［法律背景］：

隨著城市化進程發(fā)展和國民經(jīng)濟水平的提高，家庭汽車逐年普及，作為停放車輛的車庫、車位的使用價值和商業(yè)價值越來越受重視。在《物權(quán)法》制定前，車庫、車位的歸屬是法律忽視的冷角。《物權(quán)法》對此做出了規(guī)定，即在目前現(xiàn)行法律沒有對車位、車庫的歸屬做出明確規(guī)定的情況下，要求當(dāng)事人通過合同的方式約定其歸屬。

［法律條文］：

《物權(quán)法》第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

［條文解讀］：

一、關(guān)于“規(guī)劃區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”的理解。《物權(quán)法》只對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬予以明確，那種不屬于整個小區(qū)的地下停車場、地面有償車位既違反規(guī)劃要求所建設(shè)的車位、車庫不屬于本條調(diào)整范圍。

二、車位、車庫的本質(zhì)是小區(qū)整體環(huán)境的組成部分，為服務(wù)于小區(qū)業(yè)主居住便利而建造，同時屬于業(yè)主成員權(quán)范疇內(nèi)容，其使用和轉(zhuǎn)讓應(yīng)服從于整個小區(qū)建筑物的使用和全體業(yè)主利益，因此，車位、車庫的歸屬問題，涉及廣大業(yè)主的切身利益，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，作為建筑物的附屬設(shè)施，應(yīng)首先滿足小區(qū)居民的需要。開發(fā)商必須設(shè)置規(guī)定數(shù)量的停車設(shè)施，禁止其將區(qū)分所有建筑物的停車設(shè)施建設(shè)納入自己的所有權(quán)范圍內(nèi)單獨開發(fā)。建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的機動車停放設(shè)施，應(yīng)當(dāng)提供給小區(qū)業(yè)主使用，在保證小區(qū)業(yè)主使用的前提下，方可許可小區(qū)業(yè)主以外的人使用。

三、建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫歸屬屬于當(dāng)事人約定范圍，在處理相關(guān)權(quán)屬爭議時，應(yīng)首先審查當(dāng)事人之間是否存在關(guān)于車位、車庫權(quán)屬的約定。關(guān)于約定本款規(guī)定為出售、附贈、出租等方式。此中約定不限于商品房買賣合同的約定，也包括當(dāng)事人之間的其他協(xié)議形式。出售主要指開發(fā)商將車位、車庫交付業(yè)主所有，由業(yè)主支付約定價款的方式。附贈是指開發(fā)商把其所有的車位、車庫無償?shù)乃徒o業(yè)主，業(yè)主同意接受的方式。出租是指開發(fā)商作為出租人把出租財產(chǎn)??車位、車庫交給業(yè)主使用，業(yè)主支付租金。關(guān)于約定的形式應(yīng)當(dāng)為要式合同，即采取書面合同方式。需要注意的是，此種情況下，在商品房銷售過程中，實際存在兩個法律關(guān)系，即商品房買賣法律關(guān)系和車位、車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、附贈、出租法律關(guān)系，兩者相互獨立，并不存在必然的牽連關(guān)系。

四、本條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。依本法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、其他公共場所，屬于業(yè)主所有。因而與業(yè)主所有共有的道路、或其他場地上修建的停車位應(yīng)確定為業(yè)主共有。但注意的事，本條僅規(guī)定占用業(yè)主共有道路、其他場地上用于停車的車位，屬于業(yè)主共有，為包含車庫，這是因為車庫所占用的土地使用權(quán)不能當(dāng)然得認(rèn)為屬于業(yè)主共有。地下空間利用權(quán)隨包含在土地使用權(quán)之中，但其并非隨專有部分的購買而當(dāng)然取得，地下空間利用權(quán)的歸屬權(quán)根據(jù)規(guī)劃來確定。地上建筑物與土地使用權(quán)不能分割適用的原則，并不適用于地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。車庫作為獨立適用對象，不屬于小區(qū)共用的公共設(shè)施，故車庫的歸屬應(yīng)通過約定進行。