房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指當(dāng)房屋出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在我國(guó)的立法和司法解釋中均有明確規(guī)定。如《合同法》第230條：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。可見(jiàn)，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定產(chǎn)生的，而不是因當(dāng)事人的約定而產(chǎn)生的，是一項(xiàng)法定的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在性質(zhì)上是屬于形成權(quán)，自房屋租賃合同生效之日起產(chǎn)生，在出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)可以行使，實(shí)質(zhì)上對(duì)于房屋出租人自由出賣(mài)其房屋權(quán)利的一種限制。房屋租賃權(quán)是屬于私權(quán)利的范疇，法理上，對(duì)私權(quán)利一般是尊重當(dāng)事人的意見(jiàn)，不予干涉，很少在法律上為其設(shè)定權(quán)利義務(wù)。法律之所以會(huì)對(duì)出租人自由選擇買(mǎi)受人作出限制具有一定的社會(huì)意義，主要是出于對(duì)社會(huì)公共利益的考慮。現(xiàn)代社會(huì)，房屋租賃權(quán)盡管在本質(zhì)上還是屬于債權(quán)，但已出現(xiàn)物權(quán)化的趨向，房屋作為租賃合同的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的占有和使用，保持其利用的穩(wěn)定性，能夠降低交易成本，減少磨損率，避免了承租人再度去尋找房屋和搬遷，從而有效的提高了房屋的利用效率，對(duì)社會(huì)資源是一種保護(hù)。而今，房屋承租人已是一龐大的社會(huì)群體，他們是房屋的真正使用人，長(zhǎng)期對(duì)房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和維護(hù)，甚至帶動(dòng)了房屋周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的發(fā)展。但他們相對(duì)于掌握房屋所有權(quán)和處分權(quán)的房屋出租人而言，是一弱勢(shì)群體。法律賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是出于弱勢(shì)群體的保護(hù)。

那么房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，甚至是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。前文提到，房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不是基于雙方合意所簽訂的合同產(chǎn)生，而是基于法律規(guī)定產(chǎn)生，法律之所以規(guī)定房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要是出于公益目的，因而對(duì)房屋出租人的私權(quán)利作出限制。但房屋畢竟是屬于出租人的私人所有物，對(duì)其權(quán)利限制過(guò)多，不符合民法公平、自由的基本原則。對(duì)房屋承租人的保護(hù)達(dá)到足夠保護(hù)程度即可，不能擴(kuò)大化，不能讓房屋承租人據(jù)此從中謀利，并損害房屋出租人的利益。否則，債權(quán)大于物權(quán)，使用權(quán)大于所有權(quán)，與物權(quán)基本理念背道而馳。因此，法律規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)專屬于房屋承租人本身，不可轉(zhuǎn)讓，更不要說(shuō)是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

對(duì)于房屋承租人而言，符合了法律規(guī)定的形式要件，是否就一定享有房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。假若房屋承租人將其承租的房屋進(jìn)行了轉(zhuǎn)租。所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將其租賃物出租給次承租人使用、收益。由此可見(jiàn)，房屋承租人一旦實(shí)施了轉(zhuǎn)租行為，房屋的實(shí)際使用人便易主。房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)本為穩(wěn)定房屋的持續(xù)使用行為和保護(hù)承租人對(duì)房屋的依賴?yán)娑嬖冢课輰?shí)際使用人一旦易主，這項(xiàng)法律規(guī)定就顯得毫無(wú)必要。房屋出租人出賣(mài)房屋對(duì)其利益不會(huì)有所影響，不能僅憑一紙房屋租賃合同便確認(rèn)其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在的前提是實(shí)際使用行為，沒(méi)有理由一個(gè)并非實(shí)際使用房屋的人，對(duì)房屋毫無(wú)依賴的人，在房屋出租人出賣(mài)房屋時(shí)依然能夠享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。那么，房屋的次承租人即房屋的實(shí)際使用人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。轉(zhuǎn)租行為進(jìn)行后，原本一個(gè)房屋租賃關(guān)系便會(huì)變成兩個(gè)，一是房屋出租人和房屋承租人的，一是房屋承租人與房屋次承租人的。根據(jù)房屋出租人是否同意承租人的轉(zhuǎn)租行為，轉(zhuǎn)租又可分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。在非法轉(zhuǎn)租的情形下，出租人根本不知道承租人的轉(zhuǎn)租的行為，更不要說(shuō)是次承租人的情況。在合法轉(zhuǎn)租的情形下，一般說(shuō)來(lái)，出租人只是同意承租人的轉(zhuǎn)租行為，并不會(huì)干涉承租人將房屋轉(zhuǎn)租給什么人，更不會(huì)親自去選擇次轉(zhuǎn)租人，與其簽訂合同，否則，就不是轉(zhuǎn)租行為，而是租房合同的轉(zhuǎn)移了。但無(wú)論是合法轉(zhuǎn)租還是非法轉(zhuǎn)租，次承租人都是與承租人簽訂合同，都是從承租人手中取得房屋的使用權(quán)，并不直接與房屋出租人發(fā)生關(guān)系，可以說(shuō)選擇次承租人的是承租人，而非房屋出租人。可見(jiàn)，若讓房屋次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)于房屋所有權(quán)人來(lái)說(shuō)顯得不公。

綜上，房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不可轉(zhuǎn)讓。