戶才租下一兩個(gè)月就停業(yè)，如果處理不當(dāng)，很容易引發(fā)大的矛盾。為安撫經(jīng)營(yíng)戶，法官立即開始審理案件。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)較為復(fù)雜的情況，承辦法官要求投資公司將所有商鋪的現(xiàn)場(chǎng)保留固定，以便確定損失。之后，法院確認(rèn)了62個(gè)經(jīng)營(yíng)戶已經(jīng)裝修、涉及較大損失的案件。

  　按照常理，確定裝修損失需要正規(guī)的鑒定部門來做，但是這些經(jīng)營(yíng)戶的裝修大多在幾千元左右，如果進(jìn)行鑒定，一是費(fèi)用高，二是時(shí)間長(zhǎng)。法官想到個(gè)好主意：法院和投資公司一起找來幾個(gè)裝修方面的專業(yè)人士，到現(xiàn)場(chǎng)去直接評(píng)估算賬。

  　今年夏天開始，三個(gè)主審法官和裝修專家一起來到購(gòu)物廣場(chǎng)，一家一家地跑。在每一家里，看報(bào)價(jià)、看裝修、算價(jià)格，接著讓雙方商談，一次談不攏就第二次……花了20多天的時(shí)間，很快將62個(gè)經(jīng)營(yíng)戶們的裝修損失給統(tǒng)計(jì)了出來。

  　今年11月，法院對(duì)這90起案件一一作出宣判，投資公司與經(jīng)營(yíng)戶的租賃合同被判解除，投資公司收取的租金、押金都退還，并被判決賠償裝修損失。由于辦案過程法官與訴訟各方都直接參與，判決后各方都服判，90起案件無(wú)一上訴，目前判決已經(jīng)生效。

 

修復(fù)關(guān)系，促進(jìn)合作發(fā)展

 

 　 對(duì)租賃經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的矛盾糾紛，玄武法院著力從修復(fù)失和的人際關(guān)系和失衡的利益關(guān)系出發(fā)，加強(qiáng)調(diào)解，讓矛盾雙方重新合作，共同經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

  　某大型百貨公司位于新街口商業(yè)圈、地處南京珠江路繁華地段，一至三樓經(jīng)營(yíng)百貨業(yè)，四樓由該公司出租給經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)餐飲、美容等服務(wù)業(yè)。在租賃合同的履行過程中，雙方就租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題發(fā)生過多次矛盾。特別是今年受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，該公司三樓百貨業(yè)與四樓的餐飲、美容等服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)都陷入困境，雙方難以協(xié)商一致，到4月，租賃雙方都相繼訴至玄武法院要求解除合同。

  　就在今年5月案件還在審理中，該公司卻突然停止了對(duì)四樓經(jīng)營(yíng)戶中央空調(diào)的使用，使四樓經(jīng)營(yíng)戶的日常經(jīng)營(yíng)受到了嚴(yán)重影響，雙方?jīng)_突進(jìn)一步惡化。辦案法官了解到情況后，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，擬定協(xié)調(diào)方案。在法院的主持和積極協(xié)調(diào)下，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)6個(gè)多小時(shí)的協(xié)商，雙方平緩了情緒，就案件審理過程中的空調(diào)使用、費(fèi)用負(fù)擔(dān)等問題達(dá)成了臨時(shí)協(xié)議，一場(chǎng)一觸即發(fā)的群體性事件得到了及時(shí)、有效的控制與化解。

 

  　為徹底化解矛盾，他們注重從源頭上治理。他們?cè)趯徖碇辛私獾剑摪赴l(fā)生的原因，與雙方當(dāng)初簽訂的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確以及各方不克制有關(guān)，如果就此解除合同，各方承擔(dān)的損失將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大；而如果繼續(xù)合作，則可以共渡難關(guān)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展共贏的。對(duì)此，他們精心制定調(diào)解方案。由院長(zhǎng)親自上門做工作，講發(fā)展前景，講合作共贏的道理等，使各方對(duì)立的情緒消減。在此基礎(chǔ)上，法官針對(duì)合同中存在的問題指導(dǎo)他們重新修訂合同，從租金標(biāo)準(zhǔn)、租期回收、前期費(fèi)用等逐一明確，使一起矛盾尖銳的群體糾紛就這樣化解了。到今年10月底，訴訪各方全部撤訴，原先遺留的老問題此次也得到了全部解決，雙方二次握手共謀發(fā)展。（趙興武 杜 慧）

 

運(yùn)用五項(xiàng)原則　解決租賃經(jīng)濟(jì)糾紛

南京市玄武區(qū)人民法院院長(zhǎng)　姚正陸

 

  　租賃經(jīng)濟(jì)主要依托于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，更加強(qiáng)調(diào)城市土地的集約利用和可持續(xù)發(fā)展，可為創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)提供發(fā)展空間，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供載體。針對(duì)我區(qū)租賃經(jīng)濟(jì)矛盾糾紛發(fā)生的情況，我們?cè)诨饧m紛中堅(jiān)持以下五項(xiàng)原則：

  　堅(jiān)持維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則。堅(jiān)持以人為本，以和諧理念為指導(dǎo)，既要高度重視、認(rèn)真對(duì)待社會(huì)矛盾和問題，又要用發(fā)展的眼光看待穩(wěn)定；既要確保當(dāng)前的穩(wěn)定，著力解決影響穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)問題，又要挖掘影響穩(wěn)定的深層次原因，著力研究落實(shí)具有根本性的、長(zhǎng)遠(yuǎn)性的治本措施，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定。

