4月13日，在昆山北部主干道青陽路與中環(huán)高架交匯處，“居然之家天一MALL”開業(yè)慶典盛大舉行，現(xiàn)場人頭攢動、熱鬧非凡，各大知名家裝品牌商家裝飾一新，不少群眾趁著商家開業(yè)優(yōu)惠前來選購建材家具。

在很多昆山人的記憶里，這座建筑面積超10萬平方米的商業(yè)廣場原名為“港龍”，前些年一直門可羅雀、冷冷清清，商戶入駐率不足50%。更為嚴重的是，1600余戶購買商業(yè)廣場的小業(yè)主面臨投資失敗的境況。原“港龍”如何能夠在這個春天煥發(fā)生機，涅槃歸來？

未見輝煌，“港龍商場”深陷經(jīng)營危機

港龍城市商業(yè)廣場（簡稱港龍商場）由成立于2002年的昆山港龍建材有限公司（簡稱港龍公司）自行開發(fā)建設，于2016年建成并對外銷售。考慮到港龍商場優(yōu)越的地理位置和良好的品牌形象，1600余戶小業(yè)主購入了商場的商鋪，并簽訂合同委托港龍商業(yè)管理有限公司（簡稱港龍商管）集中統(tǒng)一對外招租和運營管理，雙方按比例分配收益，但后續(xù)商場經(jīng)營一直不溫不火。

2020年后，港龍公司因資金鏈出現(xiàn)困難，對港龍商場的運營管理逐漸陷入混亂，入住商戶搬離、拖欠業(yè)主租金、欠繳運營費用等情況開始出現(xiàn)。雖然港龍公司通過更換商場管理方、加大招商力度等舉措，試圖扭轉(zhuǎn)經(jīng)營頹勢，但始終未有起色。

“過去我們買這里的商鋪就是看重公司返還租金的承諾，認為這是一個還不錯的投資。沒想到港龍公司經(jīng)營失敗，港龍商場也一直沒有起色，當初預計的租金也都成了一場空。”小業(yè)主張先生無奈地表示，焦慮不安的情緒開始在小業(yè)主群體中蔓延。

自2022年起，大量小業(yè)主通過投訴、信訪等途徑向港龍商場所在轄區(qū)政府反映情況，部分債權(quán)人也通過訴訟途徑要求港龍公司支付相應款項并進入執(zhí)行程序，涉及金額超億元。900余戶小業(yè)主陸續(xù)前往昆山市人民法院提起訴訟要求港龍公司賠償損失或收回商鋪，港龍商場經(jīng)營危機徹底爆發(fā)。

面對群體性訴訟，昆山法院及時與轄區(qū)政府溝通聯(lián)動，主動與屬地政府、司法、信訪等部門組建專班，聯(lián)合接待小業(yè)主代表，共同傾聽業(yè)主心聲、化解矛盾糾紛、維護和諧穩(wěn)定。同時，經(jīng)昆山法院調(diào)查研判，如通過執(zhí)行程序拍賣港龍公司名下不動產(chǎn)，不僅變現(xiàn)困難，且拍賣資金不足以償還到期大量債務，也無法穩(wěn)定商場經(jīng)營，化解港龍商場債務危機亟需轉(zhuǎn)變處置思路。

執(zhí)行轉(zhuǎn)破產(chǎn)，全面依法接管企業(yè)運營

為最大限度保障各方合法權(quán)益，專班與小業(yè)主、其他債權(quán)人代表多次召開座談交流，當面釋法明理、講清企業(yè)現(xiàn)狀、尋求解決路徑，廣大業(yè)主不安情緒逐漸平復，表示相信法院、相信轄區(qū)政府，依法處理相關糾紛。最終，債權(quán)人選擇“執(zhí)行轉(zhuǎn)破產(chǎn)”方案，向昆山法院申請港龍公司破產(chǎn)清算，相關債務在破產(chǎn)程序中一攬子解決。隨后，涉港龍公司訴訟、執(zhí)行等案件全部轉(zhuǎn)入破產(chǎn)程序，由昆山法院執(zhí)破融合團隊辦理。

