隨著小區(qū)住宅的不斷增多以及《物權法》的即將實施，物業(yè)糾紛案件，如物管費的征收、小區(qū)安全、車庫車位的收費等問題接踵而至，出現(xiàn)大幅增長的趨勢。 2007年以來，淮安市淮陰區(qū)法院立案受理了13件物業(yè)管理類案件，比去年同期上升近50%。對此現(xiàn)象，該院分析了案件增多的原因并提出解決此類問題的對策。

一、物業(yè)糾紛案件增多的原因

一是法規(guī)不健全矛盾突出。目前我國尚無統(tǒng)一的物業(yè)管理法律、法規(guī)，即將實施的《物權法》也僅在第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”有部分規(guī)定，即便如此，不少學者對小區(qū)管理存在的問題也不斷的提出合理化建議，建議制定《物權法》的實施意見，以期進一步完善。各地的地方性法規(guī)及政府規(guī)章的規(guī)定則較為籠統(tǒng)，不能涵蓋各種權利義務關系，直接導致物管亂收費、亂管理，以致于出現(xiàn)小區(qū)物管被業(yè)主集體罷免等現(xiàn)象。

二是權力被濫用管理混亂。由于物業(yè)管理企業(yè)（公司）在專業(yè)知識以及經濟實力等方面的優(yōu)勢地位，在履行物管合同時，業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)（公司）實質上的權利義務歸屬發(fā)生了偏離，物業(yè)管理企業(yè)（公司）在物業(yè)管理與服務活動中濫用或擴張受托管理權限，致使受托管理權異化，導致業(yè)主對物管的不滿，引發(fā)糾紛，業(yè)主甚至以不繳物管費進行對抗，使得物管糾紛官司的產生。

三是權利不行使糾紛較多。部分業(yè)主只認識到對其獨占物權部分行使權利，對共有部分則以放棄權利不履行義務。另外，業(yè)主委員會在大部分小區(qū)尚未成立，即使成立，也不能積極或正確履行其職責，保護業(yè)主合法權益，替業(yè)主解決實際問題，如房屋維修問題等，以致業(yè)主的權益收到侵犯卻無處投訴。有的雖然小區(qū)實行業(yè)主自治，業(yè)主委員會直接參與管理，但卻以獲取自身利益為出發(fā)點，甚至損害業(yè)主權益，引發(fā)業(yè)主的不滿，致使糾紛產生。

四是監(jiān)管不到位效力太差。對物業(yè)公司的監(jiān)管，我國法律、行政法規(guī)目前尚沒有設定一個專門的機構，部分地方性法規(guī)及政府規(guī)章雖然設定了一些專門機構，但具體權限不明確，導致監(jiān)管不到位的現(xiàn)象大量存在。現(xiàn)實生活中，一般只有業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主委員會起的作用反而不大，而業(yè)主的團體意識不是太強，監(jiān)督的力度較弱，物業(yè)公司對小區(qū)的管理往往“為所欲為”。

二、解決物業(yè)糾紛案件的對策

一是完善立法，使得維權有法可依。明確政府、開發(fā)商、物業(yè)管理、業(yè)主以及業(yè)主委員會之間的法律關系和權利義務以及行為規(guī)則，平衡各主體之間的利益。對業(yè)主關心較多的物業(yè)收費、小區(qū)安全、衛(wèi)生、公共面積的權屬劃分以及車庫車位的歸屬等問題作出較為具體易于操作的規(guī)定，充分保障廣大業(yè)主的合法權益。

二是加強宣傳，使得法治深入人心。加強法治宣傳工作，各地司法行政部門、法院、律師協(xié)會及消費者協(xié)會要定期深入住宅小區(qū)，采用各種形式宣傳相關法律常識，尤其是對《物權法》的宣傳更要加大力度，提高業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)（公司）的法律意思，使得法治深入人心，提高物業(yè)公司依法管理小區(qū)、業(yè)主依法維權的法律意識。

三是加大監(jiān)管，使得物管依法管理。在法律、行政法規(guī)尚沒有設定專門機構監(jiān)管的情況下，地方性法規(guī)及政府規(guī)章可以設定專門機構對物業(yè)管理企業(yè)（公司）進行監(jiān)管，有關部門應嚴格審查物業(yè)管理公司的資質，提高設立物業(yè)公司的條件，創(chuàng)造和維護公平競爭的物業(yè)管理市場環(huán)境，落實業(yè)主自己選擇物業(yè)管理公司的權利；同時加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為，以切實有效的監(jiān)管促進物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

四是加強調解，使得糾紛妥善處理。當物業(yè)公司與業(yè)主矛盾無法解決時，訴訟便成了最終的選擇。物業(yè)管理糾紛案件，牽涉面較廣，涉及到物業(yè)公司的合法權益，如物管費的收取；涉及到廣大業(yè)主的權益保護，如小區(qū)安全、車庫車位費收取后的去向等問題，原被告雙方的矛盾較為尖銳，處理不好極易轉化為社會糾紛。法院在處理該類案件過程中應充分考慮法律效果與社會效果的統(tǒng)一，積極引入調解機制，加大調解力度，力爭審結一案解決一類糾紛，達到案結事了的效果。