通過對筆者所在法院近三年審結(jié)的商品房買賣合同糾紛案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,筆者發(fā)現(xiàn)：商品房買賣合同糾紛案件總體上呈現(xiàn)出群體性強(qiáng)、易致連鎖效應(yīng)，訴訟請求及理由多樣化、更新快的特點(diǎn)。具體表現(xiàn)為：

首先從成訟原因看，絕大多數(shù)案件的發(fā)生都是因?yàn)槌鲑u人無法完成約定的義務(wù)導(dǎo)致的。究其原因,主要是:

一是監(jiān)督機(jī)制不完善，為房地產(chǎn)企業(yè)無法完成約定義務(wù)埋下隱患。從近幾年的受案分析,揚(yáng)州市商品房開發(fā)監(jiān)管部門對開發(fā)商資質(zhì)及所售房屋性質(zhì)的監(jiān)督已經(jīng)日益完善,因此,2006年以后因監(jiān)管不到位導(dǎo)致的糾紛本院只受理了一起。該案是因開發(fā)商所售商品房為工業(yè)用地上的建房，無法辦理商品房權(quán)屬備案登記，因此導(dǎo)致的糾紛。     

二是因開發(fā)商未取得地使用權(quán)證,導(dǎo)致所售商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)證。目前存在的個(gè)別開發(fā)商無土地使用權(quán)證就先行開發(fā)房產(chǎn)的不正常現(xiàn)象直接導(dǎo)致了糾紛的發(fā)生，因此形成訴訟。

三是開發(fā)商的守約意識淡薄。從受理的案件來看，很多以調(diào)解和撤訴方式審結(jié)的案件都是因?yàn)殚_發(fā)商不如期辦理商品房權(quán)屬備案登記、安裝配套設(shè)施、商品房存在質(zhì)量瑕疵、面積誤差等等導(dǎo)致的，而且這類案件最有可能形成群體性類案，經(jīng)過法院的調(diào)解和督促，很多開發(fā)商最終都依照合約履行了相應(yīng)的義務(wù)。其實(shí)，只要開發(fā)商增強(qiáng)自己的守約意識，此類糾紛完全可以避免。

四是開發(fā)商欺詐性銷售導(dǎo)致了糾紛的發(fā)生，并且欺詐的手段不斷變化。以往的訴訟中，開發(fā)商故意隱瞞出賣房屋已經(jīng)另行出賣的事實(shí)的情況是比較多見的。這類案件中，開發(fā)商在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認(rèn)商品房買賣合同無效、返還已付購房款及利息，并承擔(dān)賠償責(zé)任。而在本院近年受理的案件中，又出現(xiàn)了開發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)或開發(fā)商為套取銀行按揭貸款假售商品房給本公司員工后又將房屋賣給購房者的新型“一房二賣”的案件。

五是開發(fā)商不使用合同示范文本，在提供的合同中增加附加條款，以合同附頁的形式限制消費(fèi)者的權(quán)利，增加消費(fèi)者的義務(wù)，減除自己應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開發(fā)商之所以樂于采用附加條款的方式正是利用了大多數(shù)購房者對合同文本慎之又慎而對合同附加條款重視不夠的心理，而且很多開發(fā)商所使用的合同附加條款位于合同最后一頁，字體又小又緊，閱讀者往往一目十行，沒有注意到細(xì)微的內(nèi)容。而合同附加條款的內(nèi)容有時(shí)是與開發(fā)商的口頭承諾相矛盾的，這就導(dǎo)致了購房者在訴訟中無法對開發(fā)商的口頭承諾進(jìn)行舉證，承擔(dān)了舉證不能的不利后果。

其次從訴訟地位看，原告為購房者的商品房買賣合同糾紛案件占絕對比例。從審結(jié)的該類糾紛一審案件的統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，2007年，原告為購房者的商品房買賣合同糾紛案件占該類案件的91.7%，2008年為100%，2009年為86%，這充分說明了以下幾點(diǎn)：

（1）購房者在購房過程中承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較多，消費(fèi)心理不成熟，導(dǎo)致原告為買受人的案件數(shù)量和比例如此之大。買受人受到售樓廣告的誘惑，無法在短時(shí)間內(nèi)對大量房地產(chǎn)銷售信息作出正確和理性的判斷，削弱了買受人的自我保護(hù)能力。

（2）法制觀念已經(jīng)深入人心，買受人的依法維權(quán)意識增強(qiáng)，在紛發(fā)生后能夠依法理智訴訟，說明現(xiàn)行法律的頒布和施行確實(shí)在維護(hù)購房者權(quán)益方面發(fā)揮了重要作用。

最后從案件的審理結(jié)果看，買受人勝訴的案件具有代表性，產(chǎn)生判例效應(yīng)，使某一類型商品房買賣合同糾紛案件凸顯。從筆者所在法院最近三年以判決方式審結(jié)的案件中，開發(fā)商作為原告獲得勝訴判決的比例為100％，而買受人勝訴的案件比例為80%左右，但對其他買受人有相當(dāng)?shù)挠绊懥Γ哂袧撛诘呐欣?yīng)。如魏某與某開發(fā)商的商品房買賣合同糾紛案件，魏某訴訟某開發(fā)商補(bǔ)償其實(shí)際交付的樓梯間鐵桿扶手與合同約定的不銹鋼扶手之間的差價(jià)，法院認(rèn)定某開發(fā)商支付魏偉扶手差價(jià)并承擔(dān)違約金，由此引發(fā)了同小區(qū)內(nèi)買受人訴訟某開發(fā)商支付違約金的系列案件。這與商品房買賣合同糾紛案件的群體性、在同一小區(qū)內(nèi)多發(fā)性的特點(diǎn)完全吻合。