本期受邀嘉賓

    專家：北京市律師協會房地產專業委員會委員陳旭

    法官：江蘇省高級人民法院民一庭法官馬紹恒、王淳

    律師：北京觀韜律師事務所律師段永強

    編者按 近一段時間以來，隨著國家一系列降低購房貸款利率、減免二手房交易稅費等政策的相繼出臺，各地二手房市場呈現出不同程度的回暖跡象。據房地產業內人士介紹，二手房因其現房、地段、周邊配套環境的優勢，近年來正受到越來越多購房者的青睞。同時，不同于新房買賣，二手房的售房者多為普通居民，交易雙方通常會與房產中介機構發生三方法律關系，再加之交易的房屋已使用過一定年限，使得二手房交易的“規矩”???可能涉及的法律問題較之新房更加復雜，二手房交易導致的法律糾紛也日益增多。為幫助廣大讀者在二手房買賣中規避法律風險，順利、放心地達成交易，我們特別選擇了幾個二手房交易中最常出現的法律問題，通過具體的案例分析，解讀相關法律規定。

 

焦點一

房屋產權的歸屬應如何確定

 

    ［案情簡介］ 陳某將自己的一處房屋賣于李某，李某向陳某先行支付了30萬元首付款，雙方約定，待李某向銀行辦理完貸款并支付全部房款后再去辦理房屋過戶。然而在李某辦理貸款期間，陳某又與張某就該房屋簽訂了買賣合同，在張某一次性支付全部房款后，陳某與張某去房管局辦理了房屋過戶手續。李某知情后，起訴至法院，要求法院判決陳某與張某的合同無效，房屋產權應歸其所有。法院經審理最終判定，房屋產權歸張某所有，陳某將30萬元首付款返還李某，并承擔相應的違約責任。

    “本案是典型的‘一房二賣’問題?！瘪R紹恒法官介紹，在利益的驅動下，賣房人將其房屋出賣于一人后，又與其他人簽訂了房屋買賣合同，將房屋再次出售，即發生所謂“一房二賣”問題。

    “一房二賣”所引發的問題比較復雜，本案中，兩個買房人均未實際占有房屋，但重要的一點是其中一個買房人完成了房屋所有權登記。

    馬紹恒法官分析說，法院之所以判定房屋歸張某所有，是基于《物權法》第九條第一款確立的不動產物權變動的登記生效原則，意思即不動產物權的發生、變更和消滅，以登記為準。因此，本案中已經完成不動產物權移轉的買房人張某就取得了房屋所有權，李某只有根據合同未履行，向賣房人主張違約責任。

    現實中，“一房二賣”還存在另一種情況，各買房人均未辦理房屋產權移轉登記，且未占有出賣房屋時向法院提起訴訟，要求判決賣房人履行交付義務并辦理房屋產權移轉登記。

  對于這種情形，馬紹恒法官表示，由于各個買房人均未辦理房屋產權即所有權移轉登記，因此都是買賣合同的債權人，其地位是平等的，都有權請求賣房人交付房屋并辦理過戶。如果買房人的起訴有先后之分，依據正常的審判進度，法官往往會判決賣房人向第一個起訴的買房人履行交付和過戶，若賣房人履行了該義務，此后起訴的買房人，則只有請求賣房人承擔違約責任。如果各買房人同時向法院起訴要求判決其取得所有權，此時，由于標的物的唯一性，法官只能判決賣房人向其中一人履行義務。在此情況下，可以參考以下一些因素，比如誰已經占有了房屋、誰先支付了購房款、誰的買賣合同訂立在先、誰更需要該房屋等等。

  針對“一房二賣”給買房人帶來的交易風險，陳旭委員提醒，“一房二賣”問題在《物權法》及其配套法規中均有涉及，“一房二賣”的情況在法律層面上是完全可以避免的。

    《物權法》第二十條規定，當事人買賣房屋可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。原建設部頒發的《房屋登記辦法》還對《物權法》中預告登記制度進行了詳細的規定。因此，只要買房人能夠充分及時利用好預告登記制度，其合法權益是可以得到很好保護的。

