【案情】

原告淮安市某社會(huì)團(tuán)體將涉案房屋租賃給被告孫某，因歷史遺留與政策原因，涉案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記，僅有土地證及相關(guān)政策文件，后該涉案房屋被拆遷回收，由第三人甲公司支付相關(guān)的拆遷款，但原告與第三人未就涉案房屋權(quán)屬進(jìn)行商討，涉案房屋一直由原告出租。租賃期滿(mǎn)后，被告孫某未按約定向原告返還涉案房屋，并抗辯原告并非涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，其無(wú)權(quán)要求返還房屋，第三人亦提供拆遷資料證明其對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)，且被告孫某與第三人之前已就涉案房屋簽訂租賃合同。后法院經(jīng)審理認(rèn)為涉案房屋雖未辦理所有權(quán)證，但根據(jù)原告淮安市某社會(huì)團(tuán)體提供的房產(chǎn)情況統(tǒng)計(jì)表、房產(chǎn)面積明細(xì)表、土地勘測(cè)規(guī)劃院宗地圖等證據(jù)可證明原告淮安市某社會(huì)團(tuán)體對(duì)涉案房屋享有使用權(quán)、管理權(quán)、出租權(quán)，故判決被告孫某限期內(nèi)向原告返還涉案房屋。

【評(píng)析】

一、案涉房屋產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議是否影響租賃合同的效力。

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同屬于租賃合同的一種，如何認(rèn)定房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，就要深究租賃權(quán)的性質(zhì)。租賃權(quán)是債權(quán)？還是物權(quán)？租賃合同是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，承租人對(duì)租賃物的使用是基于租賃合同產(chǎn)生的。一般認(rèn)為，租賃權(quán)是物權(quán)化的債權(quán)，承租人行使租賃權(quán)主要體現(xiàn)在對(duì)租賃物的使用、收益，故對(duì)人的依賴(lài)較弱而對(duì)物的依存較強(qiáng)。房屋租賃亦是如此，房屋租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)受房屋所有權(quán)影響，但并非決定性因素。

在房屋租賃關(guān)系中，出租人可能是房屋的所有人，也可能是對(duì)房屋享有使用、出租、收益權(quán)。在司法實(shí)務(wù)中存在很多案例，即出租人并非房屋的所有權(quán)，而是享有出租權(quán)，在審理過(guò)程中，多數(shù)承租人會(huì)以此作為抗辯理由，認(rèn)為出租人并非所有權(quán)，無(wú)權(quán)處分房屋，租賃合同應(yīng)屬于無(wú)效。租賃合同的效力，是指在租賃物上設(shè)定的租賃合同對(duì)該租賃物出租人和承租人的法律約束力。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變動(dòng)后，租賃合同的效力認(rèn)定存在三種學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)：第一，法定概括移轉(zhuǎn)說(shuō)。租賃物的權(quán)利發(fā)生變動(dòng)后，買(mǎi)受人和承租人將成為新的合同當(dāng)事人，原出租人的權(quán)利義務(wù)將概括移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人；第二，有權(quán)占有說(shuō)。租賃物的權(quán)利發(fā)生變動(dòng)后，承租人根據(jù)原租賃合同而取得的對(duì)標(biāo)的物占有的權(quán)利繼續(xù)有效，其并可以以此對(duì)抗租賃物的買(mǎi)受人；第三，折中說(shuō)。應(yīng)當(dāng)區(qū)分租賃物受讓人是否知道標(biāo)的物已經(jīng)出租的事實(shí)：如果受讓人在訂立合同時(shí)并不知道標(biāo)的物已經(jīng)出租的事實(shí)，則承租人的權(quán)利不能對(duì)抗租賃物的買(mǎi)受人；如果買(mǎi)受人在訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物已經(jīng)出租的事實(shí)而仍然購(gòu)買(mǎi)，則承租人有權(quán)對(duì)抗租賃物的買(mǎi)受人。

筆者認(rèn)為，通過(guò)上述對(duì)租賃權(quán)的分析可得出所有權(quán)對(duì)租賃關(guān)系的影響并非決定性的，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，租賃合同繼續(xù)有效。那么在本案中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬尚處于爭(zhēng)議階段，存在確權(quán)爭(zhēng)議，被告孫某以此主張合同無(wú)效缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，其應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同。

二、案涉房屋返還是否應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人返還

租賃物返還是租賃合同關(guān)系結(jié)束后，承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，也是出租人享有的期待利益。本案中，被告孫某抗辯稱(chēng)涉案房屋不應(yīng)當(dāng)向原告返還，而應(yīng)向第三人返還。

租賃關(guān)系結(jié)束后出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議是否影響租賃物的返還？第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，原租賃合同仍然有效的情況下，根據(jù)合同的相對(duì)性，租賃物應(yīng)當(dāng)繼續(xù)向出租人返還。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，返還原物應(yīng)當(dāng)是物權(quán)糾紛，租賃物的返還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人返還，而并非出租人。

筆者認(rèn)為，在房屋租賃合同糾紛案件中，租賃解除后，返還原物是目的，確認(rèn)所有權(quán)是手段，二者之間是結(jié)果和過(guò)程的關(guān)系。在審理這么案件時(shí)應(yīng)考慮到案件生效后是否會(huì)啟動(dòng)再審程序或重復(fù)起訴，增加當(dāng)事人的訴累。本案中，我贊同第一種觀點(diǎn)，原因如下：第一，租賃合同并非違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，是當(dāng)事人雙方的正式意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同繼續(xù)履行各自的義務(wù)；第二，本案中，涉案房屋權(quán)屬尚處于爭(zhēng)議階段，可能存在權(quán)屬變動(dòng)的不確定性，但該權(quán)屬爭(zhēng)議屬于原告與第三人，且雙方在本案中均為提供確切的證據(jù)予以佐證，向原告返還涉案房屋并未實(shí)際損害第三人的權(quán)益，其可以繼續(xù)維權(quán)。