近年來，因物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)引發(fā)的糾紛不斷出現(xiàn)，許多糾紛訴至法院，物業(yè)管理費(fèi)糾紛執(zhí)行案件也隨之出現(xiàn)。近兩年來，濱海法院受理此類執(zhí)行案件6件，執(zhí)結(jié)1件，執(zhí)結(jié)率僅為16.67％。此類案件執(zhí)行難的問題開始顯現(xiàn)，應(yīng)引起重視。

一、物業(yè)管理費(fèi)糾紛案件執(zhí)行難點(diǎn)

（一）法律文書送達(dá)難。該類案件大多為系列案，申請人同一而被執(zhí)行人不同一，加上近幾年濱海的人口流動逐漸增大，大量的物業(yè)房產(chǎn)用于出租而非自住，這些因素造成被執(zhí)行人行蹤不明、法律文書難以送達(dá)的局面。  

（二）提取承租人租金難。物業(yè)管理費(fèi)糾紛案件的部分被執(zhí)行人無法找到時，雖然可以找到物業(yè)承租人提取租金變通執(zhí)行，但由于承租人法制觀念的欠缺，多數(shù)承租人在收到法院的協(xié)助執(zhí)行通知書后不愿配合執(zhí)行，而是寧愿選擇在預(yù)付租期已滿后重新租房。

（三）扣劃被執(zhí)行人存款難。由于被執(zhí)行人大多不在同一家銀行或者同一地區(qū)銀行開戶，執(zhí)行法官需要一個一個銀行進(jìn)行扣劃，需要耗費(fèi)大量時間與精力，難以短時間集中扣劃完畢，而有些物業(yè)管理費(fèi)案件的被執(zhí)行人之間互有聯(lián)系，扣劃一個或者數(shù)個被執(zhí)行人存款后，經(jīng)過相互之間的溝通，容易導(dǎo)致被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。

（四）被執(zhí)行人自動履行難。物業(yè)管理費(fèi)糾紛主要是由于業(yè)主與物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間的矛盾引起，如物管公司因工作失誤造成業(yè)主損失，物管公司對物管費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的變更與業(yè)主缺乏必要的溝通，開發(fā)商違反原始設(shè)計規(guī)劃侵占或占用公共綠地、新建其他建筑物等原因。雙方矛盾尖銳，被執(zhí)行人抵觸情緒大，在法院執(zhí)行時往往逃避履行甚至拒不履行。

二、對策與建議

（一）規(guī)范、統(tǒng)一物業(yè)管理費(fèi)交納方式，采取由銀行統(tǒng)一代扣代繳，對于判決生效后拒不履行的被執(zhí)行人，物業(yè)公司可以將所掌握的這些人的帳號直接提供給法院凍結(jié)、扣劃，這樣可以省去查詢所必經(jīng)的時間，為法院及時扣劃創(chuàng)造條件。

（二）通過街道辦、社區(qū)居委會等部門并結(jié)合各派駐的人民調(diào)解指導(dǎo)員的指導(dǎo)，努力構(gòu)筑業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的和諧關(guān)系。在發(fā)現(xiàn)糾紛或者有糾紛的苗頭時，及時提前介入，通過行政性的指導(dǎo)與調(diào)解，使雙方真誠溝通，相互體諒，避免矛盾激化。

（三）規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)公司的行為。加大對開發(fā)商及物業(yè)公司違反相關(guān)規(guī)劃或合同的制裁，保障業(yè)主依法保護(hù)自己的合法權(quán)利，限制開發(fā)商、物業(yè)管理公司肆意違反規(guī)劃違建、亂建造成既成事實(shí)等行為，減少他們與業(yè)主產(chǎn)生糾紛的可能，從源頭上遏制物管費(fèi)糾紛的發(fā)生。

（四）完善執(zhí)行聯(lián)動機(jī)制，提高執(zhí)行能力與水平。完善與銀行等金融機(jī)構(gòu)的執(zhí)行聯(lián)動機(jī)制，采取靈活快捷的扣劃方式，縮短工作時間以提高執(zhí)行效率，并取消對該類案件統(tǒng)一定為系列案的設(shè)置，將物業(yè)管理費(fèi)案件分配到多個法官名下，采取集中統(tǒng)一查詢銀行存款而分頭同時扣劃，避免被執(zhí)行人互相溝通轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。