2023年4月27日，昆山法院經(jīng)審查認定港龍公司不能履行到期債務，明顯缺乏清償能力，依法裁定受理江蘇某建設集團有限公司對港龍公司的破產(chǎn)清算申請，并指定破產(chǎn)管理人。之后，針對港龍公司的投訴、信訪等群體性糾紛全面納入依法辦理軌道。

經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，港龍公司運營、財務等核心管理人員均為母公司港龍集團員工，管理人難以對接到實際負責人員。港龍公司名下資產(chǎn)主要為港龍商城中的自持房地產(chǎn)3.9萬平方米和倉儲用地約70畝，大部分用于出租并設定抵押權(quán)，因抵押時評估價格與當前市場價格差距較大，導致不動產(chǎn)處置難以推進。商場統(tǒng)一整體運行模式下，入駐商戶、小業(yè)主、商管公司等各方利益訴求協(xié)調(diào)難度大，破產(chǎn)資產(chǎn)處置工作困難重重。

在昆山法院執(zhí)破融合團隊的指導協(xié)助下，管理人全面接管港龍公司及港龍商管，積極開展對外應收款的查證與催收，分類實施對房地產(chǎn)租賃、土地租賃的管理，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，為后續(xù)引入新投資人、尋求最優(yōu)處置方案提供重要基礎。

另一方面，昆山法院創(chuàng)新府院聯(lián)動常態(tài)化機制，推動轄區(qū)政府與破產(chǎn)管理人、小業(yè)主代表共同成立商場第一屆物業(yè)管理委員會，為債權(quán)人參與和監(jiān)督破產(chǎn)清算過程提供平臺，保障業(yè)主參與權(quán)和知情權(quán)，增強對破產(chǎn)工作的理解和支持。

吸引投資人，推動煥新再出發(fā)

得益于良好的區(qū)位優(yōu)勢和成熟的基礎配套，港龍商場受到眾多投資人關注，而破產(chǎn)處置工作也迫切需要注入新的投資以盤活資產(chǎn)，但現(xiàn)有債權(quán)債務關系、信訪投訴等復雜局面讓很多投資人望而卻步。

經(jīng)昆山市企業(yè)重整服務中心與物業(yè)管理委員會、其他債權(quán)人溝通研判，認為首要任務即是處置港龍公司在商場的自持房產(chǎn)，清償債務后剝離港龍公司對港龍商場的控制及影響，這一方案得到了絕大部分債權(quán)人的認同。隨后，在各方的積極推進下，第三方投資人通過司法拍賣途徑拍得港龍公司所持港龍商場房產(chǎn)，順利解決了第一道難題。

接下來，如何讓港龍商場能夠在優(yōu)秀投資人的經(jīng)營下涅槃重生？企業(yè)重整服務中心和轄區(qū)政府下了一番苦功夫。雙方對新投資人進行了基本要求的“畫像”：既能夠先期投入資金預付業(yè)主部分租金，給業(yè)主吃下定心丸；又能夠為商場帶來商鋪入駐資源和豐富的行業(yè)運營經(jīng)驗，這是一項難度極高的“聯(lián)合招商”工作。

在企業(yè)重整服務中心和轄區(qū)政府的推動下，經(jīng)過多輪接洽、篩選、比對，物管會最終選擇了昆山天一商貿(mào)公司作為新投資人接管商場運營，并引入“居然之家”品牌，獲得了三分之二以上業(yè)主表決通過。新投資人先期提供500萬元預付小業(yè)主租金，并承諾每年保底收益，實行“先付后用”；另投入500萬元用于商場重新開業(yè)運營的費用保障，歷時1年半，“港龍公司”順利完成破產(chǎn)清算的主要工作。

“目前商場招商工作進展順利，商戶入住率達97%，從國內(nèi)外頂級品牌到中端品牌應有盡有，我們也將把商場打造成新的區(qū)域行業(yè)標桿，不辜負廣大小業(yè)主的期待。”新投資公司總經(jīng)理章乃世對商場的未來充滿信心。