張家港法院在審判執(zhí)行工作中發(fā)現(xiàn)，一些二手房買賣當(dāng)事人為了貪圖便宜，只對(duì)房屋買賣的合同進(jìn)行公證，而不辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致合法權(quán)益遭受不法侵害的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門的高度重視。

一、“只公證不過戶”的原因

1、買賣有限制房屋。農(nóng)村住宅、小產(chǎn)權(quán)房等國(guó)家嚴(yán)格限制買賣的房屋相對(duì)較為便宜，但一般情況下不可能辦理房屋的過戶手續(xù)，只能通過公證的形式，證明雙方買賣合同的成立。

2、故意規(guī)避稅收和費(fèi)用。房屋投資者鉆政策的空子，通過公證不過戶的方式，直接將上手的房屋過戶給下家，規(guī)避稅收和房屋交易費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)適用房主出售未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，不過戶不僅可以規(guī)避稅費(fèi)，還可以不補(bǔ)交土地收益。

3、買方存在僥幸心理。買方認(rèn)為房屋買賣合同生效后，對(duì)雙方均具約束力，不辦理過戶手續(xù)不影響合同效力。即使日后發(fā)生糾紛，賣方要求解除合同，自己也可以依據(jù)有效的合同，請(qǐng)求人民法院裁決賣方辦理過戶手續(xù)。

4、房屋中介利益驅(qū)動(dòng)。中介公司利用買賣雙方對(duì)相關(guān)政策的不了解，主動(dòng)為交易雙方出謀劃策，由賣方簽署授權(quán)委托書，授權(quán)買方指定的人代替賣方辦理過戶手續(xù)，與房產(chǎn)證原件一起交由買方保管，以此來降低交易成本，提高房屋中介的成功率，謀取中介費(fèi)。

二、“只公證不過戶”的風(fēng)險(xiǎn)

1、賣方毀約。隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)的不斷加強(qiáng)，農(nóng)村土地被征用拆遷等因素升值，城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，為了獲得更高的收益，房屋出售方不惜撕毀合同，導(dǎo)致房屋買賣發(fā)生爭(zhēng)議，對(duì)農(nóng)村住宅及無產(chǎn)權(quán)證房屋的買賣，一般會(huì)被認(rèn)定無效，由于雙方都存在過錯(cuò)，買方的損失將由自己承擔(dān)。

2、一房?jī)少u。由于我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是登記制度，因此，即使買賣雙方簽訂了合法有效并經(jīng)公證的房屋買賣合同，但由于雙方?jīng)]有辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，房屋的產(chǎn)權(quán)人仍然是原出賣人，出賣人仍可以行使房屋所有權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利，第三方以合理的價(jià)格善意取得房產(chǎn)，并辦理了過戶手續(xù)，沒有過戶的買房人只能找賣房人索賠損失。

3、房屋被抵押、查封的風(fēng)險(xiǎn)。賣房人可以掛失后重新申領(lǐng)房產(chǎn)證，向銀行辦理抵押貸款，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，銀行可以行使優(yōu)先受償權(quán)。如果賣房人存在其他債務(wù)被訴之法院，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，買方對(duì)未辦理過戶登記手續(xù)存在過錯(cuò)的，法院可以查封、扣押、凍結(jié)。。

4、公證存在失效的風(fēng)險(xiǎn)。公證房屋買賣合同和委托合同能夠證明合同是真實(shí)、合法的，但并不能限制當(dāng)事人解除合同的法定權(quán)利，更不能產(chǎn)生新的法律關(guān)系，因此，經(jīng)過公證的合同，仍然可以依照法律規(guī)定依法解除。當(dāng)事人一旦行使解除合同的權(quán)利，公證的合同也就失去了效力。

三、對(duì)策

1、加大宣傳，提高法律意識(shí)。相關(guān)職能部門應(yīng)充分利用房屋交易場(chǎng)所和大眾媒體廣泛宣傳房屋交易的法律法規(guī)，指導(dǎo)買賣雙方按照法律規(guī)定及時(shí)辦理二手房過戶手續(xù)，避免產(chǎn)生不必要的矛盾。

2、加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范交易行為。公證機(jī)關(guān)對(duì)授權(quán)委托書的公證應(yīng)確定一定的時(shí)限，避免委托辦理過戶手續(xù)無限制拖延；房屋管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)二手房交易市場(chǎng)的管理和監(jiān)督，嚴(yán)厲打擊為了逃避房屋交易稅收、交易費(fèi)用和土地收益故意不辦理過戶手續(xù)的行為；加強(qiáng)對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的管理，加大對(duì)違規(guī)為當(dāng)事人提供二手房交易服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)的懲處力度。

3、嚴(yán)格制度，規(guī)范過戶手續(xù)。房地產(chǎn)交易管理部門在辦理過戶時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)的時(shí)效性和證件的有效性。二手房過戶時(shí)，一般要求房屋所有權(quán)人和買方親自到場(chǎng)辦理。對(duì)授權(quán)委托辦理的，盡量避免出現(xiàn)中介或買方持有授權(quán)委托書、身份證等證件單獨(dú)辦理房屋過戶的情況。賣方應(yīng)當(dāng)提高認(rèn)識(shí)，不要輕易將身份證件交給中介和買方，防止被他人惡意利用。

4、完善法律，促進(jìn)合法交易。加快房屋交易法律法規(guī)的修訂，規(guī)定二手房交易中買賣合同成立后，買賣雙方辦理房屋過戶手續(xù)的時(shí)間，逾期不辦理則二手房交易行為無效。對(duì)于規(guī)避房屋交易費(fèi)用故意不辦理過戶手續(xù)的，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定買賣雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。