法院：從業(yè)主利益出發(fā)，判決將費用直接移交現(xiàn)物業(yè)

昆山市某商業(yè)中心因其獨特的外觀備受關注，吸引眾多游客前來參觀、拍照，成為了火爆的“網(wǎng)紅打卡地”。近日，昆山市人民法院妥善審結一起涉該商業(yè)中心的項目合同糾紛，切實維護一千余戶業(yè)主合法利益，一攬子化解潛在群體性糾紛。

2023年6月30日，該商業(yè)中心的前期物業(yè)——昆山某物業(yè)公司退場，退場前預收物業(yè)費、公共收益等各項費用合計188余萬元。隨后，該商業(yè)項目開發(fā)商與上海某物業(yè)公司簽署合同，約定自2023年7月起，由上海某物業(yè)公司為該商業(yè)中心提供物業(yè)服務。

2023年8月，新老物業(yè)交接過程中，昆山某物業(yè)公司向上海某物業(yè)公司發(fā)出《預收費用清單》，對預收費用金額予以確認。上海某物業(yè)公司表示該商業(yè)中心有諸多設施亟待查驗、維修，現(xiàn)因資金缺乏，相關工作無法正常開展，故要求昆山某物業(yè)公司轉交退場前預收費用，以保障物業(yè)管理正常運行。

昆山某物業(yè)公司表示預收費用均發(fā)生在其與各個商業(yè)中心小區(qū)業(yè)主之間，根據(jù)合同相對性原則，上海某物業(yè)公司不是要求返還的適格主體，無權主張權利，其將與各個業(yè)主自行處理費用結算問題。上海某物業(yè)公司隨即向昆山市人民法院提起訴訟，請求判令昆山某物業(yè)公司支付預收的費用188余萬元。

2024年1月，該商業(yè)中心成立第一屆物業(yè)管理委員會，業(yè)主們以物管會為代表提出訴求。在征集廣大業(yè)主意見后，物管會討論決定授權委托上海某物業(yè)公司對昆山某物業(yè)公司發(fā)起追討相關費用的訴訟。

法院經審理認為，案件爭議焦點在于昆山某物業(yè)公司是否應將預收費用支付給上海某物業(yè)公司。上海某物業(yè)公司于2023年7月開始接手提供物業(yè)服務，因物業(yè)服務產生的權利義務也由上海某物業(yè)公司繼受。雖然雙方沒有直接的合同相對性，但案件涉及公共利益問題，雙方應當以整體商業(yè)中心小區(qū)及全體業(yè)主的共同權益為中心，處理好物業(yè)交接事宜。如若昆山某物業(yè)公司與各個業(yè)主一一結算，既增加業(yè)主的訴累，也會對后期物業(yè)費的再次收取加大難度，存在引發(fā)新訴訟、激化矛盾的風險。因此，上海某物業(yè)公司要求昆山某物業(yè)公司移交上述費用，再由上海某物業(yè)公司統(tǒng)一與業(yè)主對接結算，更有利于相關事宜的處理。

最終，法院支持上海某物業(yè)公司的全部訴訟請求，判決昆山某物業(yè)公司向上海某物業(yè)公司支付預收的相關費用188余萬元。昆山某物業(yè)公司不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

法官說法

在日常生活中，業(yè)主常常面臨物業(yè)公司更替的情況，因銜接不暢導致的交叉交費、交叉服務更是目前物業(yè)管理糾紛中日益突出的新問題。作為物業(yè)公司，合同屆期完善交接是其基本義務。本案中，預收物業(yè)費的返還問題關涉全體業(yè)主切身利益，由新物業(yè)公司統(tǒng)一主張返還物業(yè)費，既符合交易便捷原則，維護小區(qū)整體公共利益；同時妥善化解了潛在訴訟風險，有力避免“一案結多案生”。