    可見，房屋作為不動產，其所有權以不動產登記簿上的登記為準，即登記簿上登記的人為所有人。但是在現實中，很多原本屬于夫妻共有或其他家庭成員共有的房屋由于種種原因，卻登記在一個人的名下。買房人在與賣房人完成了房屋產權過戶后，房屋其他沒有被登記的共有人起訴主張該買賣無效，要求買房人返還房屋，此時又該如何處理？

    王淳法官介紹了他審判過的一個案例：徐某與王某簽訂協議，將其房屋賣與王某，徐某房產證上僅記載其個人為所有人。王某將房款付清后，徐某也將房屋過戶給了王某。其后，徐某之妻起訴主張該買賣無效，要求王某返還房屋。法院審理后，認為王某應當取得房屋，判決駁回了徐某之妻的訴訟請求。

    王淳法官解釋說，在法理上，不動產登記在法律上的效力之一就是權利正確性推定力，即在沒有相反的足以推翻該登記的證據情況下，推定該登記的權利是正確的，即登記人就是真正的權利人。通俗的說，買房人善意地（意為不知道也不應該知道在登記權利人之外還有其他權利人）相信該登記并與登記權利人進行交易的，在完成了過戶登記后，應該受到保護，其他沒被登記的共有人提起的該買賣無效并要求返還房屋的訴訟請求，不能得到支持。

    《物權法》第一百零六條對此也做了明確的規定，善意買房人取得房屋所有權，主張不知情一方只能以無權處分為由追究另一方出售房屋后得到的合同價款。這樣規定目的是維護國家的不動產登記制度和相信該登記的善意第三人的利益。

    陳旭委員補充介紹說，日常生活中，夫妻婚后購買的房產只登記在夫或妻一人名下的情況是常見的。因此，買房人在審查相關材料時，除了要看賣房人的房屋產權證外，還應要求賣房人出示其戶口簿，以審查賣房人是否為已婚人士，判斷是否為夫妻共同財產。除此之外，在賣房人先前為貸款買房的情況下，通過審查賣房人與銀行簽署的《借款合同》中擔保人情況，也可以看出是否為夫妻共有。因為，雖然房屋產權證上是一方名字，但如果是婚后購房，在《借款合同》中往往可以體現出另一方。通過上述方法，買房人就可以避免日后可能出現的此類糾紛。

 

焦點二

賣房人隱瞞房屋實情要承擔何種責任

 

    ［案情簡介］ 吳女士購買了一處二手房，入住后不久發現房屋墻壁、吊頂發生大面積剝落，經檢查發現是消防管道漏水所致。在物業公司檢查過程中，吳女士得知，該房屋位于消防管道旁，消防水管由于壓力設計問題時常發生漏水，先前房主賀先生曾多次遇到此類問題。吳女士就賠償問題與房屋開發商協商未果，便將賀先生訴至法院，稱賀先生在賣房時故意隱瞞了房屋容易被漏水侵蝕的真實信息，要求其按照合同的約定承擔賠償損失的責任。法院最終判定，賀先生先行賠付吳女士相關損失后，可向房屋開發商主張賠償責任。

  陳旭委員認為，賣房人違背誠實信用，隱瞞房屋質量問題、居住環境問題或者偽造房屋有關文件資料等，買房人事后發現的，都可以依據合同法等法律的規定，向賣房人主張違約責任。

  《合同法》第四十二條規定，當事人在訂立合同過程中，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。

  不過需要注意的是，如果賣方已就房屋質量的問題明確告知買方的，賣方不承擔責任。如果房屋的隱蔽瑕疵如并非賣方在裝潢、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明賣方對此是知曉的，賣方也不承擔瑕疵擔保責任，但買方可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。

  一些買房人在入住房屋后，發現房屋存在被隱瞞的質量瑕疵，便請求法院撤銷房屋買賣合同，要求賣房人返還房款。那么，賣房人隱瞞事實是否導致合同必然被確認無效或是被撤銷、解除呢？這需要根據具體情況由法院最終確認。

