一、問題的提出

實踐中，開發商在出售樓房底樓時，為了吸引購房人的眼球，除在價格上有所優惠外，大都以附贈樓底花園的形式加以促銷。此舉對于開發商和購房人來說，可謂是一個雙贏的結果，但小區的其他業主則認為開發商此舉侵犯了他們的權益，大多起訴到法院要求對開發商附贈花園的效力不予認可。事實上，對于開發商附贈花園的效力問題一直是理論界和實務界爭論較多的問題。但由于我國目前的物權法對此沒有明確的規定，故實踐中各地法院的做法也不一。

二、解決附贈花園效力的基礎理論

在討論附贈花園的效力問題前，我們有必要明確幾個概念：建筑物區分所有權、專有權、共有權。

1.建筑物區分所有權。根據物權法第七十條的規定，業主的建筑物區分所有權性質上為一種特殊的復合性不動產所有權，是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的工作部分享有共有和共同管理的權利。建筑物區分所有權又為專有權、共有權、社員權等。

2.專有權。專有權是指業主對專有部門享有的占有、使用、收益、處分的權利。在理論上，如何界定區分所有建筑物的專有部分，即專有權客體范圍的界定，主要有以下四種觀點：（1）壁心說，認為區分所有建筑物專有部分的范圍以房屋的墻壁、地板、天花板厚度的中心為界限；（2）空間說，認為專有部分僅限于由墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，墻壁、地板、天花板自身為共有部分；（3）最后粉刷表層說，認為專有部分包含墻體表層粉刷部分及其以內的空間；（4）壁心和最后粉刷表層說，為折中的觀點，認為在內部管理關系上，專有部分的界限應以最后粉刷表層說為準，但在買賣等外部關系上，專有部分的界限應以壁心說為準。其中，壁心和最后粉刷表層說基本已經為通說，司法實踐中可以統一采用這種觀點作為基本原則。

3.共有權。建筑物區分所有權之共有權，是指權利人依據法律或共同管理規約的規定，對區分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用、和收益的權利。在實踐中，其難點也在于共有權客體范圍的如何劃分問題。依我國目前的物權法的規定來看，似乎較為容易，專有部分以外的是共有部分。但在實踐中情形遠非如此。

三、解決附贈花園效力的具體規則

1.現有觀點評說。目前對附贈花園效力問題的觀點主要兩種：一種認為，附贈花園屬于業主共有部分，開發商無權將花園贈與底樓業主，其與底樓業主的約定是無效的，侵犯了其他業主的合法權益。此種觀點主要基于上述我們交待的專有權和共有權客體范圍的界定，根據我國目前的法律規定，專有之外就屬于共有，則附贈花園當然屬于業主共有。另一種認為開發商附贈花園有效。

2.我個人傾向于第二種觀點。附贈花園在實踐中大多表現為底樓業主窗前的部分綠地，用柵欄的形式加以固定。根據物權法第七十三條規定：“建筑區劃內的綠地，可以明示屬于個人。”另外，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第三條也對此加以了明確，只要開發商的建造行為是根據規劃文件的規定進行的，那么其附贈行為就是有效的。特別重要的一點是，從實際情況來看，窗前綠地與該住宅單位具有天然聯系，如果設計為該戶的花園，對其他人并沒有妨礙，但就業主來說，他的隱私權、安寧權會得到很好的保護。這符合物權法物盡其用的原則，既能改善個體生活質量，也有利于相鄰關系和諧及居住文明。如果非要將它作為公共活動區域，勢必不利于相鄰業主的隱私保護，形成于公眾并無實例，而對當事人有大礙的情形。事實上，在現實生活中，這種附贈的花園，只要是設計得比較規范，經過規劃批準，銷售時作了公示，都不會產生什么爭議。

3.在實踐中，也有底樓業主改變原有附贈花園的范圍，對外進行“擴張領土”，對此種行為，則是侵犯其他業主的權益，小區物業公司可根據管理公約責令業主恢復原狀，其他業主也可以對此提起訴訟，要求其排除妨礙、恢復原狀。