  　堅(jiān)持合同實(shí)際履行原則。合同的不履行有多種原因，辦案過程中法官要仔細(xì)分析糾紛產(chǎn)生的原因，分析解除合同可能導(dǎo)致的一系列社會(huì)效應(yīng)，不輕易解除合同，從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)合同的性質(zhì)和債權(quán)人的實(shí)際要求認(rèn)定是否可以解除。

  　合理運(yùn)用情勢(shì)變更原則。情勢(shì)變更原則植根于法律規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)該原則不應(yīng)要求當(dāng)事人一方因?yàn)椴豢蓺w責(zé)于當(dāng)事人的原因，而以自身的損失保障對(duì)方獲利。在雙方當(dāng)事人都無(wú)過錯(cuò)的情形下，要合理運(yùn)用情勢(shì)變更原則，積極促成雙方當(dāng)事人協(xié)商，共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)化解危機(jī)。

  　政府主導(dǎo)、司法配合原則。在群體性糾紛中尤其是涉及重大項(xiàng)目時(shí)，要以政府為主導(dǎo)，由政府確定糾紛解決的大方向，同時(shí)，法院積極參與配合，發(fā)揮情報(bào)信息優(yōu)勢(shì)，警示突出問題，預(yù)測(cè)穩(wěn)定形勢(shì)，加強(qiáng)政府主導(dǎo)與司法參與的互動(dòng)，充分依托和發(fā)揮社會(huì)大調(diào)解機(jī)制的作用，徹底化解糾紛。

  　注重柔性司法原則。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響下，法院在司法過程中，應(yīng)盡量避免剛性司法，慎用財(cái)產(chǎn)保全等強(qiáng)制措施。結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)實(shí)際，法院在辦案過程中應(yīng)以價(jià)值衡量為必要補(bǔ)充，以整體利益最大化、損害最小化為基本出發(fā)點(diǎn)，追求各方利益均衡的柔性效果，不就案辦案、機(jī)械辦案。

 

●制定“五好法官考評(píng)辦法”

 

    對(duì)法官考評(píng)主要從職業(yè)實(shí)績(jī)、職業(yè)技能、職業(yè)形象、職業(yè)精神、職業(yè)成就五個(gè)方面進(jìn)行考核。其中，職業(yè)實(shí)績(jī)主要從審判的質(zhì)量、數(shù)量、效率和效果四類指標(biāo)進(jìn)行考評(píng)，是法官考評(píng)中最基礎(chǔ)的指標(biāo)；職業(yè)技能主要包含庭審駕馭能力、裁判文書制作能力、調(diào)解能力、司法實(shí)務(wù)研究能力和審理疑難重大案件、化解重大矛盾糾紛能力五項(xiàng)指標(biāo)；職業(yè)形象包含職業(yè)道德素養(yǎng)、遵守職業(yè)紀(jì)律、文明司法等具體內(nèi)容；職業(yè)精神包含法官職業(yè)榮譽(yù)感、改革創(chuàng)新能力等方面；職業(yè)成就即對(duì)法官在某項(xiàng)工作上的突出貢獻(xiàn)的考評(píng)。“五好法官考評(píng)辦法”遵循法院工作規(guī)律，變過去的行政式考評(píng)為司法專業(yè)化考評(píng)，受到廣泛關(guān)注。

 

●全面實(shí)現(xiàn)訴調(diào)對(duì)接

 

    整合社會(huì)資源，加強(qiáng)訴訟調(diào)解與行政調(diào)解、人民調(diào)解的銜接。推行委托調(diào)解、協(xié)助調(diào)解和邀請(qǐng)參與調(diào)解等新型調(diào)解模式，從工會(huì)、婦聯(lián)、基層組織中選聘30名特邀調(diào)解員，形成覆蓋全區(qū)各街道及IT行業(yè)工會(huì)的特邀調(diào)解網(wǎng)絡(luò)。加強(qiáng)對(duì)人民調(diào)解工作的指導(dǎo)，與各街道、司法行政部門聯(lián)合采取集中授課培訓(xùn)、召開聯(lián)席會(huì)議、組織旁聽庭審、現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)等形式，提高民調(diào)人員的法律素養(yǎng)和調(diào)解技能，被授予全省“指導(dǎo)人民調(diào)解工作先進(jìn)集體”。

 

●開展“辦精品案、推名法官”活動(dòng)

 

    每年開展一次“十大精品案件”和“十佳法官”評(píng)選，并以此為載體，推動(dòng)辦案質(zhì)量的提高和法官隊(duì)伍建設(shè)。該院兩次被最高人民法院評(píng)為全國(guó)模范法院，該院鎖金村人民法庭被授予“全國(guó)青年文明號(hào)”；未成年人案件審判庭被評(píng)為“全國(guó)優(yōu)秀青少年維權(quán)崗”。法官高偉被評(píng)為全國(guó)模范法官、“全國(guó)優(yōu)秀青年衛(wèi)士”，法官王萍獲得“全國(guó)三八紅旗手”。近三年來，玄武區(qū)法院先后有31個(gè)案例在最高人民法院和省高院的刊物上刊登，其中有兩篇入選《最高人民法院公報(bào)》。2006年，有1個(gè)案例被評(píng)為“2006年全國(guó)十大法制新聞”，另有4個(gè)案例被評(píng)為“十大經(jīng)典案件”和“南京十大新聞事件”。

 

2009、12、29