  陳旭委員表示，在現實生活中，法院在判決賣房人與買房人簽訂的合同解除，通常是因為賣房人隱瞞的事實已經關系到買房人訂立合同的目的無法實現，或因房屋質量問題根本不適宜居住。因此，如果沒有達到法定解除條件或房屋質量足以威脅居住安全的情況下，法院不會因隱瞞事實而支持買房人退房的訴訟請求。

  基于此，要提醒買房人，如果“居住環境”等因素是你購買該房屋的重要考慮因素，就應特別注意與賣房人進行確認，可以將自己購房的重要因素寫入買賣合同中。這樣，在房屋情況與賣房人陳述的情況不符時，可以據此要求賣房人承擔違約責任，甚至依約定可以解除買賣合同。

    此外，段永強律師提醒，買房人在二手房交易中還不可忽視“戶口問題”。他介紹了他代理的一個案例：程先生購買了一套老式公房，取得產權證之后，程先生按約定支付了全部房款。數日后想要遷入戶口才發現自己所購買的房屋中有其他人的戶口，質問賣房人才得知是賣房人購買此房屋時上家所留下的戶口，賣房人表示自己無能為力，聯系不到自己的上家。程先生找到房產所在地派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，程先生的問題仍未能得到解決。

    段永強律師介紹說，目前涉及戶籍管理問題解決起來比較復雜，對于買房人而言，為了避免風險，最好的辦法就是在房屋買賣合同簽訂之前，就能充分了解該房屋的戶籍情況，當然為防萬一，也可在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的賣房人承擔違約賠償責任，直至解除合同，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。否則，沒有相關的具體約定，因很難計算戶口不能遷移所帶來的損失，也將會給訴訟帶來更多的麻煩，所以在目前情況下，上述預防措施是很必要的。

 

焦點三

遇中介機構行為不規范怎么辦

 

    ［案情簡介］ 周先生經中介公司介紹與汪先生簽訂了房屋買賣合同，中介公司與雙方簽訂居間中保合同及補充協議。合同簽訂后，周先生向中介公司支付了定金、信息服務費、代辦產權過戶費等。由于三方合同中約定了必須辦理公證，周先生及其家人兩次持有效證件到公證處辦理公證，但中介公司遲遲不能明確公證的委托內容。周先生與中介公司就公證內容和事項無法達成一致，周先生與汪先生因上述事項長時間不能完成交易。周先生將中介公司告上法庭，要求解除合同，返還定金及各種服務費，賠償解約造成的損失。法院最終支持了周先生的訴訟請求。

    馬紹恒法官分析說，買賣雙方通過中介機構而進行磋商，簽訂買賣合同，并向中介機構交納一定的費用，因而與中介機構形成了居間關系，中介機構提供訂約機會或者媒介服務，并收取中介費用，因其行為不規范而導致買賣合同與賣房人、買房人和中介機構三方談判時的內容不一致，影響買賣合同履行的，應當依據合同法等法律的規定，承擔相應的違約責任。

    本案中，中介公司違反合同約定，導致合同長時間無法得到履行，已經給買賣雙方造成了損失，在無法繼續履行的情況下，應當解除合同。而合同無法繼續履行的原因，系由中介公司的違約行為造成的，其應承擔因違約行為給當事人造成的損失。

  購買二手房過程中，買房人還經常會碰到這樣的情況：由買房人支付一定意向金供中介方與賣方談判，而在所簽訂的意向金協議或者其他類似協議里，沒有對一些可能影響買賣的情況如維修基金、戶口、房屋交付等作出約定，但是卻約定了購買意向得到賣方確認之后，意向金即轉為定金或者其他違約責任。不少中介方在相關的協議中還加入了使自己單純獲利的條款，利用買賣雙方當事人的違約來牟取利益。

  段永強律師認為，意向金的處理應遵循“合同自由”原則，根據雙方的約定處理。在實踐中，按照法院判決及行業慣例，意向書中對意向金的約定及買賣雙方議價是否成功是意向金能否返還的關鍵。在議價成功前，按照規定，買賣雙方均有權單方面終止對中介的委托，意向金應當返還。議價成功以后，一般來說，賣方收到中介轉付的意向金，買賣雙方即產生定金法律關系。這意味著任何一方拒絕交易，都要按“定金罰則”處理，即賣方不賣房需雙倍返還，買方不買房不能拿回意向金。

    所以，意向金的使用對于買賣雙方來說，都是有一定風險的，在簽訂意向金協議時要特別注意兩點：一是意向金的處理應當有明確的書面約定；二是中介方應當履行告知義務并遵守誠信原則，否則不能擅自把意向金轉為定金。如果意向金協議約定的內容明顯加重了買賣雙方的責任，從而使中介公司處于無論居間是否成功均可取得相應報酬的有利地位，則這一約定明顯與法律規定相悖，當事人可以請求法院確認該條款無效。

  陳旭委員表示，中介機構在房產買賣過程中充當重要的角色，建議委托信譽良好的中介機構進行交易。在商洽交易條件時，建議將自己關注的條件寫入合同中。如果只是口頭的約定，日后一旦出現糾紛，就無法進行舉證，自己的權利就無法保障。

  例如購買二手房、簽訂合同時，約定房屋狀況為“一般精裝”，購房人看到的二手房內有廚柜、洗手池、浴缸等設備，但該等物品未在合同中列出清單。在買房人交清房款準備入住時發現，該等物品已全部拆除搬走。類似這樣的糾紛是常見的情況，在合同沒有明確約定的情況下，買房人主張按照以前的房屋交付是很難得到法院支持的。因此，提醒購房者，簽訂買賣合同應當對相關問題約定清楚。

 

焦點四

貸款過程中先過戶再抵押的矛盾怎么解決

 

  【案情簡介】 宋女士與黃先生簽訂了房屋買賣合同，黃先生需要將所購房屋抵押給銀行辦理貸款，而在交易尚未完成時，宋女士因害怕風險而不愿在未拿到全部房款時，先將房屋過戶給黃先生辦理抵押。雙方各執一詞，交易難以完成，最終只得解除合同。

  王淳法官表示，本案反映了二手房貸款中的一個困局：賣房人因沒有收到全部房款而不愿將房屋過戶至買房人名下，此時買房人因不能將房屋設定抵押而無法貸款用于支付房款，這樣就不能付清房款而取得房屋所有權，交易行為不但無法完成，而且往往發生糾紛。

  王淳法官認為，房屋買賣中的按揭貸款涉及賣房人、買房人和銀行三方之間的關系：賣房人將房屋過戶給買房人，買房人將房屋向銀行設定抵押，貸款用于支付購房款，銀行在取得抵押權后將貸款直接撥付給賣房人，買房人向銀行返還貸款。由此可見，為了回收房款，需要買房人向銀行貸款，買房人為了取得貸款又需要向銀行提供抵押擔保，而買房人設定抵押又需要取得房屋的所有權。因此，需要賣房人將房屋過戶至買房人的名下，如此，交易才能完成，買賣雙方的交易目的才能實現。

  對于一些賣房人擔心“買房人在房屋過戶后，由于貸款過程出現的某些問題，賣房人遲遲收不到余款”的問題，段永強律師表示，買房人逾期支付房款時，賣房人除可以要求買房人繼續支付房款之外，還可以要求買房人支付相應的利息或買賣合同中約定的逾期付款違約金，賣房人還可以根據自己的意愿解除合同，不再出售房屋，并按照買賣合同違約的比例扣除違約金。

  買房人要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定買房人用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調整或別的原因銀行未能足額放貸的話，買房人如不能按時以現金形式補足，仍然要承擔逾期付款的違約責任，由此產生的貸款問題責任在買方而不是賣方。

  陳旭委員為擔心貸款風險的賣房人“支了一招”：在買房人需要貸款購房的情況下，金融擔保公司可以提供先行提供款項給賣房人，在辦理完過戶手續后，由房地產經紀（中介）公司直接領取房屋產權證，然后為買房人辦理抵押貸款，從銀行貸出的款項再歸還中介公司。這樣的操作程序可以解決購買二手房的貸款問題。當然，買賣雙方要注意選擇規模大、信譽好的中介公司進行操作，買房人還需支付一定比例的中介費用。

 

    （2009-2-3）